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拿地排行榜上”消失“的房企

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目前,首批集中供地已接近尾声,除了正在酣战的上海以及还未开拍的武汉,已结束的20个城市光是第一轮集中土地出让就揽金8842亿元。

但这场土地盛宴并不是所有房企都参与其中。

不久前,克而瑞公布了前五月房企拿地数据,一个很微妙的现象是,一些标杆房企从拿地百强榜上“消失”了,或者说他们的拿地表现和自身的规模并不相称。

房地产行业爱用面粉和面包的关系来比喻土地和房子的关系。那么如果一家面包店决定不进面粉了,大家会不会疑惑:这家店还开不开了?同样的道理,如果一家规模TOP3的房企,拿地金额差点跌出了拿地百强榜,那这家企业前三的地位还能保住吗?

没错,这家企业是恒大。其2019年、2020年拿地金额始终保持前三,但其今年前五月仅支出27.7亿元用于拿地。

无独有偶。去年刚刚跨过3000亿元销售规模的世茂,今年前五月拿地金额也仅为49.5亿元,与其过去几年高扩储的态势画风变化略大。

再仔细看,前五月的拿地排行榜上已经找不到昔日“华南五虎”之一的富力的影子。

而中南置地、阳光城、雅居乐和佳兆业等房企前五月的拿地数据,也与其之前的表现有明显差别。


数据来源:克而瑞2019、2020、2021年1-5月销售榜、拿地榜

如果说“三道红线”是扼住了房企的命脉——融资,那么土地两集中政策就是给房企未来的可续发展蒙上了一层不确定性。

显然,在新的土地出让制度下,未来房企的格局可能又要变了。

01

早在今年土地两集中政策出台时就已经在业内掀起了巨浪,土地出让制度的大变革让房企们茫然失措,各个房企的投拓部门都在紧锣密鼓研究应对政策。

从首轮集中供地房企的表现来看,依然有不少房企不惜牺牲利润也要补仓。

这类房企慷慨拿地大概出于以下几个原因:

首先,对于部分房企而言,如果能在首轮集中供地增加货值储备,在加快周转的情况下,基本年内就能转化销售,为当年的销售额贡献流量,对报表也有很大影响,这也是房企积极拿地被提及最多的原因;

其次,虽然首轮集中供地被证实不少城市热度依然很高,不少房企面临拿了地但没利润的尴尬处境,但或许这也正是这些企业调节利润的一种手段,即在部分城市快进快出,通过提高这些城市的资金周转率来平衡整体利润;

此外,有些房企在集中供地的城市面临无货可卖的境地,但在当地又建立了很强的营销、管理团队,若不拿地,团队就要解散,不利于公司整体稳定。

这些原因具体对应哪些企业,大家可自行对比首轮集中供地的拿地排名,排行前列的房企已经被关注太多,在此就不赘述。

房企拿地原因千千万,反之,不拿地的房企也是各有各的理由。

02

不拿地或者减缓拿地力度的第一个原因可能就是负债。

去年下半年,房企融资监管“三道红线”政策横空出世,这让靠融资续命的房企们普遍面临压力,为了减缓这种压力,更是为了达到国家对“三道红线”的要求,不少房企开始收缩拿地,更有甚者,企图通过降价促销、甩卖资产等方式来改善财务状况。

以今年拿地金额明显降低的恒大为例,在首次集中土拍如此热闹的当下,恒大的成绩是:长春一块地,花费6个亿。对比去年同期,即使在疫情期间,恒大也花费了538.8亿元用于拿地,和今年同期相比,拿地金额竟然有近二十倍的差距。

究其原因,与恒大的负债问题不无关系。从“三道红线”政策出台以后,不少房企都在绞尽脑汁调节红线数据进行降负债举措,从2020年底的数据来看,不少房企已经实现了部分或者全部红线数据转绿,而恒大截至2020年末,三个指标均未过关。

更严重的是,有数据表示,截至今年五月末,恒大还有约6000亿元的负债规模。

在6月3日的恒大战略合作伙伴交流会上,许老板下了死命令:“今年6月30日,恒大至少实现一条红线变绿,有息负债总额降至5字头。”

摆在恒大面前的降负债问题已经刻不容缓,而最快的方式就是收缩拿地。

与恒大有同样问题的还有富力。

在2019年,富力就“暂停”拿地了,2020年前五月其拿地金额在房企拿地排行榜上就已经下滑至第57位,2021年同期则滑出百强榜单。

富力的负债问题也较为突出。2020年,富力共降低负债规模374.1亿元,占比达69%。且在富力的降档计划中,预计于今年内实现一到两条红线转绿,争取于2022年内全部转绿。

但值得注意的是,虽然恒大和富力目前面临的负债问题比较明显,但这两家企业的土地储备并不少,恒大拿地骤降的背后是其高达2.31亿平方米的土储在支撑; 而规模相对较小的富力也拥有5188平方米土储,其中有较高比例是利润较高的大湾区城市更新项目。

因此,即使短期不拿地,对这类房企而言,短期虽有影响但因余粮充足,他们的关注点基本都放在了解决债务危机上。

03

对于部分房企来说,降负债不拿地是被动的,而对另一部分房企来说,不拿地则是一种观望。

这部分房企往往对利润要求较高,且在首轮集中供地热度较高的情况下,他们也在择机而动。

世茂是其中的典型代表。

作为前十房企,按照机构统计的数据,世茂前五月拿地金额不足50亿元,虽然世茂方面表示这个数据与实际有出入,其前五月土地投资额实际上超过了200亿元,拿地数量也超过20宗,但首轮集中供地中,的确鲜少看到世茂拿到地。

世茂的问题与恒大、富力不同,在于地块利润测算不过来。

在世茂的评估标准中,权益后利润达到8%-10%的地才能拿。以杭州为例,首轮集中供地世茂报名了18宗地块,但最终一块也没拿到,问题就出在利润。

前不久滨江集团董事长戚金兴坦言在集中供地中拿的地可能只有1%-2%的利润,这与世茂对利润的要求相差甚远。同时,也直接将拿地房企的尴尬显现出来。

对于世茂这类企业,本身的拿地渠道多元化,同时在集中供地政策出台之前储备了足够的土地,按照其13800亿元的货值,即使短期不拿地也仍然能保证今年的销售,因此,世茂的做法更多是观望。

与其类似的企业还有旭辉。

6月初,旭辉CEO林峰认为集中土拍虽然放大了房企焦虑,促进了短暂的土拍热,但是房企如果不是为了规模,或者为了保障当地的团队稳定,拿地应该要追求利润,如果没有利润宁愿不要。

同时,这些企业普遍认为,国家出台集中供地政策的初衷是为了减低土地热度,但从首轮集中供地情况来看,如果降温的目的没达到,那么后续可能还会出台相关的打补丁政策。

那么在首轮集中供地中花重金去拿地的企业,反而在后面第二轮和第三轮供地中给了其他账面现金充足的房企一些机会。

但有一点比较有意思,追求利润的不只世茂一家,美的置业、旭辉也都是类似房企。

同样都是多元化拿地,为何世茂相比之下拿地放缓幅度更大?

04

当然,除了上述原因,还有一些房企今年以来拿地金额也有所下滑,例如中南置地、阳光城。

这类房企或许本身布局的城市并不在集中供地的22城之中,但由于这些城市推行集中供地政策,导致非集中供地城市的土地供应也受到短期影响,最终呈现出阶段性的拿地金额下滑。

短暂的拿地放缓不会对房企发展带来太大影响,毕竟这只是第一轮集中供地,此后还有两轮集中供地,若能及时把握机会,适当补仓,仍然大有可为。

但需要警惕的是,这些短期策略性选择不拿地的房企,如果长期犹豫,过度纠结于利润,也可能会极大影响其土储和销售规模,引发进一步的排名下滑。

05

炸天团在写作时,注意到一个细节:


数据来源:克而瑞2021年1-5月房企新增货值榜

在新增土地价值TOP房企中,除卓越集团外,剩余9家全部为国资或险资背景,其中招商蛇口、华润置地、保利发展、中海地产等则是典型的央企国家队。

在今年2月两集中政策刚出台时,炸天团就曾预测拥有资金成本优势的央企国家队将成为拿地的主力,事实也证明了这一点。

典型的如招商蛇口,今年前5月新增土地价值1015.3亿元,在新增土地价值排行榜一举上升至第二位,仅次于万科地产。

众所周知,在过去房地产高增长的年份里,招商蛇口因管理效率等问题而逐渐在行业里掉队。但时光斗转,在当下融资“三道红线”、供地“两集中”、银行“两道红线”的特殊背景下,反倒让招商蛇口拥有了逆势超车的机遇。

风水,真的是会轮流转!

当此前高歌猛进的泰禾、华夏幸福、蓝光们纷纷倒下,当其他房企也都在战略收缩经历阵痛时,他们终于可以出来大杀四方了。

还没关注的,抓紧上车了!

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