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重庆首个项目被罚背后,花样年急了

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  文丨西部菌

  6月19日,位于重庆的花样年·霍克尼的好时光项目发布海报,项目刚开盘2小时即已售罄。

  作为花样年首进重庆的第一个项目,能有如此的成绩,如媒体报道所言,确实称得上是“首战告捷”。

  但颇为尴尬的是,就在花样年重庆开门红的前两天,该项目却被重庆城管局公开处罚:

  

重庆市花样渝蓉房地产开发有限公司未取得建设工程规划许可证,在重庆市沙坪坝区西永组团擅自进行西永组团Ah标准分区Ah11-02/04、Ah16-01-1/04、Ah16-01-2/04地块工程(S2-1#楼)项目,属于违法建设。


  来源:网络

  虽然开出的罚单不高,但这一插曲说明,虽然销售层面业绩可观,但花样年的重庆之旅并不是一帆风顺。

  不仅如此,据新京报报道,近期花样年采取了一系列的债务管理措施,包括持续回购债券,计划处置北京、合肥、青岛及成都项目。激进扩张下的债务压力,呼之欲出。

  01

  花样年集团起步于1998年,2009年花样年控股在香港上市,2014年花样年集团旗下的彩生活也在港股成功上市,算是登陆资本市场很早的房企了。

  2020年年报显示,花样年的合同销售金额为492.1亿元,同比增长35.9%,位列克而瑞销售榜的第72位。


  来源:花样年年报

  不过对这一规模不大的粤系房企,成都人应该是早有耳闻。

  早在2001年,花样年就进入成都,已经开发的项目超过20个,包括近来在成都市场上火热的花漾锦江、江山等,成都销量突破百亿规模。

  而2020年的年报显示,成都的土储总面积达到3497236平方米,是粤港澳大湾区土储规模的3倍左右。

  不过,虽然按照花样年的区域划分,包含成都、资阳、昆明、桂林等城市的成渝都市圈,是花样年的业务重镇,在2020年贡献了155.06亿元,占集团销售总金额的约31.5%,但其中成都还是大头,其他城市的销售地位相对比较边缘。

  成渝双圈战略出炉后,为了抓住战略红利,平衡成渝都市圈投拓力度,深耕成都已久的花样年将目标瞄准了重庆。


  值得一提的是,之前曾传言花样年要接盘知名的烂尾商业综合体重庆佳程广场,曲线进入重庆,但这一传言被辟谣。去年8月花样年6.2亿元公开拿地,才正式进入重庆。

  该项目——花样年·霍克尼的好时光,是花样年“趣”系列产品,地处炙手可热的西永板块,迅速销售告罄并不意外。

  今年4月的集中土拍中,花样年再次斥资10.3亿元西永拿地。而这次公开点名处罚,原因是未取得许可证擅自建设,这些信息多少说明花样年打入重庆市场的急切。

  02

  花样年确实有足够的理由着急。

  2012年前后,花样年突然调转航向,转型走轻资产路线,发展金融、社区服务等,并立志要将旗下的彩生活物业发展成“中国最大的社区服务运营商”。


  来源:花样年年报

  但在各大房企加速规模化扩张的关口,花样年破釜沉舟的转型之路,却让它错失了快速做大做强的黄金时期,销售增长缓慢,规模扩张止步不前。

  比如2016年,花样年实现合同销售额为122.1亿元,同比增长8.3%,远远落后于行业平均35%的水平。直到2017年才勉强突破200亿元,但早已被同行远远地甩在了后面。

  近几年来,尽管地产行业逐步进入下行周期,但意识到转型失败的花样年,开始加速扩张,加大面向全国市场的投拓力度,想要将失去的时间追回来。

  而这种和潮流相反的扩张,花样年称之为“二次创业”。

  2018年,花样年定下了2020年千亿销售目标。然而2018年和2019年,其销售额都不到400亿元,分别为301.7亿元和362.1亿元,千亿目标宣告落空。

  因此,在黑天鹅肆虐的2020年,花样年的激进步伐体现得尤为明显。

  年报显示,花样年去年在南京、杭州、绍兴、成都、北京、佛山等一二线城市,获取了20幅优质土地。新增项目总建筑面积达334万平方米,预期可售货值达483亿元。


  来源:花样年年报

  按照花样年的说法,“这是公司历史上新增货值最多的一年”。仅新增项目的可售货值,就达到了去年全年的销售额。

  开拓重庆市场,甚至为了实现高周转在未拿证的前提下先建设,正是花样年急迫寻找新增长点的缩影。

  只是按照2021年年度销售600亿元的目标,“二次创业”的花样年,其千亿之路,似乎还是有些遥远。

  并且,加速冲击规模的花样年,盈利能力的提升也并不显著。

  2020年销售增长为35.9%,营收增长14%至217.6亿元,净利润增长16.6%至17.51亿元,营收和净利润增长远落后于销售增长。换句话说,赚钱能力赶不上卖房的速度。

  03

  花样年不仅规模增长依旧乏力,近几年的激进扩张,还酿成了一些业绩隐患。

  最典型的是债务问题。

  截至2020年末,花样年现金短债比为1.37,净负债率为75%,剔除预收帐款的资产负债率为72.4%,高于70%的红线,三道红线踩中一条。

  为了减少债务压力,仅仅5月份以来,花样年已经多次回购公司债券,同时还通过发行美元债来为财务减压。


  来源:网络

  比如就在6月17日,花样年发行于2024年到期的2亿美元14.5%优先票据。高达14.5%的美元债利率,引发了市场广泛关注。

  而对于如此不惜高利率融资的举动,花样年解释称:

  主要是想向资本市场和投资人展示公司的再融资能力。

  在房地产金融政策收紧的当下,花样年激进扩张伴随的债务压力显露无疑。

  通过发债、频繁回购票据来优化债务数据,只是花样年资金压力的一个切面。

  据新京报的报道,为了优化资产结构,降负债、去杠杆,花样年位于北京丰台区的旧厂更新项目,正与央企商谈合作;在青岛、合肥和成都的一些项目,也在洽谈出售。

  拓土方面,2020年拿地猛如虎的花样年,日前公开表示,今年共获得5幅土地,总地价约83亿元,接下来将减少公开市场拿地,全年的拿地目标是100亿元。

  也就是说,下半年花样年只有10亿元出头的拿地余额。一边着手卖项目,一边削弱拿地节奏,野心勃勃要“二次创业”的花样年,似乎有踩刹车的迹象。


  来源:网络

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