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楼市又有大动作!暂停二手房贷款!下半年,刚需买房更难了...

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  作者:二鸣


  一线城市成交量走低,拐点将至

  连涨了23个月之后,深圳的二手房价终于跌了。

  统计局最新的数据显示,5月份深圳二手房价环比下跌0.1%,是深圳2019年6月以来,二手房房价首次出现下跌。

  深圳是全国楼市的领涨城市,此刻0.1%的降幅,也有着不同寻常的意义。

  从成交量上来看,这种下降的趋势更明显,5 月份深圳二手房网签量共计 3781 套,环比下降 14%,同比去年(11028 套)则大幅下滑了 65.7%。

  不只是深圳,4个一线城市5月成交面积环比都出现了比较大的跌幅,比如北京成交面积环比下降了33.11%,从同比看,也只有广州上升。


  ▲中指研究院

  拐点终于来了!

  截止5月,2021年房地产调控已经超过215次,但是真正有杀伤力的大招就是金融监管。

  今年年初,深圳,广州,上海等地就被曝出“暂停按揭贷款”,再加上利率上调、严查经营贷违规流入楼市等,一套组合拳下来,目前来看一线楼市的热火已经基本止住了。


  现在,暂停房贷的接力棒传到了二线城市。


  二线楼市迎来停贷、加息潮

  据当地媒体的报道,合肥目前共有6家银行对二手房停贷,分别是浦发银行高新支行、中信银行部分支行、中国银行长江路支行、农业银行肥西支行、广发银行、渤海银行庐阳支行。

  当然也有一些银行表示并没有真正停贷,但是加强了贷款资质的审核,比如针对首付款来源检查就非常严格,即使是父母帮着付首付,也需要写明赠与协议,来证明首付款来源。

  另外,合肥也开始对经营贷、抵押贷用来买房进行严格的排查。


  现在对于购房者影响最大的就是,银行放款周期在拉长。现在很多银行额度比较紧张,放款的周期至少在半年以上,对置换群体影响更大。

  杭州现在也是如此。

  从5月下旬开始,杭州一些银行就开始全面收紧房贷,尤其是针对二手房贷款,在审批流程正常的情况下,现在放款时间至少一个多月起,如果遇到一些问题,放款周期可能会更长。

  甚至一些中型的股份制银行,目前针对二手房已经暂停了贷款。


  ▲杭州某网红楼盘群 来源:凤凰网

  除了放款周期延长,对二手房停贷,杭州最近房贷利率也出现明显的上调。

  5月下旬,房租房贷利率从之前首套5.2%、二套5.38%,调整为首套5.4%,二套5.5%,现在杭州执行的是首套5.6%,二套5.7%,房贷利率还在继续上涨中。

  同样情况的还有南京,目前有4家银行明确表示不接受二手房房贷业务,分别是交通银行、兴业银行、光大银行、宁波银行,还有很多股份制银行因为额度紧张,放款时间不确定,甚至中国银行,有3月份申请的贷款至今还没有下款。

  今年以来南京的房贷利率已经连续几次上调,此前南京首套房利率在5.4%~5.5%之间,但是现在南京首套房利率已经涨到了5.85%。可能分摊到每月多还的利息只有几百块钱,但是贷款30年,加起来就得十几万,对于普通购房者无疑是一个巨大的负担。

  受首轮集中供地的影响,重庆楼市迎来一波暴涨。

  但是从5月底开始,有消息传出重庆大部分银行已经暂停了房贷业务,新房和二手房业务都包括在内。


  最近两个月,重庆楼市成交量激增,很多银行贷款额度紧张,所以暂停了房贷业务,当然也有一些指标充足的银行还在继续放贷。

  但是银行停贷这件事,还是对重庆楼市还是造成了一定影响。

  来自贝壳重庆二手房挂牌数据显示,5月1日至5月20日,重庆二手房共下架了1.8万套。

  从成交量周度走势图也能看出,停贷后的第1周(5月24日—5月30日),二手房均价环比下降0.34%,成交量也有了比较明显的回落。



  银行加强对楼市资金的管控

  除了以上提到的4个城市,最近这段时间楼市大火的武汉、徐州、惠州、苏州、甚至青岛,都传出了二手房停贷的消息。

  不仅如此,自4月份开始,全国近60个城市调高了房贷利率,

  深圳:5月开始各银行上调房贷利率,目前首套房利率达到5.03%左右。

  成都:首套房利率突破6%,放款周期至少半年以上。

  中山:首套房利率从5.35%最高涨到了5.65%。

  南宁:首套房贷利率全面破6%。

  济南:首套房贷利率从5.15%上涨至5.25%。

  融360 的数据显示, 5月,全国首套房贷款平均利率5.33%,环比再上涨2个基点,较2020年底上涨11个基点;二套房贷款平均利率5.61%,环比上涨2BP,较2020年底上涨8个基点。


  眼下二线城市正成为房产调控的主战场,除了常规的调控手段之外,停贷、加息这些金融政策的运用成为维稳楼市的最重要手段。

  目前许多城市房价还在上涨,可以预计,房贷利率上调的步伐还会继续。

  去年年底,房地产贷款集中管理制度出台,对不同级别的银行涉房贷款做出了限制,并且规定个人住房贷款余额占贷款余额的比例上限为32.5%。


  这才是这些热点城市银行遭遇“钱荒”的根本原因。

  当然另一方面,今年以来高层对于银行的监管严格了许多,不完全统计3月份以来,银行机构领到的罚单就超过了50张。

  深圳,上海,东莞,广州,佛山等地银行都开始收紧经营贷、消费贷审批,并且对存量贷款逐户排查。

  也许各地排查的结果和实际情况有些出入,但是警示作用更加重要。

  这样一来,银行对房地产放贷就会更加谨慎,审批越来越严格,放款周期越来越长,也会成为一种趋势。


  购买建议

  那么遇到这种情况接下来要怎么买房呢?是不是要先等一等?

  刚需要尽快上车,投资不建议。

  有很多朋友可能会想,楼市调控越来越严格,一线城市房价拐点已经出现,那是不是等市场彻底冷静了再买房,更加合适呢。

  这个想法真的是大错特错。

  我们要了解,国家出台调控政策从来不是为了降低房价,而是通过增加交易难度,能让市场逐渐平稳。


  对于普通人来说,买房踏空的风险要远远大于买高的风险。

  未来随着重点城市楼市调控的常态化,热点城市买房的难度会越来越大,这也意味着未来会有很多人买不上房子、买不起房子。

  所以对于刚需来说,不要再犹豫,有合适的尽快入手,可以多跑几家银行,现在很多银行的额度越来越紧张,排队的人越来越多,越往后可能房子更难买,而且房贷利率也有继续上涨的趋势。

  购买二手房时要更加小心,今年签的合同,可能今年贷款都下不来。卖方也要注意买家的资金问题。


  现在这个节点如果投资买房,意味着承担更大的风险,首先未来房价涨幅不可能再出现之前那样几个月之内的暴力拉升,而是会点状上涨,而现在房贷利率还在上涨,未来房价涨幅可能覆盖不了持有的成本。

  其次,很多人投资买房需要一笔过桥资金,等房贷下来后再归还,但是现在银行放款周期越来越长,贷款越来越难,高额的利息可能难以承受。

  另外现在银行对于违规流入楼市的钱监管越来越严,现在如果还继续玩一些“花招”,很可能被银行查处。

  总之,随着越来越多城市收紧房贷,下半年买房,会越来越难。希望大家提前做好准备,同时也要筹备好充足的资金。

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