二手房停贷，成交量跳水，大湾区撑不住了？

最近几天，关于惠州二手房停贷的消息在网上传得很热闹，消息一出，有人欢呼喝彩，有人愁眉不展，但总体上看，舆论的风向偏悲观、看空惠州楼市的博主和粉丝占比似乎更多一些。

有人说，现在连银行机构都不敢给惠州二手房贷款了，想想都可怕，你还敢买房吗？

还有人说，惠州二手房停贷，就像一根针直接刺破临深房价泡沫，惠州房价肯定要跳水了。

再结合当下楼市调控环境，深圳二手房成交持续萎靡，新冠疫情的反反复复，国际经济形势的日益严峻……越来越多的粉丝开始私信团长，自己在湾区布局的资产是否存在风险，未来的行情走势如何等等。

以惠州二手房停贷的消息为契机，我们确实应该重新建立起对湾区城市的信心。

01

对刚需是坏消息

关于惠州二手房停贷，团长想谈谈自己的一些看法：

1、惠州二手房不是全面停贷，二手房还可以买

惠州的大型银行确实暂停了二手房贷款业务，但还有部分小银行可以办理二手房按揭业务，只是放款时间会延长，贷款利率会有提升，对贷款人流水筛查更加严格，惠州二手房并不是全面停贷。

而且惠州二手房只是暂时停贷，以后银行贷款额度充足后还会全面放开，惠州二手房的流动性确实受到一些影响，但不是网友所说的完全锁死。

与此同时，二手房停贷也别光拿惠州说事，广州、东莞也同样传出二手房停贷的消息，佛山、中山的二手房放款也比之前严格了许多，全国范围内，更有武汉、合肥、南京、连云港等城市出现二手房停贷的新闻，因此二手房停贷不是城市的原因，而是银行自身的原因。

2、惠州、中山的楼市“泡沫”要被刺破了？

有人说惠州和中山的房子都被深圳人和全国投资客买走了，这两个地方的楼市泡沫最大，是大湾区的两个深坑。

而二手房全面停贷将刺破惠州的楼市泡沫，引发新房、二手房的价格跳水。

这简直是无稽之谈，惠州二手房均价才一万多一点点，你告诉我要怎么刺破，在全国范围内，比惠州价格还低的环一线城市还有吗？难道让开发商以成本价卖给你。

3、对刚需来说是一个坏消息

深圳买不起，惠州新房买不起，如果连惠州二手房都买不起了，深圳刚需该怎么办？难道真的回老家？

惠州新房不可能降价的，地价一直在涨，钢筋水泥在涨，新房价格必然会上涨。

惠州区位好的新盘越来越少了，偶尔冒出来几个品牌房企的好项目，价格也离谱。

高的

到2021年，一些15、16年的次新盘开始流入市场，如果耐心搜查会找到物美价廉的笋盘，但现在二手房停贷了，贷款利率升高了，这对于刚需来说购房的成本是大大提高了。

02

重新定义深圳刚需

当房价超过三四万，再怎么涨都和普通人没关系，反正买不起。

2021年，我们真的应该重新定义“深圳刚需”这四个字。

能买得起500万起步的深圳新房的人，还叫刚需吗？那些勉强能够摸得到惠州房价的工薪阶层，期待通过购买惠州房来留在深圳的人才是真正的“深圳刚需”。

现实是，以现在深圳的平均收入，绝大多数人一辈子都买不起一套深圳房，而惠州的房价稍微努力还摸得到，这才是深圳和惠州房产的本质上的区别。

好消息是，深圳和惠州的融合越来越密切，在深圳十四五规划中，深圳更加侧重东进和软扩容。

深圳的东进，涵盖基础设施的东进和高新产业的东进，如坪山、龙岗地位的提升，深圳“2+2”的机场格局，2个位于东部，1个位于惠州，未来2年拟开工的10条城际铁路中，有9条是向东部延伸的，有6条是涉及惠州的。

深圳的软扩容，是深圳都市圈的重新构建，按照最新的规划，惠州全域已纳入深圳都市圈，未来深圳还将教育、医疗、养老、环保等政策衔接。

6月11日，《深圳市国土空间总体规划（2020-2035年）》指出，2035年，深圳将按照1900万常住人口规模配置较高品质住房以及基础教育设施；按照2300万实际服务管理人口规模配置行政管理、医疗等公共服务和交通、市政等基础设施。

2021年深圳常住人口已经达到1750万，管理人口超过2000万，未来15年深圳人口的增速将大幅度减慢，但产业对人口的吸引力却没有减弱。

6月18日，《惠州市国土空间总体规划（2020-2035年）》指出，到2035年，惠州城市常住人口达850万人，实际服务人口达950万人，远景可承载千万级人口规模。

由此可见，未来5-15年，惠州必然成为深圳人口外溢的主要承接地，随着两个城市轨道交通的互联，基础设施的完善，跨城生活将成为常态。

03

什么是安全资产

在这个不确定的时代，我们可以相信哪些资产？

从全球房价趋势来看，人口流入幅度大的地区，房价涨幅普遍更大，而湾区更是其中的佼佼者。

据世界银行数据显示，全球60%的经济总量集中在入海口，75%的大城市、70%的工业资本和人口集中在距海岸100公里的海岸带地区，“入海口+大城市+海岸带”其实就是湾区的形态。

以旧金山湾区为例，次贷危机时期房价下探27%，在随后的新一轮的高科技热潮中，旧金山湾区房价又上涨88%，如果能度过最艰难时期，湾区核心城市的房产价格会迅速反弹，并冲破原来的峰值。

底层逻辑在于这些聚集全国最顶尖的金融、科技、制造业城市，为人们提供了大量就业机会和完善的基础设施服务，不断吸引人才流入，住房需求居高不下。

回到粤港澳大湾区，受新冠疫情和全球放水影响，在过去1-2年中，多数湾区城市的房价都有明显上涨。

据亿瀚智库的统计，2019-2020年深圳房价上涨18%、广州上涨12%、东莞上涨27%、珠海上涨30%、佛山上涨6%、中山上涨7%、惠州上涨9%……

其中珠海、东莞、深圳的涨幅非常明显，主要原因是这三个城市盘子小，热点区域又比较多，所以涨幅明显，佛山、中山、惠州土地辽阔，因此平均涨幅不高，尤其是佛山，整体的价格仍处于低估状态。

进入2021年，湾区城市内部的区域分化将越来越明显，这也体现在房价的涨幅之中，在十四五开局之年，每个城市都找了自己更加精准的定位，从区镇的各自为营到集中全力发展一个城市中心，这会创造出许多明星新区。

比如东莞为了将深圳的科技成果、知识产权、财政资金、金融资本等生产要素向现实生产力转化，开始重点发展松山湖和滨海湾新区。

广州为了更好融入湾区发展和湾区科创走廊，黄埔科学城和南沙区成为发展的重中之重。

佛山开始全力打造三山新城，中山只有一个马鞍岛，珠海则是唐家和横琴两个新区。

未来城市最好的教育、医疗、产业、轨道交通等配套都会向以上区域倾斜，长远来看，这些区域的资产都是优质资产，都是可以跨越经济周期的投资品。