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二手房停贷,成交量跳水,大湾区撑不住了?

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  最近几天,关于惠州二手房停贷的消息在网上传得很热闹,消息一出,有人欢呼喝彩,有人愁眉不展,但总体上看,舆论的风向偏悲观、看空惠州楼市的博主和粉丝占比似乎更多一些。

  有人说,现在连银行机构都不敢给惠州二手房贷款了,想想都可怕,你还敢买房吗?

  还有人说,惠州二手房停贷,就像一根针直接刺破临深房价泡沫,惠州房价肯定要跳水了。

  再结合当下楼市调控环境,深圳二手房成交持续萎靡,新冠疫情的反反复复,国际经济形势的日益严峻……越来越多的粉丝开始私信团长,自己在湾区布局的资产是否存在风险,未来的行情走势如何等等。

  以惠州二手房停贷的消息为契机,我们确实应该重新建立起对湾区城市的信心。

  01

  对刚需是坏消息

  关于惠州二手房停贷,团长想谈谈自己的一些看法:

  1、惠州二手房不是全面停贷,二手房还可以买

  惠州的大型银行确实暂停了二手房贷款业务,但还有部分小银行可以办理二手房按揭业务,只是放款时间会延长,贷款利率会有提升,对贷款人流水筛查更加严格,惠州二手房并不是全面停贷。

  而且惠州二手房只是暂时停贷,以后银行贷款额度充足后还会全面放开,惠州二手房的流动性确实受到一些影响,但不是网友所说的完全锁死。

  与此同时,二手房停贷也别光拿惠州说事,广州、东莞也同样传出二手房停贷的消息,佛山、中山的二手房放款也比之前严格了许多,全国范围内,更有武汉、合肥、南京、连云港等城市出现二手房停贷的新闻,因此二手房停贷不是城市的原因,而是银行自身的原因。

  2、惠州、中山的楼市“泡沫”要被刺破了?

  有人说惠州和中山的房子都被深圳人和全国投资客买走了,这两个地方的楼市泡沫最大,是大湾区的两个深坑。

  而二手房全面停贷将刺破惠州的楼市泡沫,引发新房、二手房的价格跳水。

  这简直是无稽之谈,惠州二手房均价才一万多一点点,你告诉我要怎么刺破,在全国范围内,比惠州价格还低的环一线城市还有吗?难道让开发商以成本价卖给你。

  3、对刚需来说是一个坏消息

  深圳买不起,惠州新房买不起,如果连惠州二手房都买不起了,深圳刚需该怎么办?难道真的回老家?

  惠州新房不可能降价的,地价一直在涨,钢筋水泥在涨,新房价格必然会上涨。

  惠州区位好的新盘越来越少了,偶尔冒出来几个品牌房企的好项目,价格也离谱。

  高的

  到2021年,一些15、16年的次新盘开始流入市场,如果耐心搜查会找到物美价廉的笋盘,但现在二手房停贷了,贷款利率升高了,这对于刚需来说购房的成本是大大提高了。

  02

  重新定义深圳刚需

  当房价超过三四万,再怎么涨都和普通人没关系,反正买不起。

  2021年,我们真的应该重新定义“深圳刚需”这四个字。

  能买得起500万起步的深圳新房的人,还叫刚需吗?那些勉强能够摸得到惠州房价的工薪阶层,期待通过购买惠州房来留在深圳的人才是真正的“深圳刚需”。

  现实是,以现在深圳的平均收入,绝大多数人一辈子都买不起一套深圳房,而惠州的房价稍微努力还摸得到,这才是深圳和惠州房产的本质上的区别。

  好消息是,深圳和惠州的融合越来越密切,在深圳十四五规划中,深圳更加侧重东进和软扩容。

  深圳的东进,涵盖基础设施的东进和高新产业的东进,如坪山、龙岗地位的提升,深圳“2+2”的机场格局,2个位于东部,1个位于惠州,未来2年拟开工的10条城际铁路中,有9条是向东部延伸的,有6条是涉及惠州的。

  深圳的软扩容,是深圳都市圈的重新构建,按照最新的规划,惠州全域已纳入深圳都市圈,未来深圳还将教育、医疗、养老、环保等政策衔接。

  

  6月11日,《深圳市国土空间总体规划(2020-2035年)》指出,2035年,深圳将按照1900万常住人口规模配置较高品质住房以及基础教育设施;按照2300万实际服务管理人口规模配置行政管理、医疗等公共服务和交通、市政等基础设施。

  2021年深圳常住人口已经达到1750万,管理人口超过2000万,未来15年深圳人口的增速将大幅度减慢,但产业对人口的吸引力却没有减弱。

  6月18日,《惠州市国土空间总体规划(2020-2035年)》指出,到2035年,惠州城市常住人口达850万人,实际服务人口达950万人,远景可承载千万级人口规模。

  

  由此可见,未来5-15年,惠州必然成为深圳人口外溢的主要承接地,随着两个城市轨道交通的互联,基础设施的完善,跨城生活将成为常态。

  03

  什么是安全资产

  在这个不确定的时代,我们可以相信哪些资产?

  从全球房价趋势来看,人口流入幅度大的地区,房价涨幅普遍更大,而湾区更是其中的佼佼者。

  据世界银行数据显示,全球60%的经济总量集中在入海口,75%的大城市、70%的工业资本和人口集中在距海岸100公里的海岸带地区,“入海口+大城市+海岸带”其实就是湾区的形态。

  以旧金山湾区为例,次贷危机时期房价下探27%,在随后的新一轮的高科技热潮中,旧金山湾区房价又上涨88%,如果能度过最艰难时期,湾区核心城市的房产价格会迅速反弹,并冲破原来的峰值。

  

  底层逻辑在于这些聚集全国最顶尖的金融、科技、制造业城市,为人们提供了大量就业机会和完善的基础设施服务,不断吸引人才流入,住房需求居高不下。

  回到粤港澳大湾区,受新冠疫情和全球放水影响,在过去1-2年中,多数湾区城市的房价都有明显上涨。

  据亿瀚智库的统计,2019-2020年深圳房价上涨18%、广州上涨12%、东莞上涨27%、珠海上涨30%、佛山上涨6%、中山上涨7%、惠州上涨9%……

  

  其中珠海、东莞、深圳的涨幅非常明显,主要原因是这三个城市盘子小,热点区域又比较多,所以涨幅明显,佛山、中山、惠州土地辽阔,因此平均涨幅不高,尤其是佛山,整体的价格仍处于低估状态。

  进入2021年,湾区城市内部的区域分化将越来越明显,这也体现在房价的涨幅之中,在十四五开局之年,每个城市都找了自己更加精准的定位,从区镇的各自为营到集中全力发展一个城市中心,这会创造出许多明星新区。

  比如东莞为了将深圳的科技成果、知识产权、财政资金、金融资本等生产要素向现实生产力转化,开始重点发展松山湖和滨海湾新区。

  广州为了更好融入湾区发展和湾区科创走廊,黄埔科学城和南沙区成为发展的重中之重。

  佛山开始全力打造三山新城,中山只有一个马鞍岛,珠海则是唐家和横琴两个新区。

  未来城市最好的教育、医疗、产业、轨道交通等配套都会向以上区域倾斜,长远来看,这些区域的资产都是优质资产,都是可以跨越经济周期的投资品。

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