上世纪90年代时任广州市委书记的林树森明确表示“不允许发展商介入城中村改造”,2000年后广州开始实施“中调”战略,再到近些年的三旧改造。如果说广州是中国四十年城市发展的缩影,冼村则是一个最具有参考价值的微缩样本,样本或许不是那么完美,但路是在向上走。
(本文整体字数:2369字,阅读需要3分钟)
生于1968年的冼YJ,人生中全部年头都在冼村中度过。他的坚持、固执和波折,全都系在冼村中的半片废墟上。数十年来,他纠结的点一直都在于“村里的钱到哪里去了”;
比冼YJ年长六岁,同样自小从冼村长大的冼ZM支持冼村改建,但不支持村公司的“不依法依规”的行为,“连回收物业都做不到,怎么能要求村民放心给你间屋子改造?”;
88岁高龄的冼QT老人,一生从未真正远离过冼村,为了冼村更好发展,他支持拆迁改造,但是希望看到更好的方式来解决拆迁问题:“我们家有十几口人吃饭,我是想我们都有屋子住的,我的屋子没有了一半,原来的人怎么够住呢?”
村集体的钱都哪里去了?为什么村民的分红只有猎德村的十分之一?回迁房怎么保证公平公正?诸如此类很多问题,是冼村很多村民抗争的主要原因。
▲图片:来自网络
2017年,曹鉴燎获判无期徒刑,消息传到冼村,村里迅速放出鞭炮庆贺。
2018年,村民们开始陆续搬进保利新建的回迁房。
2019年,冼村旧改的整体签约率达92%,但同时仍有少数村民还在抗争中。
作为此次旧改的参与者保利,介入冼村旧改整整十年了。2011年,携琶洲成功经验,保利以国企身份开始介入冼村旧改,原以为顺顺当当,焉知历经曹鉴燎落马、卢穗耕出逃、村委会重选、体育馆5000人村民大会种种波折,签约率一直处于困难重重。
直至2018年,终于显露曙光。随着冼村一、二期回迁房摇珠,村民陆续回迁,旧改实现实质性推动。而这期间保利的种种付出,不足为外人道也,若非国企背景撑住,十年拉锯战不知几个发展商能抗住。
2021年中,市场有消息,保利准备年底将冼村旧改中的市场化商品房推向市场。6月,通叔顶着橙色高温警报,戴着蓝色普通口罩,再次实地来到广州最贵的旧改项目。
相比起几年前握手楼密布,今天的冼村只剩零星几栋钉子户未搬迁,进度很大,困难不小。
▲图片:来自广州楼市发布
就在回迁工地门口,笔者的车辆被拦住了,保安表示必须要提前预约。
▲实拍:保安拒绝非预约车辆进入
远远看到吊机工作中,地面之上建筑,除了依然没有拆迁的钉子户,还有古建筑被网状物包裹保护,不给进的原因不得而知。
从后门进入工地另一边,就是未来进行地产开发的商住地块。现场只有几个大坑,远处18号线与13号线交汇的冼村站TOD正在施工中,这是未来重要卖点。
▲图片:来自广州楼市发布
祠堂周边正在用水泥加固,防止后期施工影响祠堂地基,保利也算煞费苦心了。
▲冼村祠堂
▲工人在加固祠堂地基
祠堂不远处一栋钉子户,空调还在,红旗飘扬,就算保利拿下该地块,困难依旧不小。
▲距离祠堂几步之遥的钉子户
展厅工作人员表示预计年底或者明年年初开放,但还没有定下确切时间。
通叔看来,制约因素主要是与村民的谈判结果,尤其305地块上仍有未签约村民,目前来看,相对于回迁地块,商住地块上的钉子户少了很多,目测只有零星一两栋。
对政府而言,这块地要拿出来重新流通,也要先解决这些钉子户。因此年底推出市场有难度,但是难度比之前小了很多。
▲实拍:祠堂前面矗立的“钉子户”
根据冼村地块控制性详细规划,该地块占地面积约39903平,建面约17万平,稀缺的珠江新城,建筑限高100-150米,高容积率成为必然,预计户数在800~1000套左右。
地块虽然规模不大,但汇悦台也不过占地32000平,珠江新城已经十余年没有新地块推出,20万+/平的吹风价,将会掩护很多区域性高端产品出货。
同样位于珠江新城的嘉裕中心·J公馆也将新推公寓产品(之前CBD顶级公寓天銮价位已到16万/平);金融城板块的合景臻溋·名铸,更是凭借江景放出23万/平吹风价;即使非热点板块五山的阳光城檀悦MOMΛ,对外吹风价也去到10万。
除了天河,其它市中心陆续也将有新品推出,海珠的中海观云府、白云的中铁建·龙光天皓西派云峰(已经开卖)、荔湾的滨江上郡、力迅·西关雅筑等等,不少都已经开始吹风到10W+。
十多年没有新地推出的珠江新城,任何新品上市都会充分的想象力。
目前CBD住宅产品只有二手,根据链家数据,冼村所在的珠江新城(中)板块,二手房均价14W+,且比上周上涨33.7%,是典型的客多房少。离得冼村最近的就是马路对面的合景领峰园、中海璟晖华庭、和保利心语花园,链家二手价均在14W左右。
汇悦台、新世界等珠江新城顶级豪宅的价格已经摸高到25W,冼村项目位于核心中的核心,而且有双地铁TOD加持,想象力空间还是非常大。
▲建设中的冼村地铁TOD
唯一可能的变数,就是保利会拿出什么样的产品,毕竟这块地波折了10年之久,保利还要建设很大一部分的回迁房、一部分商住项目返还冼村集体运营,这些都会计入成本,高开低走,逐步升价也是发展商常用的策略。
筹措地铁1号线是珠江新城拍地的初衷;卖地增收无错,将卖地作为收入主要来源则不可持续;政府主要精力应该是提高治理能力,推动发展活力,赋能城市动力,这才是长久之道和市民幸福感源泉。
这样城市才能留住人,地才值钱,发展商才会持续投入。
后评通叔:
中国城市化道路并非坦途,广州启动珠江新城拍地的初衷是为了修建地铁1号线;政府固然需要卖地以投入建设,然将卖地作为收入主要来源则不可持续;政府主要精力应该是提高城市治理能力,推动城市发展活力,赋能城市动力,这才是长久之道和市民幸福感的源泉。
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