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无证房买卖有风险,拆迁安置房该归谁

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现实中,不可避免地存在着没有取得产权证的无证房屋,无证房的买卖相较于正常房屋买卖有更高的风险。因为无证房的买卖是不能依照物权法等相关法律法规进行物权的设立、变更以及消灭登记。也就是说,无证房的买卖是不能正常办理房屋的过户转移登记的。这在房屋买卖双方之间都有潜在风险。

【一般情况下,无证房买卖合同效力待定,买房人并不能当然取得房屋所有权】

无证房买卖风险,一般有以下四种情况:

1、土地性质不合法。

2、土地使用权不合法。

3、工程建设手续不合法。

4、施工进度没有达到规定要求就销售。

以上不合法的情况都会直接导致无法办理完整的房屋产权证明,进而在房屋买卖过程中亦无法办理房屋的过户登记。在法律意义上,我国实现不动产登记制度。因此,如果不能办理房屋的过户登记,那么买房人与卖房人签订了房屋买卖合同并交清购房款,此时房屋买卖合同效力有待商榷,买房人对所购买的房屋只实际占有、使用、收益,但并不能实际取得所购房屋的房屋所有权。

具体说来,如:以农村无产权证的房屋买卖合同签订后,在未办产权证前,买受人亦未依约支付购房尾款,一旦拆迁导致该房权属证书无法办理或办理已无意义。此时,由无证房的买卖双方承担拆迁补偿款不能及时到位或者补偿利益权属不能明确的损失责任。至于房屋合同效力如何界定以及如何明确拆迁补偿安置的归属利益需要综合实际情形进行综合判断。


【无证房买卖交易后,拆迁安置房到底该归谁】

最高人民法院有相关司法判例指出:在征收时,一般情况下征收主体根据先前确定的征收方案对该无证房产作出补偿,补偿数额或补偿安置房屋确定后,有关利害关系人之间就该补偿的归属或分配产生纠纷向人民法院提起诉讼,人民法院应当作为民事纠纷予以受理。作为买房人,可以选择解除房屋买卖合同,也可以选择主张所购房屋产权消灭的对价,即置换的房屋。

上述裁判意思是说:对于无证房,征收方会依据征收补偿方案作出具体的补偿数额或者补偿安置。在法律逻辑上,征收方给的补偿款或者补偿安置房,会给到房屋的产权人身上,也就是无证房的原卖家。

此时,买家对补偿款或安置房给卖家有异议的,买家可以起诉。其诉求可以是要求解除房屋买卖合同或者主张违约赔偿责任,赔偿数额为无证房的征收置换房。

在明律师告诉大家:总的来说,无证房买卖,签订了房屋买卖合同,买方结清了购房款,即使在程序上该无证房的征收补偿利益发放给了卖方,但最终也会通过违约赔偿或不当得利等给付给买方,这才符合合同的公平交易理念。当然,在无证房的交易和征收过程中,双方在明知无证房存在交易风险的情形下仍然交易的,因此而造成的损失,由买卖双方根据过错程度分配此损失。

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