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三年“隐姓埋名”,这家千亿房企给桂林带来了什么?

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桂林最低调的千亿房企是谁?

估计能低调得让你想不到。

在全国楼市,它声名显赫,不仅有楼市“西南王”的霸道,更有“中国洋房之父”的美誉;在桂林楼市,它却泯然众人,逐渐淡出大众视野。

3年前,它通过合作进入桂林,如今已经布局了3个项目,足迹遍及桂林楼市三大重点战场。

它野心勃勃而来,却几无建树,究竟是酒香也怕巷子深?还是水土不服终弃疗?

它就是金科,这3年来,金科到底给桂林带来了什么?



进入桂林3年,没想到你是这样的金科

2019年,金科通过与真龙集团签约的方式,宣告正式布局桂林

在此之前,金科进驻广西南宁、柳州等地,用3年时间便杀入广西房企销售金额榜前十,被业内视为黑马。

所以,金科进入桂林,一开始是被寄予厚望的。

无论是金科作为千亿房企的影响力,还是在产品设计的优势上,人们都希望金科能够为桂林楼市注入不一样的活力。

如今,金科已经在桂林相继打造了金科·集美东方、金科·集美江山以及彰泰金科·博翠漓江三个项目。

从金科的项目上,确实能够看到金科的建筑功底,项目的整体设计和元素搭配,都呈现出较高的颜值,给人留下不错的初印象。



金科·集美东方展示区俯瞰图

但是,除此之外,金科似乎也没有在桂林楼市留下太多痕迹。

作为洋房专家,金科在桂林打造的两个“集美系”项目都并非以洋房为主力产品,金科·集美东方还是“高低配”设计,整个小区容积率达到3.3,并没有在临桂众多的刚需楼盘中脱颖而出。

在2019年-2020年的桂林房地产销售的T0P10榜单中,无论是销售面积还是销售金额,金科都未曾上榜,说明桂林人对金科的认可度并不高。



2020年桂林市房地产销售金额十强榜单中未见金科身影

明明在广西南宁、柳州“大杀特杀”,怎么进入桂林后就不温不火呢?

金科在全国楼市攻城略地,而桂林或许就是它心目中的世外桃源,进来以后很快就找到了“度假”的感觉。

金科在桂林的销售一直都很“佛系”,虽然3年开发了3个项目,但是金科几乎从来没有发布过关于“开盘热销”相关的宣传,无论是“闷声发大财”,还是实事求是,这样低调的房企是相当少见了。

实际上,绝大多数的外来大鳄都很喜欢刷存在感,积极融入桂林楼市。

比如花样年进入桂林打造了“花样年之夜”,邀请宋祖英等明星来桂林演出,一时万人瞩目。

万达进入桂林,带来了那句耳熟能详的“万达所至,繁华所指”,万达广场遍地开花,为桂林重新定义城市中心,胡彦斌、陈慧琳、温碧霞、信乐团等明星空降桂林,将明星营销推至高峰。

恒大进入桂林之初,一则“高薪招聘”传遍了大街小巷,引发社会关注;中海以“久仰桂林”广告刷屏,让许多桂林人心生好感;融创的到来,接棒了和平村改造和雁山文旅的发展,备受期待。

而自带“高冷男神”气质的金科呢?它远离了桂林楼市江湖的纷纷扰扰,比起其他外来大鳄,它似乎更想安安静静地当个“美男子”。



后院起火,金科还是当初那个金科吗?

在桂林,金科表现平平淡淡;在全国,金科则忙碌得不可开交。

近年来,金科的销售金额涨势凶猛,从2016年的341亿元到2020年攀升至2232亿元,投入“高周转”的怀抱,成功迈入千亿房企行列。

金科激进的扩张,带来了很多问题。

不仅在四川、湖南、郑州、昆明等多个省市频繁遭遇业主维权,深陷“质量门”问题,而且连重庆老家都出现了重大质量问题,被央媒直接点名批评,内容极为劲爆。



比如,在2020年6月27日,重庆铜梁金科·集美东方小区地下车库多处发生建筑质量问题,不少业主因此要求开发商退房退款。



重庆铜梁金科·集美东方被业主爆料出现质量问题

比如,在2020年7月中旬,重庆茶园的金科联发东悦府被业主投诉至重庆市网络问政平台,项目多栋楼房出现不同裂缝,最终被住建部门要求将涉事的10栋洋房全部推倒重建。



金科10栋洋房因开裂被责令推倒重建

此外,在今年的5月24日,金科实控人黄红云,因3.7亿元的财产纠纷,被前妻告上了法庭。

一时间,舆情汹汹。这还不算完,在企业经营上,金科连年走高的负债,已经从2016年的867.2亿元攀升至2020年的3077亿元。

在2020年夏天,当金科披露半年报时,三条红线全部踩线:

剔除预收款后的资产负债率为74.08%;

净负债率为124.62%;

现金短债比0.98倍。

半年之后,当看到金科的2020年报时,三条红线的踩线情况变成了这样:

剔除预收款后的资产负债率为69.85%;

净负债率为75.07%;

现金短债比1.34倍。

最近这一年来,金科的全部精力似乎都花在了一件事情上:降债

金科快速地压降负债率水平引来了各方质疑,据相关报道,有业内人士认为,金科通过永续债、优先股、可转债、少数股东权益等多种手法“明股实债”地隐藏负债。





根据报道显示,在2021年5月中国房地产数据研究院公布的《房企“三道红线“踩线情况及各房企金融稳定评级》中,金科被分类为黄档房企,踩一道红线。



资料图片来源:中国房地产数据研究院

金科风波四起,股价也从2020年的高位逐步下降,截至6月18日收盘,金科股份报5.65元,较去年11.27元的高位,下跌约50%,接近腰斩。



金科股价从高点持续下跌

尽管顶着如此压力,2020年12月金科还是放出了豪言壮语,计划在五年内冲刺4500亿元的销售目标。

上一个吹嘘要销售额实现翻倍的是泰禾,如今泰禾什么光景,众人皆知。

金科聪明的地方在于把4500亿元分成五年来达成,但即便如此,也要以年复合增长率15%以上才能达成目标,这意味着金科还将继续保持“高周转”的发展模式。

从“质量门”问题到“三道红线”踩线,再到疑似“隐藏负债”问题,逐渐暴露出金科高增长模式下的风险性,但金科依然没有停下“高周转”的步伐,至于质量将如何保证?需要时间来验证。

虽然身处桂林的我们只是看个热闹,但还是难免要给桂林金科的项目品质打上一个大大的问号。



金科·集美东方实景图

最近,说房君去项目现场走了一趟,项目的外立面已经露出,让人眼前一亮,但是走到售楼部背后,昔日美丽的泳池下却长满了青苔,美景不再。



金科·集美东方泳池水质久未打理

金科·集美东方将计划于2021年9月进行首期交房,房子的质量如何?现在我们还不能妄下结论,等到项目交房,是骡子是马,拉出来遛遛就知道了。

你认为桂林金科的项目表现怎么样?欢迎留言分享交流。

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