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上海楼市:重磅:未来几年学区房学票价值大概率还是会上涨!

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提问:你好,曾叔,请教一下,我有套内环学区老公房,两房50平值500万,想换成中环附近房龄15年动迁房3房120平,大概售价也是500万,税费中介费差不多一共5个点,这两种资产哪个更有增值潜力?老公房学区2房还是动迁3房?谢谢。

回答:你好,学区房有双重价值,学票价值和房子价值, 未来几年学区房学票价值大概率还是会上涨,上涨幅度跟政策细则密切相关,不太好判断。中环内房龄15年的动迁房,售价500万,单价总价都很不错,从纯涨幅看很有可能超过老公房学区两房。

提问:你好,曾叔,上海目前的房价曾叔怎么看?目前阶段适合买房么?未来一年到2年房价的趋势如何?如果买房是考虑买什么类型的,房龄在多少范围的房子?

回答:你好,上海是顶级城市,确定很大,未来但凡有全国性行情,不管大小,上海一定不会错过,所以买上海一定能涨的,投资眼光放长远一点,不要只看短期1-2年,所以在房票和资金满足条件下,越早上车就是最好时机。上海的房价是坚挺的,但是当前也是没有洼地可言,哪怕上海那么繁荣,也必须坚持一个原则,越靠中心价值越高,内环随便买,中值得买,外环挑着买,外环以外,谨慎买。上海买房,一定要选定地铁来买,上海是个地铁非常发达的城市,59%的小区覆盖地铁,属于地铁典型的密集城市,在这个大家都有地铁,而你没有的情况下,就是一个缺陷。市区买房,最好买次新房,楼龄最好不要超过20年,上海的地铁很发达,如果市区没有学位好的老破小,价值会大减。大家宁愿买远一点,也要买好一点,反正地铁那么方便。上海各板块分析详见内部分享!

提问:曾叔,您好,问下老闵行今后房价如何?区域发展怎么样?

回答:你好,老闵行只有当地客户接盘,几乎不可能跑赢大市了。但是马桥、颛桥、紫竹、吴泾这些地方还是比较宜居的,自住是很不错的。

提问:你好,曾叔,1.本人在白沙有一套四十多平小房子,由于当初买房小白,70年民水民电双气,结果房本下来写的住宅公寓。当初买的时候还说占首套名额(因为当时单身着急住没想太多就买了)现在卖不出去,因为写的公寓二字银行不贷款。2.男朋友在高新区有套房子,当时18年买的二手房,一切都是正常买房首付贷款,由于也是买房小白房本过户后写的是非成套住宅,现在想卖也是不好贷款。3.现在由于我们都在东区上班,想置换买套东区二手房或者距离东区片区周围的新房,首付60(前提还得是高新区房子卖掉)贷款月供6000,都有省直公积金,应该怎么选择?感觉我跟男朋友的人生也太苦了

回答:你好,你买这两套房的经历,大概率是因为图便宜造成的,过去的成本就沉没掉吧,打好当下的牌才最重要。东区有价值、流通性高、好变现的房子目前东区高铁站板块的二手房还可以。想在中州大道以东进行新房选择的话,东北方向的金水科教园区就成了首选。

1、北龙湖是地王区,属于终极置业,一般人只能敬而远之,所以距离北龙湖最近的金水科教园区就成为第一价值外溢之处,未来,房价自然而然会被带动。

2、金水科教园区是有中原科技城、金融岛作为价值支撑的,周边全部是高端办公群,有大量的高收入人群支撑。高收入产生高消费就会带动这个区域的高房价,未来因为郑州转型,中原科技城和金融岛的存在,这个板块会成为除北龙湖之外郑州的领涨板块。

3、这个区域的房子整体容积率不超过2.5和2.0,属于片区改善的房子。郑州不缺房子,缺的是改善型的房子,更缺的是片区改善有产业支撑的房子。区域整体密度没有那么大,附近也有多个公园和贾鲁河水系,整个区域的业主群体层次都比较高,远胜于其它区域,无论是自住的舒适度还是房屋的增值能力。具体价值高的楼盘推荐,内部有推荐。

提问:你好,曾叔老师,想请教下,周浦万达附近的次新房对比川沙地铁站附近的次新房,从自住考虑,兼顾下投资,这两个,您更推荐哪个板块?谢谢!

回答:你好,周浦万达更好一些,那边生活配套更方便,而且我还有一个理论就是,在上海买房子不能从人民广场站为辐射半径直线超过25公里,周浦万达还在25公里以内。川沙已经超过。因为超过25公里的话,接完下来找接盘侠就会有很大问题,卖房流动性会很差。

提问:曾叔,你好,上海景园佳苑,04年的商品房,总价500多万,这个小区值得买吗?目前我看这个地方价格并不高,配套也不算好。我们是首套自住,本来预算600到700万,市场上目前房子很少,没看到什么合适的房源,有点着急,这套建议买吗?

回答:你好,景源佳苑位于浦东金桥,近东陆路站,500多万能买到大两房,户型也还可以,小区环境一般,自住可以考虑的。预算600-700,最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问:你好,曾叔,请问和朋友的房子当年差不多的价格买的,朋友的房子价格涨了不少,而我的房子不怎么涨价,到底是什么原因?

回答:你好,其实总结起来也不在乎这么几点原因:1、城市:一个城市的房价,就相当于这个城市的股票,影响房价80%的直接因素是城市和区域,剩下再怎么努力,也只能说是先天不足,发展滞后。2、区域:区域的分配问题,看的就是这个板块的主流购买力是谁?如果你在刚需板块上买豪宅,而在豪宅板块买老破小,人群错配,这样的房子也很难涨价。3.产品:剩下的20%的分值就是看产品本身的价值,周边有没有没地铁或者地铁线路规划?户型是不是很奇怪?朝向好不好?周边环境有没有公园绿化带?附近有没有垃圾站、污水厂、变电站等等,这类房子自身或者周边环境的影响导致选择的人群较少,房价的涨幅也不会太好。4、涨幅透支:像部分城市房价在之前已经是属于高位,调控政策一来,房价应声下跌,而有些人买房以涨过之后的价格逢高买入,但下一个上涨周期却没有很快到来,那就等于提前被套牢在高位,要恢复涨起来那还得看zc,看人群走向。

提问:曾叔你好,现在网上一直在传“LPR房贷转换”。我目前房贷是固定利率6点多,有没有必要转换?转换过后,以后会不会涨上来?有什么方式可以凑首付?

回答:你好,长期还房贷,选固定利率。短期还房贷,选LPR浮动利率。有很多种方式,但这里不方便说,具体到我的圈子里查看分享文章。

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