上海楼市：重磅：未来几年学区房学票价值大概率还是会上涨！

提问：你好，曾叔，请教一下，我有套内环学区老公房，两房50平值500万，想换成中环附近房龄15年动迁房3房120平，大概售价也是500万，税费中介费差不多一共5个点，这两种资产哪个更有增值潜力？老公房学区2房还是动迁3房？谢谢。

回答：你好，学区房有双重价值，学票价值和房子价值， 未来几年学区房学票价值大概率还是会上涨，上涨幅度跟政策细则密切相关，不太好判断。中环内房龄15年的动迁房，售价500万，单价总价都很不错，从纯涨幅看很有可能超过老公房学区两房。

提问：你好，曾叔，上海目前的房价曾叔怎么看？目前阶段适合买房么？未来一年到2年房价的趋势如何？如果买房是考虑买什么类型的，房龄在多少范围的房子？

回答：你好，上海是顶级城市，确定很大，未来但凡有全国性行情，不管大小，上海一定不会错过，所以买上海一定能涨的，投资眼光放长远一点，不要只看短期1-2年，所以在房票和资金满足条件下，越早上车就是最好时机。上海的房价是坚挺的，但是当前也是没有洼地可言，哪怕上海那么繁荣，也必须坚持一个原则，越靠中心价值越高，内环随便买，中关值得买，外环挑着买，外环以外，谨慎买。上海买房，一定要选定地铁来买，上海是个地铁非常发达的城市，59%的小区覆盖地铁，属于地铁典型的密集城市，在这个大家都有地铁，而你没有的情况下，就是一个缺陷。市区买房，最好买次新房，楼龄最好不要超过20年，上海的地铁很发达，如果市区没有学位好的老破小，价值会大减。大家宁愿买远一点，也要买好一点，反正地铁那么方便。上海各板块分析详见内部分享！

提问：曾叔，您好，问下老闵行今后房价如何？区域发展怎么样？

回答：你好，老闵行只有当地客户接盘，几乎不可能跑赢大市了。但是马桥、颛桥、紫竹、吴泾这些地方还是比较宜居的，自住是很不错的。

提问：你好，曾叔，1.本人在白沙有一套四十多平小房子，由于当初买房小白，70年民水民电双气，结果房本下来写的住宅公寓。当初买的时候还说占首套名额（因为当时单身着急住没想太多就买了）现在卖不出去，因为写的公寓二字银行不贷款。2.男朋友在高新区有套房子，当时18年买的二手房，一切都是正常买房首付贷款，由于也是买房小白房本过户后写的是非成套住宅，现在想卖也是不好贷款。3.现在由于我们都在东区上班，想置换买套东区二手房或者距离东区片区周围的新房，首付60（前提还得是高新区房子卖掉）贷款月供6000，都有省直公积金，应该怎么选择？感觉我跟男朋友的人生也太苦了

回答：你好，你买这两套房的经历，大概率是因为图便宜造成的，过去的成本就沉没掉吧，打好当下的牌才最重要。东区有价值、流通性高、好变现的房子目前东区高铁站板块的二手房还可以。想在中州大道以东进行新房选择的话，东北方向的金水科教园区就成了首选。

1、北龙湖是地王区，属于终极置业，一般人只能敬而远之，所以距离北龙湖最近的金水科教园区就成为第一价值外溢之处，未来，房价自然而然会被带动。

2、金水科教园区是有中原科技城、金融岛作为价值支撑的，周边全部是高端办公群，有大量的高收入人群支撑。高收入产生高消费就会带动这个区域的高房价，未来因为郑州转型，中原科技城和金融岛的存在，这个板块会成为除北龙湖之外郑州的领涨板块。

3、这个区域的房子整体容积率不超过2.5和2.0，属于片区改善的房子。郑州不缺房子，缺的是改善型的房子，更缺的是片区改善有产业支撑的房子。区域整体密度没有那么大，附近也有多个公园和贾鲁河水系，整个区域的业主群体层次都比较高，远胜于其它区域，无论是自住的舒适度还是房屋的增值能力。具体价值高的楼盘推荐，内部有推荐。

提问：你好，曾叔老师，想请教下，周浦万达附近的次新房对比川沙地铁站附近的次新房，从自住考虑，兼顾下投资，这两个，您更推荐哪个板块？谢谢！

回答：你好，周浦万达更好一些，那边生活配套更方便，而且我还有一个理论就是，在上海买房子不能从人民广场站为辐射半径直线超过25公里，周浦万达还在25公里以内。川沙已经超过。因为超过25公里的话，接完下来找接盘侠就会有很大问题，卖房流动性会很差。

提问：曾叔，你好，上海景园佳苑，04年的商品房，总价500多万，这个小区值得买吗？目前我看这个地方价格并不高，配套也不算好。我们是首套自住，本来预算600到700万，市场上目前房子很少，没看到什么合适的房源，有点着急，这套建议买吗？

回答：你好，景源佳苑位于浦东金桥，近东陆路站，500多万能买到大两房，户型也还可以，小区环境一般，自住可以考虑的。预算600-700，最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问：你好，曾叔，请问和朋友的房子当年差不多的价格买的，朋友的房子价格涨了不少，而我的房子不怎么涨价，到底是什么原因？

回答：你好，其实总结起来也不在乎这么几点原因：1、城市：一个城市的房价，就相当于这个城市的股票，影响房价80%的直接因素是城市和区域，剩下再怎么努力，也只能说是先天不足，发展滞后。2、区域：区域的分配问题，看的就是这个板块的主流购买力是谁？如果你在刚需板块上买豪宅，而在豪宅板块买老破小，人群错配，这样的房子也很难涨价。3.产品：剩下的20%的分值就是看产品本身的价值，周边有没有没地铁或者地铁线路规划？户型是不是很奇怪？朝向好不好？周边环境有没有公园绿化带？附近有没有垃圾站、污水厂、变电站等等，这类房子自身或者周边环境的影响导致选择的人群较少，房价的涨幅也不会太好。4、涨幅透支：像部分城市房价在之前已经是属于高位，调控政策一来，房价应声下跌，而有些人买房以涨过之后的价格逢高买入，但下一个上涨周期却没有很快到来，那就等于提前被套牢在高位，要恢复涨起来那还得看zc，看人群走向。

提问：曾叔你好，现在网上一直在传“LPR房贷转换”。我目前房贷是固定利率6点多，有没有必要转换?转换过后，以后会不会涨上来？有什么方式可以凑首付？

回答：你好，长期还房贷，选固定利率。短期还房贷，选LPR浮动利率。有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。