进入6月以来，重庆天气相当多变。
前天倾盆大雨，明天阳光万丈。
和天气一样变幻莫测的，还有重庆的楼市。
天气变化，带来的直接影响就是行程安排的打乱。
楼市变化，亦是如此。
01
最近连着几周，市场供需关系发生逆转了。
不再是供不应求，而是供过于求。
我把重庆2021年的楼市周度数据拉了一遍，发现重庆楼市基本是在6月开始正式转向。
第1周即2021年的1月1日-3日；
第10周即2021年的3月1日-7日；
第22周即2021年的5月24日-30日；
第25周即2021年的6月14日-20日，也就是上周。
从数据可以看出，重庆第1周-第22周，整体市场都是供不应求的。
开发商推出来的房子，被客户一扫而光。
而到了第23周，也就是6月初，市场风向正式转变。
第24、25周，这一趋势被明显放大。
为了让你们看的更直观点，我拉了一条曲线，供应量减去销售量。
正值即是供过于求，负值则是供不应求。
从曲线可以看出，重庆2021年到现在基本都是供不应求的状态。
最夸张的一周，供需的差值居然高达91万方。
而那周，是5月3号-5月9号。
正好是重庆土拍之后的第一周。
重庆这一波楼市的火热，土拍是最佳MVP。
02
现在市场的供需发生变化后，可能你会想问：是不是重庆楼市要下滑了，现在还能不能买房？
但其实，大可不必这般恐慌。
现在重庆楼市的成交量并没有下滑，它只是慢慢回归到土拍前该有的水平。
就像一根弹簧，它在4月底被无限拉长，然后随着时间的流逝，它逐渐恢复原样罢了。
你不能说弹簧原本的长度，在缩短！
至于未来弹簧长度还会不会进一步缩短，杨一个人判断会缩短的。
一是重庆的天气越来越热，我大热天在外面踩盘都热的不行，那些看房的就更接受不了了。
你想，30多度的高温，刚进售楼部吹会空调，然后跑出去看样板间，懂行的再去看看工地。
这么热的天，哪个遭得住？
二是这一波客户的购买力已经被释放的差不多了，下一波客户的购买力的培养还需要一段时间。
就算是韭菜，你也不能刚割完一波，又准备割一波嘛。
把韭菜苗连根拔起了，以后还要不要吃韭菜了？
或者来个灵魂拷问：你工资多久涨一回？升职了吗？加薪了吗？
三是购房者慢慢冷静下来了。
马东说过：世界上95%的人都是漫无目的的活着的，只有5%的人群愿意学习去提升自己。
我想说的是：可能这5%里面的人，也只有2%的人有独立思考、冷静判断的能力，剩余98%的人都是随市场大流的。
大部分人都是羊。
土拍就是那根导火索，把领头羊给惊慌了，于是羊群们也跟着慌了。
离土拍也过去一个多月了，购房者们也逐渐冷静下来了，暂时不会再被市场情绪拉着走了。
关于这段时间的房子，我一直私下跟朋友说的是：赶紧卖房，然后年底再买回来，150万总价的房子预计可以赚个二三十万。
牛市卖房，熊市买房。
记住了！
03
最近三周的供需关系是不是已经逆转了？
那各位有没有想一个问题：为什么会发生这样的情况？
前文我们都是从购房者也就是需求方的角度来分析的，供应方也就是开发商的情况是怎样的呢？
土拍之后土地价格越来越高，越来越多的开发商就想要更高的备案价。
所以我们才会看到重庆的房价逐渐攀升，最近也有超过建面15000元/㎡的情况发生。
但最后，一部分开发商成功了，一部分暂时没成功。
有些开发商是真的想把价格备高，然后多挣点利润。
有些开发商就是慢慢磨，看到市场好了就捂盘惜售。别个问起就说：唉呀我也想卖房子呀，但是价格备不上去啊，没办法。
有些楼盘，都快从期房磨成现房了。
同样是专注精神，别人是铁杵磨成针，你是期房磨现房。
还有的是因为备案的难度明显增大了，条款增多，这点具体不细说了，细则很多。
当然，也跟马上就临近2021年7月1日这个节点有关。
毕竟，这是国家的大日子。
杨一预判，接下来7月份工程的施工量、预售量都会出现明显的减少。
所以估计没啥楼盘可看的，购房者们大热天的还是在家在公司吹空调吧，下半年再来看看房。
04
重庆楼市出现明显的转向，除了供需关系逆转外，热点楼盘的客户来访量也是现象之一。
拿市场上很多人买不到、开发商卖房骚操作不断的华侨城来说，华侨城嘉陵江天近3个月的客户来访量如下：
3-4月，新客户的来访量，每周基本保持在130-150组左右；
5月初，也就是土拍后的第一周，客户来访量高达278组；
整个5月，客户来访量超过870组。
而进入6月，每周客户来访量在98组左右。
连土拍之前的水平都没达到。
当然客户的来访量跟开发商的推盘节奏有很大关系，但这也反映了市场在发生变化。
这还是华侨城这种抢都抢不到的神盘。
那其他楼盘呢？
杨一这段时间一直在外面到处看楼盘，跟策划跟销售聊到的，基本都是客户的来访量有明显的下滑。
20-30%的客户来访量的减少，是比较常见的。
最高50%的断崖式下跌，也不是没有。
而且从分销市场上也可以看出一点端倪。
5月份市场行情好的时候，开发商就一脚把分销渠道给踹掉了，或者把分销的点数给降低了。
这很好理解，毕竟市场好了，客户自己就会到售楼部看房，那何必还要分销再分一杯羹呢。
甚至部分开发商，还会把房子绑定车位来一起销售。
但最近这段市场，分销又开始比较活跃了，点数佣金也开始高起来了，车位又开始单独销售了。
多观察市场，才有可能离真相更进一步，才有可能真正地懂这个市场。
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