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无能为力!眼看着重庆楼市在我眼前掉转头

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进入6月以来,重庆天气相当多变。

前天倾盆大雨,明天阳光万丈。

和天气一样变幻莫测的,还有重庆的楼市。

天气变化,带来的直接影响就是行程安排的打乱。

楼市变化,亦是如此。

01

最近连着几周,市场供需关系发生逆转了。

不再是供不应求,而是供过于求。

我把重庆2021年的楼市周度数据拉了一遍,发现重庆楼市基本是在6月开始正式转向。

第1周即2021年的1月1日-3日;

第10周即2021年的3月1日-7日;

第22周即2021年的5月24日-30日;

第25周即2021年的6月14日-20日,也就是上周。

从数据可以看出,重庆第1周-第22周,整体市场都是供不应求的。

开发商推出来的房子,被客户一扫而光。

而到了第23周,也就是6月初,市场风向正式转变。

第24、25周,这一趋势被明显放大。

为了让你们看的更直观点,我拉了一条曲线,供应量减去销售量。

正值即是供过于求,负值则是供不应求。

从曲线可以看出,重庆2021年到现在基本都是供不应求的状态。

最夸张的一周,供需的差值居然高达91万方。

而那周,是5月3号-5月9号。

正好是重庆土拍之后的第一周。

重庆这一波楼市的火热,土拍是最佳MVP。

02

现在市场的供需发生变化后,可能你会想问:是不是重庆楼市要下滑了,现在还能不能买房?

但其实,大可不必这般恐慌。

现在重庆楼市的成交量并没有下滑,它只是慢慢回归到土拍前该有的水平。

就像一根弹簧,它在4月底被无限拉长,然后随着时间的流逝,它逐渐恢复原样罢了

你不能说弹簧原本的长度,在缩短!

至于未来弹簧长度还会不会进一步缩短,杨一个人判断会缩短的。

一是重庆的天气越来越热,我大热天在外面踩盘都热的不行,那些看房的就更接受不了了。

你想,30多度的高温,刚进售楼部吹会空调,然后跑出去看样板间,懂行的再去看看工地。

这么热的天,哪个遭得住?

二是这一波客户的购买力已经被释放的差不多了,下一波客户的购买力的培养还需要一段时间。

就算是韭菜,你也不能刚割完一波,又准备割一波嘛。

把韭菜苗连根拔起了,以后还要不要吃韭菜了?

或者来个灵魂拷问:你工资多久涨一回?升职了吗?加薪了吗?

三是购房者慢慢冷静下来了。

马东说过:世界上95%的人都是漫无目的的活着的,只有5%的人群愿意学习去提升自己。

我想说的是:可能这5%里面的人,也只有2%的人有独立思考、冷静判断的能力,剩余98%的人都是随市场大流的。

大部分人都是羊。

土拍就是那根导火索,把领头羊给惊慌了,于是羊群们也跟着慌了。

离土拍也过去一个多月了,购房者们也逐渐冷静下来了,暂时不会再被市场情绪拉着走了。

关于这段时间的房子,我一直私下跟朋友说的是:赶紧卖房,然后年底再买回来,150万总价的房子预计可以赚个二三十万。

牛市卖房,熊市买房。

记住了!

03

最近三周的供需关系是不是已经逆转了?

那各位有没有想一个问题:为什么会发生这样的情况?

前文我们都是从购房者也就是需求方的角度来分析的,供应方也就是开发商的情况是怎样的呢?

土拍之后土地价格越来越高,越来越多的开发商就想要更高的备案价。

所以我们才会看到重庆的房价逐渐攀升,最近也有超过建面15000元/㎡的情况发生。

但最后,一部分开发商成功了,一部分暂时没成功。

有些开发商是真的想把价格备高,然后多挣点利润。

有些开发商就是慢慢磨,看到市场好了就捂盘惜售。别个问起就说:唉呀我也想卖房子呀,但是价格备不上去啊,没办法。

有些楼盘,都快从期房磨成现房了。

同样是专注精神,别人是铁杵磨成针,你是期房磨现房。

还有的是因为备案的难度明显增大了,条款增多,这点具体不细说了,细则很多。

当然,也跟马上就临近2021年7月1日这个节点有关。

毕竟,这是国家的大日子。

杨一预判,接下来7月份工程的施工量、预售量都会出现明显的减少。

所以估计没啥楼盘可看的,购房者们大热天的还是在家在公司吹空调吧,下半年再来看看房。

04

重庆楼市出现明显的转向,除了供需关系逆转外,热点楼盘的客户来访量也是现象之一。

拿市场上很多人买不到、开发商卖房骚操作不断的华侨城来说,华侨城嘉陵江天近3个月的客户来访量如下:

3-4月,新客户的来访量,每周基本保持在130-150组左右;

5月初,也就是土拍后的第一周,客户来访量高达278组;

整个5月,客户来访量超过870组。

而进入6月,每周客户来访量在98组左右。

连土拍之前的水平都没达到。

当然客户的来访量跟开发商的推盘节奏有很大关系,但这也反映了市场在发生变化。

这还是华侨城这种抢都抢不到的神盘。

那其他楼盘呢?

杨一这段时间一直在外面到处看楼盘,跟策划跟销售聊到的,基本都是客户的来访量有明显的下滑。

20-30%的客户来访量的减少,是比较常见的。

最高50%的断崖式下跌,也不是没有。

而且从分销市场上也可以看出一点端倪。

5月份市场行情好的时候,开发商就一脚把分销渠道给踹掉了,或者把分销的点数给降低了。

这很好理解,毕竟市场好了,客户自己就会到售楼部看房,那何必还要分销再分一杯羹呢。

甚至部分开发商,还会把房子绑定车位来一起销售。

但最近这段市场,分销又开始比较活跃了,点数佣金也开始高起来了,车位又开始单独销售了。

多观察市场,才有可能离真相更进一步,才有可能真正地懂这个市场。

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