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徐航“收割”华夏幸福,能否再造“深圳湾1号”神话?

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迈瑞医疗市值已达5400亿,但公司整体利润,曾经赶不上深圳湾1号单个项目,徐航如今重燃豪宅野心,也并非不可能。

本文由无冕财经(wumiancaijing)原创首发

作者:方斯嘉

编辑:陈涧

设计:岚昇

实习生:武宜和

华夏幸福的自救行动正在进行中,一家深圳房企抢先出手了。

据工商资料显示,6月10日,华夏幸福(深圳)城市更新管理有限公司(以下简称“华夏幸福城更公司”)更名为鹏瑞(深圳)城市发展有限公司,其股东从华夏幸福(600340.SH)变为鹏瑞集团。

这也意味着,华夏幸福深圳城更公司,已转让给鹏瑞集团。此次交易,双方并未披露交易价格和形式。

鹏瑞集团规模较小、知名度不高,外界有声音质疑鹏瑞的接盘能力。实际上,鹏瑞集团旗下的深圳湾1号,与上海“汤臣一品”、香港太平山“尼克尔森山顶”等豪宅,被列入亚洲十大豪宅。“深圳湾1号”的知名度显然高于开发商“鹏瑞集团”。

除此之外,鹏瑞集团的“兄弟”企业迈瑞医疗(300760.SZ)是全国排名前十的呼吸机厂商。疫情期间,迈瑞医疗在二级市场受捧,市值一度超过5300亿元。

在鹏瑞和迈瑞背后,站着富豪徐航。

他从“呼吸机一哥”转型为“深圳湾1号”的豪宅操盘手,再到接盘华夏幸福城更项目。徐航的地产野心正在逐步显露。然而,今时不同往日,59岁的徐航,还能在房地产市场掘金,并再造一个“深圳湾1号”吗?

“卖药”满足不了徐航

深圳湾1号背后的大佬徐航,曾是一名技术理工男。

据公开资料显示,徐航于1979年考入清华大学计算机系。1984年本科毕业后,转入电机系生物医学工程专业攻读硕士。从清华毕业后,徐航投入科研实业,领导了国内台彩色B型超声诊断仪的研制开发工作,并于1991年获得国家科技进步二等奖。

功成名就的徐航选择从商。1991年,徐航与李西廷、成明和合伙创立了迈瑞医疗的前身迈瑞电子。在迈瑞医疗的发展初期,徐航为董事长,李西廷担任总裁,成明和出任副总裁。

随着迈瑞医疗的规模越来越大。2001年12月26日,迈瑞医疗从有限责任公司变更为股份公司,公司发起人便包括深圳明瑞科技、深圳鹏瑞投资、深圳先端科技等公司。其中,深圳市明瑞科技有限公司为最大股东,持有13.53%股份。深圳鹏瑞则是第二大股东,持有13.07%股份。


▲迈瑞医疗股权关系图,图片来自迈瑞医疗2020年年报。

与此同时,徐航于深圳南山成立了鹏瑞集团。当时的鹏瑞并不是一家地产公司,而是徐航在迈瑞医疗中的股权主体。与鹏瑞同在股东行列的有上海强生控股、联想投资等明星企业,足可见徐航朋友圈的强大。

2006年,凭借迈瑞医疗,徐航位列福布斯2006年中国富豪榜排名第70位。

在医疗产业风生水起之时,徐航盯上了房地产生意。

相比于一直深耕生物医药行业的李西廷,徐航更喜欢多方尝试。2007年起,他相继入局房地产业、太空科技、生物科技、酒业、投资业,甚至走出深圳,成立威海同瑞房地产开发有限公司,任执行董事席位。


▲徐航在其他单位任职情况,图片来自迈瑞医疗2020年年报。

在多方摸索后,徐航最终选择了房地产业。

据《中国经营报》统计,在2004-2008年间,鹏瑞地产以协议方式取得位于南山区科苑大道与东滨路交汇处的 T107-0003、T107-0002宗地,在此开发建成了深圳湾1号。

2012年,徐航辞任迈瑞联席CEO职位,专职担任董事长。当时,徐航对外宣称,董事长与CEO分任将有利于公司的长久发展。

徐航辞任的原因之一,是在为深圳湾1号的“冒险”做全力准备。当时,深圳湾1号的售价捅破了深圳房价的天花板。2013年,深圳湾1号开始发售,最高单价达17万元/㎡,在当时,深圳超10万/㎡的住宅少之又少。

时隔多年后,2019年,深圳湾1号落成10年庆典上,徐航公开感谢原华侨城董事长陈剑。徐航回忆,当年在犹豫是否要开发深圳湾1号之时,是陈剑鼓励他:“这是一块不可多得的宝地,可以拿,(做不好)我帮你做。”

开发深圳顶级豪宅之后,徐航与李西廷的财富差距逐渐缩小。

在深圳湾1号第一年售卖之时,迈瑞医疗大股东李西廷财富高于徐航。李西廷以43亿元身家,位居胡润百富榜461位。徐航则位居其后,凭借迈瑞生物39亿元资产位居527位。


▲深圳鹏瑞集团董事局主席徐航。

直到深圳湾1号落成第10年,徐航凭借迈瑞医疗、鹏瑞两家公司,总资产已超越李西廷。2019年,徐航以700亿元居胡润中国百富榜30名,李西廷则以600亿元,位居第40名。

事实证明,在一段时期内,地产确实比医疗更赚钱。

据迈瑞医疗2018年冲刺A股市场的招股书显示,深圳湾单个项目利润超过整个医疗公司。鹏瑞地产2017年净利润达38.08亿元,超过了迈瑞医疗25.89亿元净利润。

重燃豪宅地产野心?

“今后将不会在房地产领域系统性发展”,在深圳湾1号开售时,徐航对媒体表示。

然而,在吃过深圳湾1号的甜头后,2015年,徐航改口称:“我人生的上半场是迈瑞,现在已经开始在做下半场。”

但现实问题是,房地产市场已有恒大、碧桂园、万科、融创四强鼎立。加之拿地市场竞争激烈,作为本地中小房企的鹏瑞难以拿下优质地块。“土地荒”成为阻碍徐航踏入地产界的绊脚石。

直到2018年10月,迈瑞医疗在A股挂牌上市,市值一度超千亿元。身价水涨船高的徐航,为解决土地荒,带着鹏瑞频繁出现在大湾区土拍市场。

2018年6月,鹏瑞以总价约8.78亿元加900㎡配建,拿下南沙万顷沙地块;2018年9月,鹏瑞与金科、合景合作打造佛山顺德区的龙江金集花园项目。2019年又以8.6亿元拿下珠海市金湾区金河东路南侧一地块项目等。

与此同时,在2018年鹏瑞城市更新公司随之成立,以旧改的方式吸纳土储。鹏瑞官网显示,规划三年内拓展新项目土地面积约300万-600万平方米。

不难理解,在鹏瑞大举扩张之时。徐航抄底华夏幸福深圳城更公司,能以此补仓土储。

双方此番合作的时机恰好。

一方面,徐航凭借迈瑞医疗,资产剧增。在2021年4月,徐航以195亿美元财富位列《2021年福布斯全球富豪榜》第92名。目前,迈瑞医疗已是国际排名前十的呼吸机厂商。据证券日报消息,疫情期间,在中国出口的有创呼吸机中,六成订单来自迈瑞医疗。截至2021年6月17日,迈瑞医疗总市值达5560亿元。

另一方面,华夏幸福逾期债务近636亿,急需资金输血。虽然双方没有披露交易价格和形式,但在此次交易中,急于回笼资金的华夏幸福明显没有优势。

知名地产分析师严跃进认为:“由于华夏幸福目前债务缠身,从此次合作或接手的成本角度来讲,价格应该不会很高。”

虽然双方没有披露原华夏幸福深圳城更集团旗下的具体项目。但在2020年4月华夏幸福的业绩发布会上,高管透露,华夏幸福已成为前期服务商的项目共8个,其中,深圳占6个。这意味着,鹏瑞可以依托华夏幸福旗下的旧改项目,在深圳开发更多豪宅。

严跃进认为:“目前,从深圳市场的高认购率看,由于深圳市场住宅项目较稀缺,所以在深圳打造项目的难度不大。”

拿下华夏幸福深圳旧改资产,对鹏瑞也是一个挑战。从政策层面上看。今年以来,深圳楼市资金端、价格端调控发力,楼市受政策影响较大。

从项目开发角度上,行业人士分析,城市更新项目的不确定性很高。华夏幸福出让旧改项目,实质上是为了剥离低效项目,以减轻后续财务压力。对于鹏瑞而言,则有更高的资金、财务、运营要求。

拿下华夏幸福深圳城更公司只是第一步棋,徐航瞄准的是大湾区。

在2020年新项目发布会上,鹏瑞提出,布局大湾区的的目标。为了占据市场,在产品上,则要“复制或对标深圳湾1号”。严跃进认为,深圳湾1号是顶级的豪宅,但能不能在其他城市复制,有不确定性。

截至2021年6月,官网显示,鹏瑞在大湾区已有18个项目,项目定位大多为豪宅。目前看来,鹏瑞还没有做出匹敌深圳湾1号的作品。


▲鹏瑞集团大湾区项目。

即使有深圳湾1号为样本,徐航想在豪宅市场占据一席之地并不容易。

豪宅相比普通住宅的售价、利润高,但运营周期、操盘资金、团队配置要求高于一般地产项目。

诸如称为“豪宅教父”的宋卫平,便是因高负债、高成本扩张打造豪宅,从而让绿城陷入资金链断裂的困境。严跃进认为,泰禾等“豪宅专业户”的暴雷,便说明豪宅市场具有一定风险。开发此类项目对资金的要求较高,企业应当具备稳健的财务能力。

严跃进指出,鹏瑞要再做出独特产品,或走出深圳市场,则需要有较强开发和运营能力。

为了搭建团队,徐航向清华校友、地产职业经理人吴向东多番抛出橄榄枝。有消息称,华夏幸福本次出让项目给鹏瑞,主要是因吴向东牵线。未来,吴向东还将带领原华润团队成员加入鹏瑞。

目前来看,鹏瑞正朝着地产商拿地、开发、组团队、卖项目的发展逻辑走。然而,徐航若想再造一个深圳湾1号,并占据大湾区豪宅市场,显然很不容易。

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