网上有一个撩妹段子很火：“看，这是哥为你打下的江山！”现在，我们普通人终于有机会，能理直气壮说出这样牛逼哄哄的话了。
因为今天（6月21日），投资界发生了一件大事！个人投资者也能成为大型基础设施项目的投资方，从中分红得利。大城市的海陆空基础设施，咱也能做包租公、包租婆，牛气一回了！
那么问题来了，这牛逼的金融产品是什么？普通个人在哪买？需要注意什么？对行业有啥影响？
专业冗长的金融术语我都替大家消化过了，今天就用最通俗的话来解答下。
01
未来10年，请记住公募REITs这个词
一切还要从九支公募基金说起。
今天（6月21日），资本市场上新，9只公募REITs集体上涨，最高涨幅达20%。
在5月底的发行阶段，它们就备受关注，9只产品共吸引超过144万投资者认购，认购价格在2.3元—13.38元每份之间，募集净认购金额超过310亿元，还有很多人没认购到。
对此，央视都给足了排面。上新前后，央视多次报道，邀请专家解读科普它。
这批惊动资本市场的公募基金，可不是以往单纯投向股市、债市的普通公募基金。
它名为公募REITs（所谓REITs，是不动产投资信托基金Real Estate Investment Trust的英文缩写），起源于20世纪60年代的美国，已遍布40多个国家。
北京大学光华管理学院副院长张峥接受媒体采访说，从融资者角度，REITs通俗地讲就是不动产资产的IPO，我们通常所说的IPO是企业的股权上市，而REITs是资产上市。
高速公路、港口、地铁、产业园区等大型基建等都可以被公募REITs安排上市。
比如首批公募REITs的底层资产就是基础设施项目。
高速公路项目2个：广州交投广河高速、浙江交投杭徽高速；
工业园区项目3个：苏州工业园、上海张江光大园、深圳产业园；
仓储物流项目2个：盐田港、普洛斯；
绿色项目2个：首钢垃圾发电、首创污水处理。
那么他们怎么为投资者赚钱的呢？
这些底层资产都有长期稳定的现金流收益，公募REITs通过一个复杂的结构——“公募基金+资产证券化ABS+项目公司”，持有项目公司的全部所有权，包揽了底层资产产生的全部现金流收益，如，普洛斯仓储物流项目的租金，广州交投广河高速的路段通行费等。
在上市之后，投资者可以在二级市场交易买卖、退出套现，就像股票一样。所以，现在我们个人也能做国家基建的包租公、包租婆了！
仔细来看，公募REITs的收益分为两部分，一部分是经营底层资产带来的稳定现金分派。我国要求基础设施公募REITs未来3年净现金流分派率在4%以上，目前首批9只公募REITs预计的净现金流分派率在4%-12%不等。
另一部分是二级市场价格波动带来的资本利得，这就和公司股票一样，会受到盈利能力和资产估值的影响了。
长江证券预计，首批公募REITs的“股息率+增值率”可以给到双位数左右的回报率。
收益自然也伴随着风险。公募REITs的风险则是底层资产经营的不确定性、流动性风险等。
华泰证券认为，公募REITs是一种介于股债之间，风险、收益适中的金融产品，可在资产荒背景下为投资者提供抗通胀、长期、稳定的投资工具。
图源新华财经
下面是基础设施公募REITs的详细架构，供专业人士参考：
图源深交所《平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》
02
像买基金一样买公募REITs
可能有人会问了，什么样的人有资格购买呢？熟知风险的普通投资者都可以！没有资产和经验要求。
但上交所很谨慎地提醒，公募reits虽然对普通投资者没有资产状况、投资经验的要求，但首次参与者应经过基金销售机构的适当性评估和匹配等，并签署风险揭示书，确认已了解产品特征和主要风险。
所以，正如老话所说“理财有风险，投资需谨慎”，大家要综合产品收益、风险和自身的理财偏好，量力而行，不要盲目跟风。
目前，参与公募REITs认购的共有三种投资者：战略投资者、网下投资者、公众投资者。其中，投资者以战投为主，保险机构、商业银行、券商资管等机构踊跃认购首批公募REITs，都是求长期稳定收益的机构。
那么，这个产品应该怎么买呢？
前面提到，公募REITs属于公募基金的一种，所以投资者可以像平时购买公募基金、股票一样，轻松交易公募REITs产品。
平安证券北京分公司总经理陈彦说：“首批公募REITs客户可以通过证券公司进行场内认购，也可以通过基金公司直销渠道、银行等其他代销机构渠道进行场外认购。”现在上市交易了，在二级市场也可以买到了，东方财富网、雪球等软件上已经可以看到这九支公募REITs了。
交易账户、申报时间数量也和买股、买封闭式基金差不多。据上交所投教文章，参与场内交易时，投资者应使用人民币普通股票账户、封闭式基金账户，可通过竞价交易等方式交易，申报时间、申报数量和股票一样，申报价格最小变动单位为0.001元人民币。在公布产品相关信息上，也和股票一样，交易系统、交易所网站会及时公布。
对公募REITs蠢蠢欲动的朋友要特别注意，公募REITs上市首日价格涨跌幅限制比例为±30%，非上市首日涨跌幅限制比例为±10%。此外，首批公募REITs都是长封闭型基金，封闭期20-99年不等，期间可通过二级市场交易退出。
03
以后或可当商场、写字楼的股东
平地一声惊雷起，江湖从此大不同。
以九支公募REITs打头，我国从此加入了全球REITs俱乐部，我们将开启多么庞大的资金池还不可估量。
在境外成熟市场，REITs是与股票、债券并列的大类成熟金融产品，具有中等收益、中等风险和分红稳定的特征，备受保险资金、养老金偏爱。
据美国国家REITs协会统计，截至2020年底，美国REITs发行规模达到1.25万亿美元，共有223支产品，占全球的6成以上。
想象一下，以后过高速收费站点时，我们就可以狠狠过一把包租公、包租婆的瘾，自豪地和旁边人说，这是咱投资的高速公路，今天交的过路费会有一部分分红返回给咱！
当然，公募REITs的想象力，还不止于此。以后，我们普通人也许还能做太古汇、万象城、K11的包租公、包租婆！
REITs的先行者美国，它们的底层资产已经涵盖写字楼、商铺商场、住宅、酒店、仓储、养老、医疗健康、工业、农林、数据中心、基础设施等多种行业，并以地产行业为主。（据德邦证券研报，截至2021年4月底统计）
虽然现在我们国家力推基础设施公募REITs，地产项目REITs尚不在试点范围内，但相信随着REITs的中国化之路越走越稳，这些都是有可能的！
到时候，带着家人在自家投资的商场里shopping，这不就是电视剧里巨富人家才有的生活么！
这就是公募REITs，一个“平平无奇”又“钱”途无量的金融产品。
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