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澳洲超级学区房,首付5%,单价3万元/平起,公校私校100分!

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先爆个料,但并不是瞎忽悠,也不是胡说八道。

2032年奥运会,已经几乎铁定在澳洲的布里斯班举行了,最早会在下个月的东京宣布。


缘于中澳关系,国外已经是铺天盖地的宣传,但在国内,几乎看不到报道,但你可以打开www.bing.com,用国际版,搜索一下:brisbane 2032 olympic,都有太多的官方报道,上面的图片也可以下载到手机,长按使用微信翻译,供你参考。

但一个奥运会,并不是我们去看好一个城市并置业的必要条件,这只是一个加分项,基本面还是最为重要的。

这只是一个引子。

1

年初的时候,米宅上海公司的夏良找我,他要在伦敦买个房子,让我帮他选一下。


在金丝雀码头、白教堂、眼镜湖这三个选项中选择一个,这三个房子的价格差不多,眼镜湖略便宜一些。

基于对城市一般的理解,基于地段的价值,基于城市中心论,通常,这三个选项是要最先排除远离市中心的眼镜湖的。

但最终,夏良听从了我的建议,最终选择了眼镜湖的房子。

为什么?

这里面有一个非常底层的逻辑:一定是要买个以家庭为单位居住的房子,一定要买本地家庭愿意长期租、长期住的房子。

什么意思?

就是未来的租客一定是一个家庭。

不是学生,不是游客,不是短租,不是单身,而必须是一个家庭。

为什么?

因为,未来只有家庭会成为你的接盘者,只有以家庭为居住单位的房子和社区,未来才有流动性,未来才有升值,未来才有接盘者。

学生不会买,游客不会买,单身也不会买。

这是核心。

伦敦、悉尼、布里斯班这样的海外城市,和上海、北京是不一样的。

市中心、CBD这样的城市中心,不宜居,停车不方便,出行不方便,没有家庭在这里居住,家庭都是在外围散开居住。

一个家庭,肯定不愿意和游客住一起,也肯定不愿意和单身青年住一起,互相都看不爽。

名曰:不宜居。

我给夏良说的第二个原则是:如果真的不知道怎么选,买个超级学区房永远不会犯错。

眼镜湖区域,是一个典型的犹太区,有知名的学校。

所以,夏良选了这个区域的房子,在我的指导下,夏良的选择是VERY GOOD。

2

回到澳洲,道理也是一样一样的。

即使不相信米宅,你按这样的思路去澳洲置业,也是不会犯错的。

1、一定是以家庭为单位居住的、并适合家庭居住的社区和户型。

2、如果真的不知道怎么选,选择一个超级学区房,肯定不会犯错。

什么是超级学区房?

1、公立小学、公立中学要是99分或100的满分。

2、区域还有顶级的私校。

国内国外不一样,国内的主流是公立学校,国外是公立私立并行,公立免费,私立收费。

一个公立学校都是100分的区域有什么特征呢?

在中国一定就是富人区了,因为房价非常贵。

国外倒不是,国外这样的区域不一定是富人区,但一定是中等靠上的区域,因为,房价肯定不会便宜,毕竟华人、印度人、当地的白人还是非常重视教育的,人们会争相迁到这个区域来上学。

而且在澳洲,家家至少两个孩子,上私校,也是一笔不小的开支。

所以,这样的区域,居民的素质普遍偏高,收入也普遍在中等靠上,也就是说,是一个靠谱的区域,是一个房价可以稳步一直上升的区域。

在温哥华、悉尼、布里斯班、伦敦,这样的区域,都可以跑赢市场,都是中等靠上的区域,但不一定是顶级富人区。

3

今天来说的项目 the witton,就在这样的区域,超级学区房,它在布里斯班,澳洲第三大城市。

为什么不是悉尼?为什么是布里斯班?

未来可期的布里斯班:


熟悉米宅的朋友都知道,这两年,我们在澳洲是深耕布里斯班,缘于我们在四年前,坚定的看好这个城市的发展,坚定的看好在10年周期时间里这里有更好的租金+涨幅的预期,为什么?

事实已经是一个很好的证明。

疫情是一面照妖镜,疫情之下的2020年,才是一个城市基本面最为真实的写照。


上图是2020年澳洲8大首府城市的房价平均回报率变化,我们只关注人口超过100万的首府城市即可,人口太少,不足以谈论房地产。

悉尼人口500万,墨尔本480万,布里斯班246万,珀斯220万,阿德莱德120万,堪培拉65万,再往下,就都是20万左右的小城市了。

布里斯班回报率7.6%,高于悉尼的5.3%和墨尔本的1.9%。

这是过去一年现实中的证明,下面再来详细解说。

4

首先第一个问题,为什么米宅会在之前有这样的研判?是以什么样的逻辑坚定的看好并深耕澳洲第三大城市布里斯班?请参考本文:学了N个楼市分析方法论,终于有个地方来落地实操了!

决定房价的两个重要因素,一是人口,二是购买力,对于澳洲来说,收入扁平化,主要关注人口变量即可,我把最能体现房价变化和供需变化最根本的人口变化图放一下。


上图是2019年的澳洲8大首府城市人口变化数据。

我们最为关注的是绿色这个数据,代表的是澳洲国内人口迁移数据。

2019年6月份的一个具体数据,从别的州移居到布里斯班地区的人口是23796人,从别的州移居到墨尔本地区的是13209人,而有21897人从悉尼地区净流出到了别的州生活。

根据澳大利亚统计局数据,布里斯班的人口在2019-20年间增长了1.9%,是所有首府城市中增长率最高的
昆士兰州在 2020年12月经历了近20年来最大的新居民热潮,州际人口净增加了30,000人
联邦预算预测,随着人从其他州涌入,昆士兰州人口在未来四年内激增超过100万人
财政部预测,昆士兰州将在未来四年内每年从州际移民中增加约20,000人,到 2025年中期将增加近85000名新居民
2022年,联邦财政部估计昆士兰州将增加23,800名新州际居民,而维多利亚州将减少1200名,新南威尔士州预计将减少多达 15,500 名
昆士兰州的人口预计到2025年年中将达到544万,高于2020年6月的517万

以上数据,均来自澳洲官方数据,供参考。

一定要相信一个常识,新增人口变量,是我们去考量一个城市房价最为重要的变量。

为什么?这里面有中国版的逃离北上广,也有人口向东向南迁移的孔雀东南飞。

人们移居到另一个城市,肯定是为了过更好的生活,而不是想要过更差。

而米宅在四年前在考察完澳洲之后选择深耕第三大城市布里斯班,就是相当于中国版的2016年抢滩杭州。

这里房价便宜一半,但气候更好,医疗不差,教育不差,就业也不差,租售比高,人口在迁入,站在现在展望未来10-20年,这里的租金+升值的双重回报,我们认为是稳赢澳洲其它城市。

还有一个问题,不是别墅更好吗?为什么要推荐多层住宅?请参考本文:这是一份,能让你正确买入公寓,跑赢别墅的秘籍!

有任何疑问,我们都可以摆在台面上来沟通,不用不好意思,专业不怕质问,良知不惧考验。

与源源不断涌入的人口相对应,布里斯班内城区的公寓供应却是在逐年递减。


正常情况之下,市场需要每年至少5060套供应才能满足需求,但事实上,从2019年开始,市场上的供应极其稀少,布里斯班当地市场的业界人士应该很清楚,市场上的好公寓项目两只手一定可以数得过来,多数项目只有一栋楼而已。

而目前布里斯班的空置率,已经降到了历史最低的1.3%(都是公开数据可查),意味着市场上几乎没有空置的房子,考虑到市场有太多的一房户型、老旧社区、老破房子,市场上可以说是,一房难求,但凡是好房子、品质社区,一定是满租的。


5

来说项目所在位置和区域。


项目在布里斯班西部,传统富人区,传统学区,indooroopilly

这儿真的靠谱吗?先别急,先来看一下周边。


步行2分钟可以到达布里斯班西区的唯一大型商业中心,4700个停车位,超级大型商业中心,有澳洲超市、华人超市、购物中心、餐厅、理发、图书馆、电影院、医疗中心、咖啡厅、玩具店、面包坊、化妆品、衣服鞋子等等,一应俱全。


步行7分钟可以到达地铁站,坐地铁到市中心就很方便了,也可以到机场、到黄金海岸等地。


步行6分钟到达最近的100分的公立小学 indooroopilly state school,不必开车,非常的方便。


这是周边最近的几个核心配套。

步行范围可达的商业中心、小学、地铁。

而公立中学,是需要开车5分钟的,步行就有些远了,下面会附图。

6

区域是好区吗?

indooroopilly真的是好区域吗?租金升值有保障吗?

先来想一个问题,什么是好区域?如何衡量一个区域是不是好区域?

我教大家一个标准:看公立学校排名。

因为私立学校可以随便选址,面试和考试入学,开车1小时上学都可以,但公立是划片,在这儿居住的人才能上学,就是典型的学区。

理解了中国的学区,也就理解了国外的学区,逻辑是一样的,只是没有中国那么夸张而已。

更贵的房价、更贵的房租,吸引的是重视教育的家庭,吸引的是收入更高的家庭。

这个城市重视教育的人群、高收入的人群聚在一起的区域,一定就是好区域。

但凡有能力,但凡有机会,但凡有可能,全世界的家长都希望让孩子能有更好的教育、上更好的学校,这是常识,也是本能。

布里斯班也一样。

该项目划片上的小学是满分100分的小学。


光是这样就是好区吗?算是,但还不敢说是一个顶级好区,如何才算?

如果这个好区旁边就是一个贫民区或难民区,那就是很麻烦的,而布里斯班有多个学区就是这种情况,旁边就是中东区或贫民区。

indooroopilly旁边区域如何?继续看公立小学排名。


注意该项目划片的小学indooroopilly state school和其它我划红线标注的小学,他们在地图是如何分布的?


所以,什么是NB?被一圈99分的学区包围的100分的学区,才是真正的超级学区!

光小学NB就可以了吗?当然不可以。

在澳洲,就学区来说,中学更为重要,因为中学才开始快速抓学习,中学生才会学习到晚上一两点是正常的,和中国的学生一样苦逼。

就学区来说,中学权重要高于小学。

来看布里斯班的公立中学排名。


基本上,95分以下的就不用看了。

我们看到,项目所在的区域划片公立中学indooroopily high shcool全市排名第三名,这是绝对的顶级优势。

从项目开车5分钟,距离1.7公里。


仅仅只是公立小学NB,公立中学NB就可以了吗?不可以!

来看私立学校排名。


项目开车5分钟可达的st peters私立学校是评分满分的私校。


排名前四的都是男女分开的私校,男校或女校,而男女混校的私校中,st peters可以说是排名第一,这也是这几年为什么华人家庭更多是把孩子送到st peters的原因,因为,男女分开的私校,很多华人家长不容易接受。

ST Peters国际留学生一年35000澳币的学费,本地人一年16000澳币的学费,也是一笔不菲的开支,能上这个学校的,也都是城市里的非富即贵,当然,很多的华人家长也是从小就排队报名来这里上学。

99分的Boy's college也在附近,这是一所男校,也是非常出名的顶尖私校,不过就需要开车了,3.2公里,开车6分钟,也很方便。


这儿算不算超级学区?我想应该不用再解释了吧。

布里斯班只有极少地方敢称超级学区,indooroopilly肯定就是.

7

未来租给谁?卖给谁?

有人会说,为什么人家不买别墅不租别墅呢?

这个问题问的好。

什么是好的公寓?就是在同区域里,公寓价格是别墅价格的三分之一,就是好公寓。

如果公寓价格和别墅价格差不多,对不起,这不算是一个好公寓。

道理,我想就不用多说了,价差关系决定着租金和涨幅,天花板决定着租金和涨幅。

旁边的别墅卖多少钱?

我找到一个刚刚在2021年6月卖掉的一块土地,91万澳币,这些都是在公开网站可查的。


91万的土地新建一个房子,售价肯定是180万以上的,地块位置和我们的项目位置如下图所示。


该地块离商场更远,中间隔了一个快速路,离河也更远。

有在当地生活一辈子的老人,把别墅卖掉,还想住在附近的,他会租你的买你的公寓。

有想来这儿上学的家庭家长,因为租房就可以上学,他图方便图安全,他会租你的买你的公寓。

只有这两个租客来源够不?够是够,但不够NB。


这儿离昆士兰大学开车只有10分钟,昆士兰大学有5.2万名学生,国外大学都是在外租房,学生们也是选择在大学周边来租房居住,他们也是非常优质的租客来源,当然,他们的家长也会想要买你的房子。

还有,indooroopilly有布里斯班最好的私立高尔夫球场,一线临河,景观漂亮,还有一个政府的公立高尔夫球场,也会吸引很多退休家庭在此居住,每天早上,他们会选择在高尔夫球场打一场球、吃一个饭、喝一杯咖啡和一杯好酒。


如此而来,这个公寓未来的租金、升值就是有保障的,背后的基本逻辑还是最基本最安全的供需!是不可替代的稀缺配套。

8

商业中心的最大优势。

有人会有疑问,既然其它一圈的学区也很好,我为什么非要来这儿上学呢?

我这儿有几个优势是别的地方永久不会有的。

1、商业中心,步行可达。

2、公立小学,步行可达。

3、地铁站,步行可达

最重要的是,我这儿步行可达的西区最大的商业中心(布里斯班四大商业中心之一,其它三个是北边的Chermside、CBD、东南边的Garden city)。

来,感受一下距离和方便性,项目一侧就是步行2分钟到商业中心,一侧是市政保护树林和绿地,是绿肺。


所以西区的居民,日常生活都是依靠这个商业中心而活,一到周末,这里人头攒动,都是来玩来消费的。

有多大?有4700个停车位,具体多大规模自己想像吧。




9

关于项目。

说了这么久的区域,其实就想告诉你,区域一级棒,租售不用愁,本地人都知道,这儿的房子好租的不得了。

很明显的是,很多华人从华人区搬过来居住,这一两年非常的明显。当然,大都是为了学区,为了孩子上学。

下来,我们该来说项目了。


看效果图,是不是很惊艳?

是一个精致的项目,很宜居,不吵闹,出则繁华,入是一条静街是宁静。

高楼层可看山、可看市中心天际线、可看布里斯班河。



楼顶配置了观景的游泳池和BBQ烧烤区。下图是顶楼的配套分布。


楼顶一层全是配套,设置了日落观赏点、楼顶无边际游泳池、楼顶健身房、楼顶草坪、楼顶烧烤区、楼顶绿植,效果图如下,



在楼顶你可以每天惬意的喝咖啡、品红酒、游泳、健身、欣赏日出日落、山景河景和CITY景。

在顶楼望向东南(1号户型位置):


在顶楼望向西南(3号户型位置):


在顶楼望向正西(5号户型位置):


在顶楼望向西北(6号户型位置):


在顶楼望向东北(9号户型位置):


在顶楼望向正东(10号户型位置):


澳洲房子都是实际面积、精装修,开发商的装修也是相当的惊艳和漂亮。



楼层平面图和朝向。


一共15层,地下2层是车库,一层是大堂,二层三层是车库,4-15层为标准住宅层,一层10户,一共120套,海外名额约50个,每层是3户三房两卫,1户2+1户型,6户两房两卫户型。

两房送一个车位(部分高区送两个车位,具体详询),三房送两个车位。

两房的面积在98㎡-110㎡之间,总价约61万-78万澳币(300万-380万人民币);

三房面积有147㎡、149㎡、150㎡,总价约86.5万-102.5万澳币(422万-500万人民币);

楼层价差大约是高一层总价多5000、1万、1.5万、2万澳币,分户型、分楼层,具体情况可咨询文末米宅工作人员。

10

关于租金。

参考开发商在同区域马上要交房的项目 the henry(我在该项目也买了一个两房),来获取市场租金信息是最为准确的,两房租金600以上,三房租金在700以上。

该项目交房后,两房租金一周600澳币起步(合一月2571澳币,人民币12850元一月),三房租金700(合一月3000澳币,人民币15000元一月)以上是没问题的。

澳洲的房子交房第二天就可以出租,完全环保,这个房子交房一两周内绝对租出去,因为开发商是类似于中国绿城式的精品开发商,开发的楼盘都是同一条街上最好的楼盘,租客会优先租这儿,买家也会优先买这儿。

澳洲出租不需要配家具,都是租客自带家具家电。

租金抵月供,妥妥的优质资产,妥妥的现金流。

11

关于开发商和价格。

米宅观点:海外买公寓,开发商第一,地段第二。

开发商选错了,地段对了也得跳坑,而这个项目的开发商,是米宅的战略合作伙伴,是澳洲类似于小绿城式的精品开发商,以产品为导向,是服务为导向,这是米宅最为看重的。

如何评判一个开发商是不是品质开发商?产品主义的开发商?

我们举个例子,收购一个项目后,项目都是自带已经审批过的规划的(楼层、户型、面积、车位、配套等),如果图高周转,图赚钱,一定就是立即上市销售,能拿到最好回报。

但好的开发商一定是有原则和底线的,会根据自己的价值观,再花近一年时间,再花很多钱,重新规划并提升设计和提升产品,

开发商之前的多个项目都是收购的,比如sinclair、patterson、dawn,开发商收购完之后的第一项工作不是着急出售,而是花近一年的时间更改设计、重新规划,砍掉小户型、减小总户数、加大户型面积、增加配套设施,提升品质,更加宜居,对得起每一块土地,每一个项目交付,都是获奖作品,也都是区域最好的项目,能够虹吸周边的租客和住户,从而帮助业主获得更好的回报。

而且都是找最知名的建筑设计公司rothelowman来担纲设计,不惜代价,只为极致,这一点,非常符合米宅的价值观,也是开发商和米宅互相欣赏、互相支持、强强合作的底层原因。

再往前的项目就不说了,我仅以2020年我们推荐过的该开发商的三个项目为例,你来体会一下什么是品质?什么是产品主义?什么是极致精神?

收购后,由rothelowman重新设计并推出的the patterson,去年下半年上市不到一个月就销售一空:


收购后,由rothelowman重新设计并推出的the sinclair,去年3月在疫情期间逆势上市,市场反响非常好:


收购后,由rothelowman重新设计并推出的the dawn(在黄金海岸),去年底推出还未公开上市,就已销售一空:


开发商既往的40余个项目,米宅都一一考察过,零空租,都是一条街上最好的项目,是经得起考验的。

战略合作,也是基于米宅在选择项目时的价值观坚持,米宅的精神打动了开发商,米宅与开发商的价值观不谋而合,就是好房子=好城市+好区域+好产品+好价格,于是米宅才能拿到一手房源,在本地开卖之前,米宅客户先选!而且,米宅是项目海外唯一一家机构。

该项目亦是由米宅担纲负责全球海外首发,两个月之后,澳洲本地市场才开始销售,如有不信,尽请可以联系各路人马,一是看有无别人可以销售本项目,二是看有无可能拿到比米宅更好的优惠和价格。

米宅之前团购过的VIVE、SAYRE、BELA、HENRY、SINCLAIR、PATTERSON、DAWN都是双方战略合作之下的推荐,按照以往经验,这个超级学区房,好房源一上市是要被抢购的,该项目未上市之前就已经被老客户提前盯着,米宅是开发商在海外唯一的合作伙伴,才拿到的独家房源,并争取到独家四大优惠。

包括付款优惠、包租服务、费用优惠、税费优惠等,避免同行嫉妒,敬请私聊获取。

12

好房子一定是要靠抢的,超级学区的房子一定是卖的很快的,如果你不信,不妨三四个月后换个人再来问一下房源。

项目预计在今年底之前清盘,在明年上半年动工开建,在2023年三季度前后交付。

订房流程:

现在定房,定金10000元,签订合同一周内交齐首付5%,8月底之前再付5%,10月底之前再付10%,然后在2023年三季度交付前三个月再开始办理贷款,贷款可贷65-75%,再支付剩余的尾款即可交房,出租收益。

记住一点,该项目上市,就是该区域方圆5公里之内品质最好的项目,也大概率是未来5年区域最好的项目,因为,好地段+好开发商+好价格,这个组合,其实可遇不可求,很难。

特别适合几类朋友,一是打算让孩子去感受澳洲书香门弟的,二是打算让孩子去昆士兰大学上学的,三是需要海外优质资产配置的,四是对学区和高尔夫特别热衷的。

澳洲超级学区房,全球首发,独家房源,独家优惠,你没看错,米宅就有这个实力和品牌号召力

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