澳洲超级学区房，首付5%，单价3万元/平起，公校私校100分！

先爆个料，但并不是瞎忽悠，也不是胡说八道。

2032年奥运会，已经几乎铁定在澳洲的布里斯班举行了，最早会在下个月的东京宣布。

缘于中澳关系，国外已经是铺天盖地的宣传，但在国内，几乎看不到报道，但你可以打开www.bing.com，用国际版，搜索一下：brisbane 2032 olympic，都有太多的官方报道，上面的图片也可以下载到手机，长按使用微信翻译，供你参考。

但一个奥运会，并不是我们去看好一个城市并置业的必要条件，这只是一个加分项，基本面还是最为重要的。

这只是一个引子。

1

年初的时候，米宅上海公司的夏良找我，他要在伦敦买个房子，让我帮他选一下。

在金丝雀码头、白教堂、眼镜湖这三个选项中选择一个，这三个房子的价格差不多，眼镜湖略便宜一些。

基于对城市一般的理解，基于地段的价值，基于城市中心论，通常，这三个选项是要最先排除远离市中心的眼镜湖的。

但最终，夏良听从了我的建议，最终选择了眼镜湖的房子。

为什么？

这里面有一个非常底层的逻辑：一定是要买个以家庭为单位居住的房子，一定要买本地家庭愿意长期租、长期住的房子。

什么意思？

就是未来的租客一定是一个家庭。

不是学生，不是游客，不是短租，不是单身，而必须是一个家庭。

为什么？

因为，未来只有家庭会成为你的接盘者，只有以家庭为居住单位的房子和社区，未来才有流动性，未来才有升值，未来才有接盘者。

学生不会买，游客不会买，单身也不会买。

这是核心。

伦敦、悉尼、布里斯班这样的海外城市，和上海、北京是不一样的。

市中心、CBD这样的城市中心，不宜居，停车不方便，出行不方便，没有家庭在这里居住，家庭都是在外围散开居住。

一个家庭，肯定不愿意和游客住一起，也肯定不愿意和单身青年住一起，互相都看不爽。

名曰：不宜居。

我给夏良说的第二个原则是：如果真的不知道怎么选，买个超级学区房永远不会犯错。

眼镜湖区域，是一个典型的犹太区，有知名的学校。

所以，夏良选了这个区域的房子，在我的指导下，夏良的选择是VERY GOOD。

2

回到澳洲，道理也是一样一样的。

即使不相信米宅，你按这样的思路去澳洲置业，也是不会犯错的。

1、一定是以家庭为单位居住的、并适合家庭居住的社区和户型。

2、如果真的不知道怎么选，选择一个超级学区房，肯定不会犯错。

什么是超级学区房？

1、公立小学、公立中学要是99分或100的满分。

2、区域还有顶级的私校。

国内国外不一样，国内的主流是公立学校，国外是公立私立并行，公立免费，私立收费。

一个公立学校都是100分的区域有什么特征呢？

在中国一定就是富人区了，因为房价非常贵。

国外倒不是，国外这样的区域不一定是富人区，但一定是中等靠上的区域，因为，房价肯定不会便宜，毕竟华人、印度人、当地的白人还是非常重视教育的，人们会争相迁到这个区域来上学。

而且在澳洲，家家至少两个孩子，上私校，也是一笔不小的开支。

所以，这样的区域，居民的素质普遍偏高，收入也普遍在中等靠上，也就是说，是一个靠谱的区域，是一个房价可以稳步一直上升的区域。

在温哥华、悉尼、布里斯班、伦敦，这样的区域，都可以跑赢市场，都是中等靠上的区域，但不一定是顶级富人区。

3

今天来说的项目 the witton，就在这样的区域，超级学区房，它在布里斯班，澳洲第三大城市。

为什么不是悉尼？为什么是布里斯班？

未来可期的布里斯班：

熟悉米宅的朋友都知道，这两年，我们在澳洲是深耕布里斯班，缘于我们在四年前，坚定的看好这个城市的发展，坚定的看好在10年周期时间里这里有更好的租金+涨幅的预期，为什么？

事实已经是一个很好的证明。

疫情是一面照妖镜，疫情之下的2020年，才是一个城市基本面最为真实的写照。

上图是2020年澳洲8大首府城市的房价平均回报率变化，我们只关注人口超过100万的首府城市即可，人口太少，不足以谈论房地产。

悉尼人口500万，墨尔本480万，布里斯班246万，珀斯220万，阿德莱德120万，堪培拉65万，再往下，就都是20万左右的小城市了。

布里斯班回报率7.6%，高于悉尼的5.3%和墨尔本的1.9%。

这是过去一年现实中的证明，下面再来详细解说。

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首先第一个问题，为什么米宅会在之前有这样的研判？是以什么样的逻辑坚定的看好并深耕澳洲第三大城市布里斯班？请参考本文：学了N个楼市分析方法论，终于有个地方来落地实操了！

决定房价的两个重要因素，一是人口，二是购买力，对于澳洲来说，收入扁平化，主要关注人口变量即可，我把最能体现房价变化和供需变化最根本的人口变化图放一下。

上图是2019年的澳洲8大首府城市人口变化数据。

我们最为关注的是绿色这个数据，代表的是澳洲国内人口迁移数据。

2019年6月份的一个具体数据，从别的州移居到布里斯班地区的人口是23796人，从别的州移居到墨尔本地区的是13209人，而有21897人从悉尼地区净流出到了别的州生活。

根据澳大利亚统计局数据，布里斯班的人口在2019-20年间增长了1.9%，是所有首府城市中增长率最高的

昆士兰州在 2020年12月经历了近20年来最大的新居民热潮，州际人口净增加了30,000人

联邦预算预测，随着人从其他州涌入，昆士兰州人口在未来四年内激增超过100万人

财政部预测，昆士兰州将在未来四年内每年从州际移民中增加约20,000人，到 2025年中期将增加近85000名新居民

2022年，联邦财政部估计昆士兰州将增加23,800名新州际居民，而维多利亚州将减少1200名，新南威尔士州预计将减少多达 15,500 名

昆士兰州的人口预计到2025年年中将达到544万，高于2020年6月的517万

以上数据，均来自澳洲官方数据，供参考。

一定要相信一个常识，新增人口变量，是我们去考量一个城市房价最为重要的变量。

为什么？这里面有中国版的逃离北上广，也有人口向东向南迁移的孔雀东南飞。

人们移居到另一个城市，肯定是为了过更好的生活，而不是想要过更差。

而米宅在四年前在考察完澳洲之后选择深耕第三大城市布里斯班，就是相当于中国版的2016年抢滩杭州。

这里房价便宜一半，但气候更好，医疗不差，教育不差，就业也不差，租售比高，人口在迁入，站在现在展望未来10-20年，这里的租金+升值的双重回报，我们认为是稳赢澳洲其它城市。

还有一个问题，不是别墅更好吗？为什么要推荐多层住宅？请参考本文：这是一份，能让你正确买入公寓，跑赢别墅的秘籍！

有任何疑问，我们都可以摆在台面上来沟通，不用不好意思，专业不怕质问，良知不惧考验。

与源源不断涌入的人口相对应，布里斯班内城区的公寓供应却是在逐年递减。

正常情况之下，市场需要每年至少5060套供应才能满足需求，但事实上，从2019年开始，市场上的供应极其稀少，布里斯班当地市场的业界人士应该很清楚，市场上的好公寓项目两只手一定可以数得过来，多数项目只有一栋楼而已。

而目前布里斯班的空置率，已经降到了历史最低的1.3%（都是公开数据可查），意味着市场上几乎没有空置的房子，考虑到市场有太多的一房户型、老旧社区、老破房子，市场上可以说是，一房难求，但凡是好房子、品质社区，一定是满租的。

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来说项目所在位置和区域。

项目在布里斯班西部，传统富人区，传统学区，indooroopilly。

这儿真的靠谱吗？先别急，先来看一下周边。

步行2分钟可以到达布里斯班西区的唯一大型商业中心，4700个停车位，超级大型商业中心，有澳洲超市、华人超市、购物中心、餐厅、理发、图书馆、电影院、医疗中心、咖啡厅、玩具店、面包坊、化妆品、衣服鞋子等等，一应俱全。

步行7分钟可以到达地铁站，坐地铁到市中心就很方便了，也可以到机场、到黄金海岸等地。

步行6分钟到达最近的100分的公立小学 indooroopilly state school，不必开车，非常的方便。

这是周边最近的几个核心配套。

步行范围可达的商业中心、小学、地铁。

而公立中学，是需要开车5分钟的，步行就有些远了，下面会附图。

6

区域是好区吗？

indooroopilly真的是好区域吗？租金升值有保障吗？

先来想一个问题，什么是好区域？如何衡量一个区域是不是好区域？

我教大家一个标准：看公立学校排名。

因为私立学校可以随便选址，面试和考试入学，开车1小时上学都可以，但公立是划片，在这儿居住的人才能上学，就是典型的学区。

理解了中国的学区，也就理解了国外的学区，逻辑是一样的，只是没有中国那么夸张而已。

更贵的房价、更贵的房租，吸引的是重视教育的家庭，吸引的是收入更高的家庭。

这个城市重视教育的人群、高收入的人群聚在一起的区域，一定就是好区域。

但凡有能力，但凡有机会，但凡有可能，全世界的家长都希望让孩子能有更好的教育、上更好的学校，这是常识，也是本能。

布里斯班也一样。

该项目划片上的小学是满分100分的小学。

光是这样就是好区吗？算是，但还不敢说是一个顶级好区，如何才算？

如果这个好区旁边就是一个贫民区或难民区，那就是很麻烦的，而布里斯班有多个学区就是这种情况，旁边就是中东区或贫民区。

indooroopilly旁边区域如何？继续看公立小学排名。

注意该项目划片的小学indooroopilly state school和其它我划红线标注的小学，他们在地图是如何分布的？

所以，什么是NB？被一圈99分的学区包围的100分的学区，才是真正的超级学区！

光小学NB就可以了吗？当然不可以。

在澳洲，就学区来说，中学更为重要，因为中学才开始快速抓学习，中学生才会学习到晚上一两点是正常的，和中国的学生一样苦逼。

就学区来说，中学权重要高于小学。

来看布里斯班的公立中学排名。

基本上，95分以下的就不用看了。

我们看到，项目所在的区域划片公立中学indooroopily high shcool全市排名第三名，这是绝对的顶级优势。

从项目开车5分钟，距离1.7公里。

仅仅只是公立小学NB，公立中学NB就可以了吗？不可以！

来看私立学校排名。

项目开车5分钟可达的st peters私立学校是评分满分的私校。

排名前四的都是男女分开的私校，男校或女校，而男女混校的私校中，st peters可以说是排名第一，这也是这几年为什么华人家庭更多是把孩子送到st peters的原因，因为，男女分开的私校，很多华人家长不容易接受。

ST Peters国际留学生一年35000澳币的学费，本地人一年16000澳币的学费，也是一笔不菲的开支，能上这个学校的，也都是城市里的非富即贵，当然，很多的华人家长也是从小就排队报名来这里上学。

99分的Boy's college也在附近，这是一所男校，也是非常出名的顶尖私校，不过就需要开车了，3.2公里，开车6分钟，也很方便。

这儿算不算超级学区？我想应该不用再解释了吧。

布里斯班只有极少地方敢称超级学区，indooroopilly肯定就是.

7

未来租给谁？卖给谁？

有人会说，为什么人家不买别墅不租别墅呢？

这个问题问的好。

什么是好的公寓？就是在同区域里，公寓价格是别墅价格的三分之一，就是好公寓。

如果公寓价格和别墅价格差不多，对不起，这不算是一个好公寓。

道理，我想就不用多说了，价差关系决定着租金和涨幅，天花板决定着租金和涨幅。

旁边的别墅卖多少钱？

我找到一个刚刚在2021年6月卖掉的一块土地，91万澳币，这些都是在公开网站可查的。

91万的土地新建一个房子，售价肯定是180万以上的，地块位置和我们的项目位置如下图所示。

该地块离商场更远，中间隔了一个快速路，离河也更远。

有在当地生活一辈子的老人，把别墅卖掉，还想住在附近的，他会租你的买你的公寓。

有想来这儿上学的家庭家长，因为租房就可以上学，他图方便图安全，他会租你的买你的公寓。

只有这两个租客来源够不？够是够，但不够NB。

这儿离昆士兰大学开车只有10分钟，昆士兰大学有5.2万名学生，国外大学都是在外租房，学生们也是选择在大学周边来租房居住，他们也是非常优质的租客来源，当然，他们的家长也会想要买你的房子。

还有，indooroopilly有布里斯班最好的私立高尔夫球场，一线临河，景观漂亮，还有一个政府的公立高尔夫球场，也会吸引很多退休家庭在此居住，每天早上，他们会选择在高尔夫球场打一场球、吃一个饭、喝一杯咖啡和一杯好酒。

如此而来，这个公寓未来的租金、升值就是有保障的，背后的基本逻辑还是最基本最安全的供需！是不可替代的稀缺配套。

8

商业中心的最大优势。

有人会有疑问，既然其它一圈的学区也很好，我为什么非要来这儿上学呢？

我这儿有几个优势是别的地方永久不会有的。

1、商业中心，步行可达。

2、公立小学，步行可达。

3、地铁站，步行可达。

最重要的是，我这儿步行可达的西区最大的商业中心（布里斯班四大商业中心之一，其它三个是北边的Chermside、CBD、东南边的Garden city）。

来，感受一下距离和方便性，项目一侧就是步行2分钟到商业中心，一侧是市政保护树林和绿地，是绿肺。

所以西区的居民，日常生活都是依靠这个商业中心而活，一到周末，这里人头攒动，都是来玩来消费的。

有多大？有4700个停车位，具体多大规模自己想像吧。

9

关于项目。

说了这么久的区域，其实就想告诉你，区域一级棒，租售不用愁，本地人都知道，这儿的房子好租的不得了。

很明显的是，很多华人从华人区搬过来居住，这一两年非常的明显。当然，大都是为了学区，为了孩子上学。

下来，我们该来说项目了。

看效果图，是不是很惊艳？

是一个精致的项目，很宜居，不吵闹，出则繁华，入是一条静街是宁静。

高楼层可看山、可看市中心天际线、可看布里斯班河。

楼顶配置了观景的游泳池和BBQ烧烤区。下图是顶楼的配套分布。

楼顶一层全是配套，设置了日落观赏点、楼顶无边际游泳池、楼顶健身房、楼顶草坪、楼顶烧烤区、楼顶绿植，效果图如下，

在楼顶你可以每天惬意的喝咖啡、品红酒、游泳、健身、欣赏日出日落、山景河景和CITY景。

在顶楼望向东南（1号户型位置）：

在顶楼望向西南（3号户型位置）：

在顶楼望向正西（5号户型位置）：

在顶楼望向西北（6号户型位置）：

在顶楼望向东北（9号户型位置）：

在顶楼望向正东（10号户型位置）：

澳洲房子都是实际面积、精装修，开发商的装修也是相当的惊艳和漂亮。

楼层平面图和朝向。

一共15层，地下2层是车库，一层是大堂，二层三层是车库，4-15层为标准住宅层，一层10户，一共120套，海外名额约50个，每层是3户三房两卫，1户2+1户型，6户两房两卫户型。

两房送一个车位（部分高区送两个车位，具体详询），三房送两个车位。

两房的面积在98㎡-110㎡之间，总价约61万-78万澳币（300万-380万人民币）；

三房面积有147㎡、149㎡、150㎡，总价约86.5万-102.5万澳币（422万-500万人民币）；

楼层价差大约是高一层总价多5000、1万、1.5万、2万澳币，分户型、分楼层，具体情况可咨询文末米宅工作人员。

10

关于租金。

参考开发商在同区域马上要交房的项目 the henry（我在该项目也买了一个两房），来获取市场租金信息是最为准确的，两房租金600以上，三房租金在700以上。

该项目交房后，两房租金一周600澳币起步（合一月2571澳币，人民币12850元一月），三房租金700（合一月3000澳币，人民币15000元一月）以上是没问题的。

澳洲的房子交房第二天就可以出租，完全环保，这个房子交房一两周内绝对租出去，因为开发商是类似于中国绿城式的精品开发商，开发的楼盘都是同一条街上最好的楼盘，租客会优先租这儿，买家也会优先买这儿。

澳洲出租不需要配家具，都是租客自带家具家电。

租金抵月供，妥妥的优质资产，妥妥的现金流。

11

关于开发商和价格。

米宅观点：海外买公寓，开发商第一，地段第二。

开发商选错了，地段对了也得跳坑，而这个项目的开发商，是米宅的战略合作伙伴，是澳洲类似于小绿城式的精品开发商，以产品为导向，是服务为导向，这是米宅最为看重的。

如何评判一个开发商是不是品质开发商？产品主义的开发商？

我们举个例子，收购一个项目后，项目都是自带已经审批过的规划的（楼层、户型、面积、车位、配套等），如果图高周转，图赚钱，一定就是立即上市销售，能拿到最好回报。

但好的开发商一定是有原则和底线的，会根据自己的价值观，再花近一年时间，再花很多钱，重新规划并提升设计和提升产品，

开发商之前的多个项目都是收购的，比如sinclair、patterson、dawn，开发商收购完之后的第一项工作不是着急出售，而是花近一年的时间更改设计、重新规划，砍掉小户型、减小总户数、加大户型面积、增加配套设施，提升品质，更加宜居，对得起每一块土地，每一个项目交付，都是获奖作品，也都是区域最好的项目，能够虹吸周边的租客和住户，从而帮助业主获得更好的回报。

而且都是找最知名的建筑设计公司rothelowman来担纲设计，不惜代价，只为极致，这一点，非常符合米宅的价值观，也是开发商和米宅互相欣赏、互相支持、强强合作的底层原因。

再往前的项目就不说了，我仅以2020年我们推荐过的该开发商的三个项目为例，你来体会一下什么是品质？什么是产品主义？什么是极致精神？

收购后，由rothelowman重新设计并推出的the patterson，去年下半年上市不到一个月就销售一空：

收购后，由rothelowman重新设计并推出的the sinclair，去年3月在疫情期间逆势上市，市场反响非常好：

收购后，由rothelowman重新设计并推出的the dawn（在黄金海岸），去年底推出还未公开上市，就已销售一空：

开发商既往的40余个项目，米宅都一一考察过，零空租，都是一条街上最好的项目，是经得起考验的。

战略合作，也是基于米宅在选择项目时的价值观坚持，米宅的精神打动了开发商，米宅与开发商的价值观不谋而合，就是好房子=好城市+好区域+好产品+好价格，于是米宅才能拿到一手房源，在本地开卖之前，米宅客户先选！而且，米宅是项目海外唯一一家机构。

该项目亦是由米宅担纲负责全球海外首发，两个月之后，澳洲本地市场才开始销售，如有不信，尽请可以联系各路人马，一是看有无别人可以销售本项目，二是看有无可能拿到比米宅更好的优惠和价格。

米宅之前团购过的VIVE、SAYRE、BELA、HENRY、SINCLAIR、PATTERSON、DAWN都是双方战略合作之下的推荐，按照以往经验，这个超级学区房，好房源一上市是要被抢购的，该项目未上市之前就已经被老客户提前盯着，米宅是开发商在海外唯一的合作伙伴，才拿到的独家房源，并争取到独家四大优惠。

包括付款优惠、包租服务、费用优惠、税费优惠等，避免同行嫉妒，敬请私聊获取。

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好房子一定是要靠抢的，超级学区的房子一定是卖的很快的，如果你不信，不妨三四个月后换个人再来问一下房源。

项目预计在今年底之前清盘，在明年上半年动工开建，在2023年三季度前后交付。

订房流程：

现在定房，定金10000元，签订合同一周内交齐首付5%，8月底之前再付5%，10月底之前再付10%，然后在2023年三季度交付前三个月再开始办理贷款，贷款可贷65-75%，再支付剩余的尾款即可交房，出租收益。

记住一点，该项目上市，就是该区域方圆5公里之内品质最好的项目，也大概率是未来5年区域最好的项目，因为，好地段+好开发商+好价格，这个组合，其实可遇不可求，很难。

特别适合几类朋友，一是打算让孩子去感受澳洲书香门弟的，二是打算让孩子去昆士兰大学上学的，三是需要海外优质资产配置的，四是对学区和高尔夫特别热衷的。

澳洲超级学区房，全球首发，独家房源，独家优惠，你没看错，米宅就有这个实力和品牌号召力。

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