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通胀又来了?懂行人:提前做准备,建议未来5年持有这两件东西

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在大多数情况下,赚大钱真的需要天赋,一条信息,在你面前可能不过就是一则新闻,但对有的人来说,这就是千载难逢的掘金机会,甚至可成就为人生的第一桶金。我看过一则报道,早在2014年的时候,有新闻说公众号可以自己注册名字,一位嗅觉灵敏的商业奇才,竟然注册了与运动有关的几乎全部名字,比如舞蹈、篮球、足球、乒乓球等等,总计注册了数百个。因为这是常见名称,所以,天天都有人搜索并关注,每个账号都有数十万,甚至数百万的粉丝,一个账号就能卖出几十万到几百万不等的价格,没卖的账号,一年仅接广告都能赚上千万。那么,有没有不需要那么高深技术的赚钱项目?答案也是有的,从过去看,这就是买房。


回顾一下近20年,除了在极个别收缩型城市买房外,在绝大多数一二三四五线城市买房都赚了,不过是赚多赚少而已。就拿笔者老家的小县城来说,在1999年时,只需要1.5-2万就可以买一套房子,但现在起码要50万以上,涨了25-30倍。这还不算首付款只有2-3成的资金杠杆率,即使你首付5成,这个毛收益率也能再翻一番,达到50-60倍,在大城市的话,由于投入的资金量大,其绝对的回报额就要更多得多。

所以,身边有不少吐槽没早买房的人,笔者的一位邻居,长期经营生意,按他自己的话说,早在10年前,他就可以全款2套地段不错的房子,但他有一个执念是,由于生意上需要流动资金,加上不喜欢欠银行的钱,所以一直没有买房,始终相信只要生意正常,买房是随时的事,但世事难料,近年他的生意受电商的冲击,每况愈下,资金还被陷进去不少,在家人催促下,以及孩子要上学的现实情况,去年才在我们小区购买了一套学位房,不过,资金已不够全款,这位邻居感叹,生活似乎又回到了起点。

不过,别说普通人,包括很多大佬现在都有一个看法,认为房地产最好的时代已经过去了,理由很简单,就是我们已经一只脚已经踏入深度老龄化,劳动力人口已经跌入9亿区间以下,加上年出生人口跌破1000万也是近在咫尺。更直接的是,我们的城市化率已经有60%多,来自农村的购房力量呈现衰减状态。但事实却一次次给予了反击,都知道,由于突如其来的风波,对2020年的房地产是充满考验的一年,结果全年新房销售额超17万亿元,销售面积超17亿平米。即使到了2021年,据统计部门的数据显示,在前4个月,同比2019年和2020年,两年平均销售额和销售面积增速达到了17%和9.3%,中原地产首席分析师张大伟甚至预言2021年房地产销售额创18万亿历史将成定局。为什么会如此?这其实是我们经常容易忽略的另外两大因子。


1. 房屋售价成本一直在上升。用10年前与现在的数据对比一下,以20mmHRB400E螺纹钢为例,2010年全国平均价格在2600元/吨,目前价格在6200元/吨,后者是前者的2.38倍。还有土地价格,以近5年为例,根据CREIS中指统计数据显示,2015年全国300城平均成交楼面价为1368元/平米,但到2020年则升至2653元/平米,翻一倍,如果规模大一些的城市,其价格上升幅度就更多。其实,其他的原材料成本增长都是这个逻辑,其价格不可同日而语。

2.货币在增加,老百姓需要寻找抗通胀的标的。在过去的一二十年里,M2在大多年份的增速都在10%以上,随着到手的钱越来越多,大家需要把这些钱投出去,从大家传统“家”的观念,以及房子的保值增值属性看,房子无疑受到普通大众的喜欢。别说普通人,就是有钱的明星也是如此,刘嘉玲在《金星秀》节目中就劝金星,“有钱了不要与朋友一起投资,一定要买房”,这么多年下来,不知赚了多少倍,有人网友说他们比拍电视还赚钱。

从这个角度看,房价增长,可以理解为一种货币现象。假定10年前整个社会的货币为5亿元,买一颗鸡蛋需要5毛钱,现在全社会货币量增加到10亿元了,那么,一颗鸡蛋的价格可能就需要1元。回到房子上也是如此,货币增加,各种原材料、地价等售房成本都在上涨,房价不涨才不正常。正如中泰证券旗下齐鲁资管的首席经济学家李迅雷所言,“房价从人口现象过渡到货币现象”。


就实际情况来看,大多普通人都不希望房价过快上涨,即便已经有房子了,但要置换时,还是需要更多的置换成本。但现实是,什么商品都在涨价,原材料成本在提高,要想房价下跌或者原地踏步,自然是不太实际,而且,从国家对楼市的调控基调看,主要大方向还是“保持健康平稳发展”,如果经济发展,大家收入增加了,房价保持一个与大势一致的趋势或也是各方容易接受的结果。

除此之外,这次席卷全球的风波也为全球货币政策带来不确定性因素。根据机构数据显示,2020年美国货币供应M2同比增加超24%,到了2021年,仍旧继续一路高歌,据沃顿商学院教授Jeremy Siegel的报告显示,今年美国的货币供应量增加了近30%,如果继续保持这个速度,未来2-3年,美国的通胀率将突破20%。美国作为第一大经济体,其泛滥的货币政策谁也难以独善其身。国际货币基金组织做过一份统计,全球仅有十分之一的国家通胀率是低于10%的,美国大幅发行货币,对世界的通胀影响不过是早晚而已,全球又一轮通胀正徐徐到来。怎样抗击通胀?有懂行人表示,提前做准备,建议未来5年持有这两样东西。这是什么道理呢?


第一件东西是“一部分房产”。为什么要在这里强调“一部分”,这可不是玩弄文字,因为从过去一二十年看,即便整体房价涨了那么多,但还有很多城市基本没怎么涨,如果算上通胀的话,贬值幅度非常之大,这些房产所在的城市有一个共性,即基本没有什么支撑产业,年轻人持续流出,按照智谷趋势的统计显示,差不多每10个城市就有一个类似的城市,大多位于发展欠佳的北方和中西部地区。

那么,什么样的房产才具有抗通胀价值呢?经济学家任泽平日前公开演讲提到:“人口流入的都市圈房子”,而根据中国证券报在今年1月30日报道,任泽平团队发布的相关报告显示,中国已经进入了都市圈时代,根据人口流向看,目前人口呈现向粤浙苏和回流中西部并存的趋势。而且,据最新公布的人口数据也印证了这一说法,近10年,广东、浙江和江苏分别增加了1080万、607万、405万,位列人口净增加前三甲,有人口持续支撑,住房需求还会进一步释放,房产价值还会继续增长。

此外,还需要注意的是,即使在同一座城市,板块之间也冷热不均。随着原住居民改善意愿逐步增加,只有那些品质住房才更易跑赢大势。所谓品质房,一般具备处在核心地段、属于品牌开发商开发及其配备的优质物业,如果加上优质的教育资源就更棒了,即使发展到美国那样的发达国家,优质教育资源同样稀缺。


第二样东西是黄金。最近全球的钢、铁、铜等有色金属价格涨势明显,原因有很多,但最主要的因素还是供应出现失衡。其实,黄金作为有色金属的一种,其稀缺性更为突出。大家知道,黄金是作为一般等价物,是各国储备品种,由于黄金不受各种杠杆变化的影响,一个国家黄金储备的多少,往往意味着抵御各种国际投资基金能力更强,在目前的复杂世界环境下,国际黄金储备需求仍然较大。此外,随着人们的收入提高,对黄金首饰的需求也在增加,还有各种科技进步,其中也会利用到黄金的导电性和延展性,比如航空航天领域,还有一些民用的高科技使用黄金也越来越多,如私人传感器等等。

黄金需求虽然在不断增加,但产量却极其有限。黄金巨头 Franco-Nevada 的创始人 Pierre Lassonde 曾担忧到,在70年代、80年代、90年代,几乎每一个大年代都能发现一座5000万盎司以上的超大矿床,超10个3000万以上的大矿床,但在过去10年,别说5000万盎司的矿床,连一个3000万盎司的矿床都没有发现。从他的话,我们也可以读出,黄金供不应求将是一个长期趋势。

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