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房地产,正在巨变

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从房企“三道红线”、银行“两道红线”,到供地“两集中”和土地收入划转税务,房地产相关政策如同不停息的风,将行业推向更加健康平稳的发展路径。

随着2021年前5个月各大房企销售数据的公布,房地产行业内的分化情况逐步显现。不难发现,为把握行业风向,更好的适应发展趋势,各大房企都积极调整了发展战略。

1

房企整体销售稳健

促回款策略仍在推进

克而瑞发布的2021年1-5月房地产企业销售TOP100排行榜数据显示,2021年1-5月,

从累计业绩看,1-5月百强房企累计实现销售金额5.58万亿元,同比增加52.2%,虽然有所放缓,但仍保持了较快的增长。各梯队表现良好,大中型房企表现较强5月单月销售超百亿的房企数量为44家,较上年同期增加10家。

整体销售操盘金额同比增长51.3%,较2019年同期也增长近39.4%。分不同口径来看,百强房企操盘口径业绩增速相对较高且接近全口径增速,规模房企操盘能力更强。


华西证券认为,受融资收紧影响,房企的高推盘促回款策略仍在持续推进中。且2020年6月行业销售数据基本回归正常,疫情影响逐渐减弱,预计2021年6月销售的环比增速将继续下滑,但整体仍将保持稳定的增长。

事实上,从2020年底开始,随着房企三道红线和银行两条红线的推出,融资渠道收紧,房企开始侧重降杠杆,就已经开始加快推盘,积极促销,狠抓回款。

从整体来看,降杠杆、抓回款,是整个行业的选择;从企业个体发展来看,恒大从2020年年初就已经通过实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略。


回款方面,2021年1至5月,中国恒大累计实现合约销售金额2851.6亿元,较2020年同期增长4.5%。其中,累计销售回款2507.4亿元,同比增长6.1%,回款率高达87.9%。权益销售额则达2727.5亿元,居行业第一。

降杠杆方面,截至2020年底,恒大的净负债率为153%,剔除预收款后的资产负债率为83.4%,现金短债比为0.54。

2020年3月底至2021年3月底,公司有息负债从8743亿元降至6740亿元。同期,在未发行境外债的情况下,恒大用自有资金偿还境外债本息591亿元,并计划用自有资金偿还今年到期的所有境外债务。

据了解,按照监管层的要求,“三道红线”需要在2023年6月30日前达标。恒大方面曾表示,将在2021年6月30日将净负债率降至100%以下,2021年12月31日现金短债比达到1以上,2022年12月31日将资产负债率降至70%以下,提前达到监管要求。

2021年6月3日,在恒大召开的战略合作伙伴交流会上,许家印不仅明确了恒大全面降档的期限,同时还透露在6月30日前,有息负债额将降至“5字头”。

这意味着自去年3月全面实施新战略以来,恒大在短短一年多的时间里,有息负债降低了近3000亿元。

2

房企分化或加剧

资金雄厚企业拿地机会增加

房企的资金情况,不仅影响房企的财务结构,也对房企拿地带来直接影响。

中原地产研究中心统计数据显示,截至5月底,在首批宣布开展“两集中”土地出让的22个城市中,20个城市已发布首轮地块出让结果。总体而言,多数城市实现了“稳地价、稳房价、稳预期”目标。

中原地产首席分析师张大伟指出,总体看,资金实力较强的企业将获得更多拿地机会,而资金压力较大的企业可能面临更大的冲击,行业分化将进一步加剧。

截至2020年12月31日,恒大总土地储备项目798个,分布于中国234个城市,覆盖了几乎全部一线城市、直辖市、省会城市及绝大多数经济发达且有潜力的地级城市,总规划建筑面积2.31亿平方米,土地储备原值为人民币4901亿元。

克而瑞数据显示,2021年1至5月,恒大新增货值212.9亿元。6月17日,长春挂牌出让多宗土地,恒大以6.01亿元竞得长春市宽城区的173号地块。挂牌文件显示,该地块为商住用地,占地约11.65万平方米,容积率2.0,总规划建筑面积约23.3万平方米。以恒大竞得价计算,宗地折合楼面地价约2581元/平方米。


恒大在土地储备充裕的前提下,对投资采取了更加审慎的态度。在“控规模”的大方向下,进一步优化土储结构,同时,也提升了利润率,为企业未来的发展赢得更多利润空间。

恒大“控规模”是指严控土地储备规模,实现土储负增长,未来三年每年将降低3000万平方米左右,到2022年降低到2亿平方米左右。

2020年,恒大总土储建面2.31亿平方米,同比下降21.2%,新增土地储备建面0.69亿平方米,同比增长3.0%,规模管控初见成效。

同时,恒大还积极布局旧改,截至2020年底,恒大拥有旧改项目100个,其中大湾区78个,占比近8成,太原8个,石家庄2个,郑州2个,其他城市10个。

恒大有充足的土地储备保证未来2-3年的销售规模,如果能充分利用现有土储,并且集中力量做好寸土寸金的深圳、广州等地大量旧改项目,今后恒大的利润率会有较大提升。

3

布局多元化

插上数字科技的翅膀

随着政策的不断细化,房地产已经进入“白银时代”,房企也在不断地探索新的发展方向,多元化业务布局已成大势所趋。而恒大经过十多年的多元化探索和发展,已形成八大产业齐头并进的多元化布局,率先完成转型。

目前,恒大旗下拥有恒大地产、恒大汽车、恒大物业、恒腾网络、房车宝、恒大童世界、恒大健康产业、恒大冰泉八大产业平台,全面覆盖衣食住行、文旅康养等领域。可以看到,依托多元业务布局恒大已实现从地产龙头向综合型企业集团的转变。而插上“数字科技”的翅膀,则将赋予这八大产业强劲的市场竞争力。

恒大地产板块之外,恒大物业截至2021年2月底,恒大物业合约面积达6.79亿平方米,在管面积达4.13亿平方米,预计今年底将分别突破8亿平方米和6亿平方米。2018至2020年,恒大物业营收年复合增长率达33.43%,净利年复合增长率更高达232.8%,增速居行业首位。去年还开始与腾讯、阿里等科技龙头合作,进一步通过科技手段提升服务水平。

汽车领域,许家印表示要不惜一切代价打造“中国民主品牌”,恒驰的目标是要成为世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团。量化到产销目标,到2025年,恒驰产销量超100万辆,到2035年,则是超500万辆。

恒腾网络公司旗下会员订阅制长视频播放平台南瓜电影,其会员今年以来呈现几何式增长,截至2月底,累计注册会员达3861万,累计付费会员达841万。

随着中国恒大债务结构的优化以及恒大汽车、互联网、健康等多元化业务的发展,恒大逐渐从地产向“多元产业+数字科技”转型,赋予恒大强劲的科技基因,公司具备崭新的发展逻辑。

未来,随着“人工智能”等前沿技术的发展被写入政府工作报告,数字科技将成为社会经济的重要推动力。而“新恒大”无疑是站在风口,未来的发展值得期待。

· END ·

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