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夫妇4年卖3套房引税局怀疑 结局让所有人想不到

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近年来,加拿大税务局(CRA)对频繁买屋卖屋的业主盯得很紧,一旦他们认为纳税人卖房时把本不是自住房的物业不适当地作为自住房而避税,那么CRA就会将业主的PRE(principal residence exemption)予以拒绝,不仅要对卖房收入征税,还要加利息甚至很重的罚款。

去年安省渥太华的一对夫妇在6年期间卖了至少5套房,都被当成自住房没有交税。CRA盯上之后进而调查,双方对簿公堂之后,法官最后作出裁决:其中3套房CRA不能追究,但业主夫妇必须为另外2套房补税。

无独有偶,魁北克一对夫妇在4年卖了3套房,也引起税务机关,这回不是CRA而是魁省税务局(Revenue Quebec)盯上了他们,认为这对夫妇卖屋的收益应该作为商业收入交税,双方于是为此打起了官司。


故事

加拿大《环球邮报》报道说,这个故事讲起来稍微有点复杂。为了讲故事方便,姑且将这对夫妇称为D先生和O太太。

这对夫妇分别在2012、2014和2015年拥有并出售了3处房产。有鉴于此,税务人员于是怀疑他们从事购买、修理或建造并出售房产以获取利润的业务也就不足为奇了。

魁北克税务局对这对夫妇进行了重新评估,将D先生2014和2015年的收入总计加了 $197,814元,将O太太2012、2014和2015年的收入总计加了$396,835元。

但是,这对夫妇对税局的重新评估结果不服。解释了他们为什么,以及怎样卖了这3套房:

第一套房是列在O太太名下。那是2012年,由于物业附近的采石场提高产量,经过房子的卡车数量明显增加,不仅有很大噪音,还有污染也随之更加严重。此外,附近的一个露营地也被出售,新主人于是着手扩建,导致车流增加及居所暴露于更多人眼之下。鉴于这个情况,O太太于是卖掉了这处房产,她与D先生于2012年5月搬家。

这样他们搬到了第二处房产,但这不是现存的二手房,而是他们自己打造的新屋。他们先买了一块地,在物业上放了一辆拖车并开始建造他们的梦之屋。这座房子很不寻常,因为它的形状像一只鸟,有很多奇怪的角度和独特的设计。他们搬进新屋并在里面住了一段时间之后,感觉房子太小了,照顾家人及接待亲友都不方便。他们曾经考虑加建二楼,但市府不批准,于是他们再次卖房搬家。

2014年7月,搬进他们的第三个家后不久,O太太的个人情况发生了变化。她的姐姐(或妹妹)被诊断出患癌,而且是晚期,其儿子也与妻子分居。在这种情况下,O太太想搬到离这些家庭成员更近的地方。于是,他们于2015年11月卖了第三套房子。

裁决

最终,魁北克法院做出了有利于D先生和O太太的判决,认定他们并没有从事房产买卖业务,理由是他们的真正意图是要居住在这些房产中,而不是要售房牟利。

教训

从这个案例中,可以总结出几条业主们应该留意的教训:

第一,加拿大税务局(以及魁北克税务局)有一个专门的项目,一直密切关注业主们的房地产交易,确保业主在卖房之后将所得报告为营业收入而纳税,而不会以主要居所 (PRE)的名义而要求免税;

第二,你越频繁地出售房地产,那么就越容易引起税务人员的怀疑。事实是,即使你声称你卖的房是PRE可以避税,也必须报告房地产的销售情况。

第三,众所周知,CRA(和魁北克税务局)在仔细查看纳税人的事实和情况方面非常糟糕,如果对纳税人购买房产的意图有任何疑问,他们通常很少会站在纳税人一边。

第四,如果你的真正意图是保留房产以供居住或出租,那么该房产应该是资本财产(capital property),而不是商业库存(business inventory)。如果你的情况随后发生变化导致出售该房产,则无论你在短时间内出售了多少房产,都应该获得资本收益待遇而不必缴税。但关键在于,你能够快速且经济高效地让税务人员相信这一事实,而无需上法庭。

最后,与其花费时间和金钱来对抗税务人员,还不如尽可能避免在纳税申报表上出现危险信号,办法之一是,如果可能的话,尽量限制在短时间内进行房地产交易的数量。

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