网易首页 > 网易号 > 正文 申请入驻

长寿路的三宗罪

0
分享至

长寿路板块是普陀最好的位置了,全部位于内环内,甚至是苏州河南岸。


往西是长宁,往南是静安,均为富邻。

这样的地段,房价却不高,与真如、长风、大宁等中环区域相差不大。而且在2035规划中没有被纳入中央活动区(CAZ),以至于普陀区吃了鸭蛋。


甚至规划全文中都没提到长寿路这几个字,让人很是惋惜:

这样好的位置,是如何沦落到这步田地的?


长寿路区域的第一宗罪是商业发展迟缓,尽管商业发达一度是长寿路闻名上海的标签。

1900年工部局开始跨界修筑长寿路,使其变成介于华界与租界间的模糊地带。

由于模糊地带以及靠近苏州河的优势,道路铺就后沿线汇集了大量工厂,甚至于后来成为工人运动的中心区域。 随工人而来的就是繁华的商业街,1930年代这里开业商铺多达100多家,1949年更是超过400家。

建国后几经风云,长寿路大自鸣钟附近却一直保持着商业中心的地位。


大自鸣钟

进入新世纪大拆大建时期,因为规划的失败开始走下坡路。

长寿路最近一轮开发时间很早,1996年就建成了3.68万方的亚新生活广场,当时还没有梅恒泰。

宽阔的中庭设计、超大停车场在当时也是风头无两,甚至1998年张信哲还在这举行了歌迷见面会。

然而2005年后商场如雨后春笋般涌现,渐渐的亚新就不够看了。

到今天,完全沦落成县城级商业体。2015年传说要翻新,却一直被搁置着。


亚新生活广场中庭

隔壁巴黎春天倒是变动很大,建成后名字就换了好几次。

2008年黑石集团买下,改名调频壹广场。然而年年亏损,直到2011年甩手给新世界,改名巴黎春天。

巴黎春天骨子里并不是高档商场,以出售打折商品为主,类似于位置较好的奥特莱斯。

后来又开了189,体量不大;现在金地的商业又在动工,商业面积也仅2万方,标准社区商业配套体量。

从此宣告长寿路地区商业更新彻底失败。

目前真正引人注目的商业还是沿街商铺,整体业态与城市界面与徐家汇又相距甚远。

总体而言,作为内环内板块,这里商业并不让人满意。没有地标、没有形成匹配内环核心区的城市繁华。

好在到静安寺与中山公园都不到3公里,过去逛街也算方便。 距离静安寺、中山公园这么近,可能也扼杀了长寿路的商业改造之路。

大树底下不长草。


长寿路的第二宗罪,是苏州河的开发失败。

与黄浦江相比,苏州河更像是上海的母亲河。这样一条有文化底蕴、有本地人情感、有内环经济支撑的水系,放在任何城市都会成为中轴线。

而苏州河最好的景观段就在普陀。

这里有连续的河湾形成了绝佳的观感,靠近市区不会缺乏人气,可以说是上天对普陀区最好的馈赠。如果做成日本六本木这样的公共活动中心,一定会成为北上海的明珠。

再不济也可以像徐汇一样,180万方整体规划打造金融城(实质也是公共活动中心)。


然而普陀区政府是如何利用的呢?几乎全部被做成了住宅!而且是毫无特色的普通住宅。

原本可以成为地标的地段就这样被浪费掉了。

北区最好的两个湾区,建成了一大片住宅:中远两湾城,口碑一塌糊涂。

南区两个湾区,分别建成了大上海城市花园、半岛花园,前者车位比不足,后者物业管理太差,都没能成为标杆项目。

仅一个湾区做成了梦清园公园,体量很小,不成气候。

虽然划为住宅用地拍出短期内可以收取更多土地出让金,长期来看却扼杀了板块上升的机会。

直接的后果就是,长寿路板块没有一个可以拿的出手的项目,以至于在市级范围内毫无影响力,产业导入就无从谈起。

看看隔壁静安区的动作,真的是高下立判。

闸北区的河段其实不如普陀区,整体景观比较普通。但是闸北静安合并之后,迅速将苏州河作为发展中心。

在一轴三带的发展规划中进一步做实,成为与南京西路平行的发展主线。

前几天还有朋友问到,同样是内环内的下只角,为什么静安天御卖到125000元/平,而锦绣里只能卖105000元/平?

看看人家是什么规划就知道了。

静安国际中心60万方商办体量坐镇,五星级静安洲际酒店塑造地标,与不夜城核心区连成一片,一直绵延到汉中路轨交枢纽。

而你锦绣里旁边只有一座玉佛寺。

长寿路还有最后一个湾区可供开发,目前已经形成M50创意园,希望后续能带来更多惊喜。


长寿路三宗罪是,这里的房子也是乏善可陈。

普陀是一个缺少豪宅的区域,长寿路也不例外。

区域内标杆项目是西康路989和浅水湾恺悦名城。前者是12年次新项目,在当地傲视群雄,但是拿到全市范围就不够看。

同期建设的绿地海珀旭晖、中海紫御豪庭深墙大院至今也是豪宅代表,大宁瑞仕花园、万源城尚郡更是成为中产阶级心目中的地标。而华侨城的西康路项目外立面用的涂料,物管也相当一般,总体难以呈现高端住宅气象。

浅水湾恺悦名城滨水而建,是出豪宅的地段,然而交出的答卷也很难说让人满意。物业管理还算及格,小区内干净整洁,但是园林设计相当普通,与金茂、龙湖等开发商的产品有相当差距。


浅水湾恺悦名城小区环境

好在干挂石材外立面保住了标杆位置。

其他半岛花园、圣骊澳门苑等小区物业管理较差,交房不到20年小区环境已经开始破败。南京西路同期建设的项目为国际丽都城、中凯城市之光等,小区内部环境现在要高出一个档次。


半岛花园绿化率很高,保持效果却不佳

乐活居、世纪之门等小区塔楼设计,一层十几户,设计理念落户20年以上。

河滨围城建成不到20年,外立面破旧的吓人。

上青佳园在位置上也称得上标杆,为了所谓的风水竖起50米高的假山,15楼以下采光都受到影响。这种神操作,就没人管吗?

如上,总体而言主要问题是:

没有优秀的开发商入驻,设计的产品五花八门;

物业管理较差,社区环境保持不佳。

宋丹丹曾经在微博上喊话潘石屹:求你别盖楼了,浪费了那么好的地。


长寿路区域这么好的地,交出了这样一堆产品,是不是也该找开发商谈谈了?


当然长寿路的问题不止以上三点, 比如苏州河以及工人运动中心的文化概念没有利用起来、学区建设方面的滞后等等也是让人痛心。

长寿路就是这样一步一步把自己作死,手拿俩王四个二还是输了。


不过所有的文字都是片面的,长寿路没有成长起来也有大量客观条件的限制,诸如这个区域本身就缺少豪宅氛围、一些老旧小区改造困难等等。

更重要的是,长寿路开发较早,20多年前的规划视野、对上海发展的预期都存在一些局限性,毕竟当时不是每个区域都要打造成陆家嘴。

后来长风商圈的开发就顺利得多,当局也在吸取经验。不过长寿路目前的现状难以让人满意是客观事实。

错过了上一次集中开发(2000-2010年),现在又迎来了新的机会,希望能够把握住。

第一个机会就是苏州河沿线的继续开发。

虽然大量的优质河景资源被浪费了,留下的一块湾区以及其他边边角角能充分开发,会产生一些新的机会。

M50创意产业园作为试水,虽然客群基数不大,还是形成了一定影响。天安广场的“空中花园”有一些争议不过却赚足了眼球,有望成为普陀区的地标。


沿河有不少名人故居、顾正红纪念馆、纺织博物馆等历史遗迹形成了良好的红色氛围,如果能像新天地、徐汇滨江一样的有效利用开发,长寿文化产业将成支柱。

另一个机会是北横通道的建设。

地面交通一直是长寿路区域的优势,长寿路与长宁路、北翟路、海宁路连城一体,横贯东西,可能是上海最长的道路了。

北横通道链接虹桥枢纽与外高桥两大重镇,是上海的1号工程,第二条延安高架,对沿线的产业互动和人口导入带动作用都很大。希望长寿路能够把握这次开发红利,摆脱次级居住区的标签。


说长寿路是次级居住区,是相对南京西路静安寺而言的。 而这也是长寿路吸引客流的主要动力。

长寿路是有一些问题,房子品质也难说完美,不过始终是比老公房要好很多。 更重要的是,比静安、长宁便宜。


浅水湾、华侨城(西康路989)等标杆项目整体品质还是优于国际丽都城等小区,毕竟房龄新了将近10年,车位配比也更充足。

但是同期产品半岛花园等小区品质就低南京西路标杆一档。

所以综合来看,长寿路便宜2.5万/平左右,距离上却相差仅2公里。

有不少居民经常步行到静安寺,饭后走走半小时半小时就到了。而且过了安远路就是静安区地界,街景还算不错。

而且虽然长寿路房子保持不太好,户型设计却接近主流。 与静安区动辄130平两房相比, 这里有 大量80-100平两房、120-140平三房,功能性强又降低了入手门槛。

另一个吸引客流的因素是交通。


得益于内环内,轨交密度很高,板块内就有7号、13号线,换乘1号、3号、4号、11号线也仅需1、2站,半小时内可以通达上海主要的中心区域。

自驾便捷前面提到过,向北有苏州河有些阻隔,向南路网密集通畅。普陀本来就在北方,北向的机会不多。

其实上海内环本来就很小,内环内各板块通达性都很强。

综合来看,长寿路发展并不理想,导致这里成为一个“价格洼地”。

内环内的核心位置,意味着这里不缺客群,总价的相对低廉吸引了不少次级需求。

未来仍有一些机会,不过看起来这场翻身仗难度也很高。

以上为正文

编辑∣环线咨询

©本文版权归“环线房产咨询”所有

部分图片来自网络

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐
热点推荐
18年林生斌带着莫焕晶儿子去西藏旅游了?

18年林生斌带着莫焕晶儿子去西藏旅游了?

要闻城
2021-07-26 07:30:11
4-0横扫!陈梦大爆发,豪取个人奥运首胜,单局轰11-1,李隼鼓掌

4-0横扫!陈梦大爆发,豪取个人奥运首胜,单局轰11-1,李隼鼓掌

百乐体育大咖
2021-07-26 13:56:58
120亿大项目!这家电力公司出手 股价立马涨停

120亿大项目!这家电力公司出手 股价立马涨停

金融投资报
2021-07-27 14:54:59
兰德酷路泽禁止转售 丰田:既为了保护市场 又为了保护国际安全

兰德酷路泽禁止转售 丰田:既为了保护市场 又为了保护国际安全

AutoLook爱路客
2021-07-27 03:10:17
开始试点:北京、沈阳教育机构全关门,不许补课!老师转去考编制

开始试点:北京、沈阳教育机构全关门,不许补课!老师转去考编制

公职考试答疑君
2021-07-27 16:00:41
韩红争议不断,被扒屡用军人身份博同情,曾自驾车挪用军牌被查获

韩红争议不断,被扒屡用军人身份博同情,曾自驾车挪用军牌被查获

萌神木木
2021-07-27 12:13:56
确诊106例!南京刚刚通报!病毒已锁定……

确诊106例!南京刚刚通报!病毒已锁定……

江淮晨报
2021-07-27 13:53:18
2连败后郎平再次表态!担心朱婷手腕伤势,点出中国女排输球原因

2连败后郎平再次表态!担心朱婷手腕伤势,点出中国女排输球原因

球哥侃球
2021-07-27 12:47:42
股市上演冰火两重天,芯片股大涨,中芯国际一度涨20%

股市上演冰火两重天,芯片股大涨,中芯国际一度涨20%

AI财经社
2021-07-27 14:29:13
三无前锋因扎吉

三无前锋因扎吉

茹果想谈坛
2021-07-27 07:09:37
儿子溺水消失,父亲一气之下派人把水抽干,却成了当地首富

儿子溺水消失,父亲一气之下派人把水抽干,却成了当地首富

琪琪故事记
2021-07-27 11:13:58
老妈叮嘱我:三伏天,6种蔬菜别再吃了,已经过季,难吃没营养

老妈叮嘱我:三伏天,6种蔬菜别再吃了,已经过季,难吃没营养

鹿小美食
2021-07-26 17:03:56
美国女排3-0!汤普森34分,赛后美国队疯狂庆祝,朱婷走向场边

美国女排3-0!汤普森34分,赛后美国队疯狂庆祝,朱婷走向场边

琳视角
2021-07-27 12:09:34
南京已确诊106例!此次疫情病毒毒株已确定

南京已确诊106例!此次疫情病毒毒株已确定

社会民生资讯播报
2021-07-27 17:09:58
航母抵达南海后,英国防长再放狂妄之言,中方提醒:手别伸得太长

航母抵达南海后,英国防长再放狂妄之言,中方提醒:手别伸得太长

魔法宝贝儿
2021-07-27 16:43:36
周海媚上台走秀放不开,穿羽毛开叉裙仙气十足,但表情严肃显呆板

周海媚上台走秀放不开,穿羽毛开叉裙仙气十足,但表情严肃显呆板

潮人方法论
2021-07-26 20:58:58
“拜登将被迫辞职?”超半数民众终于忍无可忍:美国前途一片黑暗

“拜登将被迫辞职?”超半数民众终于忍无可忍:美国前途一片黑暗

百姓关注
2021-07-26 21:36:58
私立幼儿园全部关停,所有学生全部进入公立幼儿园?教育部发话了

私立幼儿园全部关停,所有学生全部进入公立幼儿园?教育部发话了

轻尘谈育儿
2021-07-27 15:23:19
“左边嫁妆三千万,右边彩礼三十万,你想娶谁?”网友评论真实了

“左边嫁妆三千万,右边彩礼三十万,你想娶谁?”网友评论真实了

段子箘
2021-07-26 10:32:21
舍曼如此“狂妄自大”?初次访华高举强者姿态,王毅霸气回应

舍曼如此“狂妄自大”?初次访华高举强者姿态,王毅霸气回应

海峡快讯
2021-07-27 12:51:41
2021-07-27 19:03:50
环线房产咨询
环线房产咨询
上海寰线商务咨询有限公司
106文章数 1813关注度
往期回顾 全部

房产要闻

3.1万亩!海口向南,四大片区即将成片开发!

头条要闻

与上百病例高度相关 南京禄口机场为何"失守"?

头条要闻

与上百病例高度相关 南京禄口机场为何"失守"?

体育要闻

杨杨组合 洋洋得意!杨倩拿个人第2金

娱乐要闻

乐嘉裸上身现身菜市场被批影响不好

财经要闻

科技要闻

疫苗对新冠病毒变异株有效吗?高福这样说

汽车要闻

对标途锐 捷尼赛思豪华SUV GV80售52.98万起

态度原创

游戏
健康
家居
艺术
公开课

Steam喜加一:《战地1》载具捆绑包

实锤证明新冠病毒来源自然 驳斥"阴谋论"

家居要闻

科比粉丝买下2.7亿豪宅 把屋顶装成NBA篮球场

艺术要闻

如何拍出“水墨丹青”般效果的风景照?

公开课

985女学霸遁入空门,为寺庙增收2000万