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京东夺下百亿地块成黑马,上海集中供地首日超半数TOP10房企缺席

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本文来源:时代周报 作者:忻奇琪

“一号竞买人报出中止价13.9260亿元,主持人宣布竞价终止,各位竞买人是否愿意继续竞价?”6月18日下午14时43分,经过现场三位竞买人一致同意后,杨浦区定海社区B3-1地块被主持人宣布正式转入一次书面报价环节。

10分钟之内,场上三家房企金隅、杨浦城投以及大华需再次递交书面报价,与三家一次性报价的均值偏离度最小者,将最终幸运地将这幅中环内的纯宅地收入囊中。

14时53分,主持人宣布最终结果:三家房企一次性书面报价平均值约为14.0167亿元,二号竞买人杨浦城投报价14.0250亿元,以约83万元的最小价差成功拿下了该地块,按此计算,该地块的成交楼面单价为6.4万元/平方米,溢价率为9.21%。


(上海市土地交易市场 时代周报记者摄)

不同于北京、深圳、杭州等城市集中供地房企之间竞争的激烈,上海集中供地的首日更像是一场“友谊战”。在所有地块10%的最高限价及房地价联动指导价双重新政的影响下,上海整体的土地成交溢价率普遍都不高,其中大多数是低溢价甚至底价成交的住宅用地。

TOP10房企半数缺席

据时代周报记者统计,6月18日上午成交的4幅城中村改造地块全部以底价成交,其中,位于宝山区大场镇2幅住宅、商业混合用地被大华集团拿下,而位于青浦区徐泾镇的纯宅地则被俊发+灿辉置业联合体拿下,还有一幅位于奉贤新城的商住办地块被奉贤区国资委拿下。

同日下午出让的9幅涉宅地块分布在浦东、徐汇、普陀、静安以及杨浦等市中心热门区域,除了唯一一块对外公开直播的杨浦区定海社区纯住宅用地之外,其余8块地块的现场竞价情况均未公开。上述13幅含宅地块累计收金高达399.6亿元。


(6月18日上海集中供地首日成交地块一览 时代周报记者统计)

成交总价最高的一幅商业+住宅用地位于静安区大宁板块,保利以总价105.13亿元的价格,击败华发成功拿下了这幅总价最高、综合楼面单价第二高的热门地块,综合楼面单价约5.17万元/平方米,溢价率为8.39%。

另一块接近百亿元的地块被京东+卓越联合体拿下,该地块位于普陀区万里板块。京东之所以能够拿到这幅地块并不意外,早在2020年6月19日,普陀区政府与京东集团智联云普陀数字经济项目签约仪式举行,这标志着京东集团智联云数字经济中心将正式落户普陀。

按照地块出让要求,土地受让人应在土地出让合同签订之日起的6个月内启动上述企业的注册和迁移工作,引入企业15年内不得迁出普陀区。地块本身也以商办性质为主,能够用以回笼资金的住宅用地总建筑面积仅不到5万平方米。

同样地理位置较为优越的徐汇滨江地块,则由上海复地产业发展集团有限公司(下简称“复地产发”)子公司上海复地领珺实业发展有限公司,以51.705亿元的总价、4.31万元/平方米的综合楼面单价拿下,溢价率仅为0.21%。

6月18日,一位接近复地产发的业内人士向时代周报记者表示,该地块处于枫林生命健康产业园的辐射区域中,未来将重点以健康科技研发和成果转化为特色,加快健康科技创新企业集聚发展,而复地产发恰好具备了健康产业投资运营,同时也是一家蜂巢城市智造能力的平台型核心企业,恰好能够契合该地块的出让要求。

有意思的是,18日在上海拿到地的企业规模,大部分规模并不大,国企数量占据了半壁江山。同时,TOP10房企中也只有保利一家出现在了竞拍现场,不仅碧恒万融均未出现,中海、绿城、绿地等头部企业也不见踪影。

“因为之前发生在上海虹口围标事件,万科、中海和华润肯定是无法参加此次集中供地了,但碧桂园、招商以及金地等都有参与部分地块的报名,比如金地至少报名了8、9块地。”6月17日,一位头部房企的投拓人士向时代周报记者表示。

根据6月17日上海土地市场官微公布的出让活动时间表来看,部分地块的开投标结束时间要延续到25日才全部结束,像金地这样的房企或将在后续出让过程中有所斩获。

多手段稳定价格预期

如果回顾过往杨浦区相近板块的土地价格,可以发现此次不管是成交总价还是楼面单价,都较去年同期有一定回落。

2020年7月9日,龙光以约6.54万元/平方米的楼面单价、18.98%的溢价率竞得了杨浦区定海社区D5-1地块;同月31日,金隅则以约8.58万元/平方米的楼面单价、超69亿元总价竞得杨浦区江浦社区R-09地块。


(2020年与2021年杨浦区出让宅地总价、单价、溢价率对比 时代周报记者整理)

对比此次杨浦区和上述几幅地块相近板块的宅地出让价格,可以看到上海集中供地降地价效果明显。此外,静安大宁板块的5.17万/平方米及和徐汇滨江板块4.13万/平方米的综合成交楼面价水平,也都要远远低于市场预期。

此轮上海土拍之所以能够有效控制溢价率,主要体现为落实“举牌竞价+一次书面报价”的制度。

6月18日,易居研究院智库中心研究总监严跃进向时代周报记者表示:“因为最终是以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人,使得房企的报价更为理性,或者说盲目报高价的意义削弱了。”

同日,同策研究院研究总监肖云祥向时代周报记者表示,从稳房价方面来看,本次土拍还引入了房价地价联动机制,在拍地前就明确项目预售参考价格,因此,房价基本是在参考范围内了。在地价、房价稳定的基础上,自然房价预期也起到稳定作用。

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