独立经济学家马光远：做好资产泡沫破灭的准备

经济发展总是需要相适应的货币支撑，但一旦过多的资金流入到某些领域，它就会形成泡沫，泡沫吹得越大，其破灭的可能性也就越大，每个人都知道，历史上曾出现的泡沫破灭，带来的伤害有多大？

在经历这次全球性的风波后，各国为了维持经济、减少失业率，不断通过超发货币的方式刺激经济恢复。继2020年货币大放水后，权益债务主体获得了更多的信贷资金，然后源源不断流入到股市、楼市，二者比翼齐飞。

有机构做过统计，2020年，全球有超过89%的国家房价都在上涨，包括美国、日本、韩国等，甚至出现了一房难求的现象。在地球村大环境下，谁也不例外，你发货币，我也发，因为谁也不想被收割。受其影响，我们的M2增速也时隔3年重回两位数，虽已很克制，但资产价格仍不避免受到作用。

难道真的是资产价值增长了吗？这其实不过是一个金融游戏，许多人担心货币超发带来的通胀，担心手中的现金贬值，把诸如房产等资产作为一种抗通胀工具，实际居住需求并没有增加，但保值投资需求增加，这种需求是虚幻的，也是经不起时间考验的。因为谁都知道，无节制、无限的发货币，所谓过犹不及，最终伤到的还是经济，必须要停止，近日美联储主席耶伦遮遮掩掩地“加息”暗示就是一个明显信号，而我们央行刚刚公布的4月份M2增速回到了风波前的正常水平，为8.1%。

还需要明白的一个事实是，对大多数人而言，即便货币增长再多，通胀再高，看似钱多了，但他们的工作没变，工资没有明显变化，他们的购买力也没有什么变化。当房子这样的资产价格抬升后，随着货币回归正常，其他投资炒作的购买力也会如潮水般散去，而这些真正刚需却没有接盘能力，资产价格将何去何从？这是每一个人关心的话题。

以日本90年代的房地产泡沫破裂为例，仅土地价格，从1986年的200多上升到1990年的600多，4年时间，土地价格增长了2倍，让很多人感觉自己的房产财富也增长了1-2倍。但这显然不是资产价值的真实体现，因为当时日本的70%的人已经拥有土地和土地继承权，仅30%的人没有土地，不少人把日本房产泡沫破灭归咎为签署广场协议、归咎当时的央行收紧了货币政策，这不过是一个导火索，其根本原因还是资产价格脱离了实际价值，是泡沫就得破，不过是提前，还是延缓罢了。

每个人都想“躺赚”，实际上却不可能实现。

我国的房地产经过20多年的快速发展，超过96%的城镇家庭拥有住房，拥有2套及2套以上房产的家庭占比更是达到4成以上，仅4%的家庭没有住房。如果你没有房子，那么，意味着你身边的人一定有多套房。

目前的房地产调控，目标很明确，就是实现“平稳”二字，实现的重要方式是“房住不炒”，如何实现？一方面，炒房资格被限制，不让入市买房子，另一方面，增加持有成本，这不仅限于房产税、空置税，如果房价不涨或者少涨，还不如存银行，一年、两年还行，如果三、五年都还看不到希望，你可能就会把房子卖掉理财，如果所有人都有这种想法，上市量增多，那就只有折价卖，当下调控市场平稳，并不等于长期保你的资产价格，最终还是要由市场说了算。

近些年，市场也出现了两大“怪象”，一个是很多人都在喊房价涨了多少，财富也增值了，房屋本身的租售比却越来越低，因为租金不能跟上房价上涨的节奏，租金与房价的背离似乎也在寻找一个解决方式，业主的一头希望通过涨房价来弥补租金收益的不足，而租房的一头是刚需，他们收入在那，你涨租，我就回老家。

另一个是你有自住房，本身是一件值得庆幸的事，不用交租金，也能享受到房价上涨带来的财富盛宴。但，一套房子不会住一辈子，都有变老变旧的时候，当你想起换房时才发现，需要再添加半套到1套老房子的钱才能换新房，原来，我们这么多年白干了，还要背负一屁股房贷。

房地产继续高歌猛进，还是主动回归到本来面目，也到了需要做选择题的时候，说是一个关键节点也不为过。

一向以看多房产观点为主的独立经济学家马光远，近期也说了几句发人深省的话，“在全球经济遭遇疫情的重创之后，全球的资本市场、大宗商品和房价却再创历史新高。这本身很荒唐。每个人都知道，这种没有任何支撑的市场最终会以崩盘而告终，但大家似乎谁都不愿意接受这种结果。”、“股市也好，房市也好，其实都是惊弓之鸟。这个世界上所有的事情都早在暗中标好了价格，享受泡沫的盛宴，就必须承担泡沫破灭的痛苦，这是一个不可能拆分的套餐。没有任何支撑的股市和房市，最终一天会以暴跌而告终，谁都知道这个道理，但谁都不愿意去说破”、“过去10多年，特别是去年疫情之下释放出来的天量货币导致的资产价格泡沫，并没有产生什么新的经济理论和货币理论，那只是经济学家自我安慰的方式。这个泡沫最终会以惊人的方式破灭，除此之外，我看不到第二种软着陆的可能”。