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轻轨=鸡肋?温州的轻轨盘还有救吗?

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文字/整理丨七月生

「温州地产时间」内容组

离城市中心的距离,往往是衡量一个区域价值直观的尺度。但是在社会高速发展的眼下,距离是可以被人们改变的。

PART 1

去年年底,深圳地铁5号线因故障临时延误。按理说,这只是区区一件鸡毛蒜皮之事,但却直接登上了微博热搜。


因为,日均144.5万客流量的深圳1号线,只需要20分钟,就足以让数以万计职场人士的全勤奖泡汤了。

更因为,地铁、轻轨一直是准时的优秀“交通课代表”!

在成熟的北上广深杭,家附近有个地铁站,只要不是自己睡过头,就等于拥有了全勤奖保障。

而且,部分一开始不知名的地方,因为地铁也慢慢变得广为人知。

你住哪?我住钱江世纪城站附近!

从不受待见到赫赫有名!谁不赞一句牛逼!

庞大的人流量,对地铁站周边的区域经济有着强烈的带动作用。更加众所周知的是,地铁对周围的房产价值,增益也是非常明显。

众所周知,地铁对房价有三个增长点:规划涨一波,开工涨一波,通车涨一波。

人们对轨道交通的狂热赤裸裸的反映在了房价上,根据第一太平戴维斯发布的数据显示,规划轨道交通后,周边楼盘价格均呈现不同程度的上涨:


看看上海和深圳的楼盘,紧邻地铁站的,只要价格不是高的很离谱,都卖的不错!而且上升空间也很可观!

《经济视野》的一篇论文对郑州地铁1号线沿线71个住宅小区进行了2009-2013的房价涨幅分析,发现房价增幅与小区距最近地铁站距离存在明显的负相关关系。


并且,当小区距最近地铁站的距离在0-400m范围内时,距离房价增幅的正面影响最为显著;在400-800m范围内时,距离对房价增幅的影响较为显著;在800-1200m时,距离对房价增幅有一定程度的影响。

翻译成白话就是,房产离地铁站越近,地铁对房价的辐射就越敏感。

PART 2

温州布局轨道交通已经有10年之久,目前轻轨S1线已经于2019年开始运营,轻轨S2线也正在紧锣密鼓的建设中,计划在2023年通车。


(运行中的轻轨S1线,图片来源网络,潘祝平/摄,侵删)

其中市域铁路S2线(在建)串联起乐清、瑞安南北两大副中心,届时,S2线与S1线在龙湾机场可实现换乘。而S3线则是我市连接主城区与瑞安副中心的主通道,目前S3线一期与温瑞大道快速路共建的路段已开工。

温州地铁M1线起于瓯海区丽岙,经大学城、温州火车站,终点是永嘉县金穗路站,地铁M1线全部都是地下站点,是真真正正的地铁线路。目前地铁M线处于建设规划报批工作阶段。


温州轻轨规划图

虽然S1线至今已经运营了2年之久,但说好的轨交盘对楼市利好效应却迟迟没有兑现。

我们来看看几个温州的轻轨盘数据。

除了瓯江国际新城因为绝对的价格洼地被一抢而空,高端盘保利天悦因为地段和一线绿轴景观杀出重围以外,其他的轻轨盘都多多少少有点坎坷。

主打轨交盘的TOD国际新城,开盘后就遭遇来自市场的暴击,有一段时间不得采用隐形降价模式加快流速。

前面这些或多或少还都是有轻轨以外的特性加持,走的还不算特别难。

而下面几个轻轨作为主打优势的项目就没这么幸运了。

咫尺S1线德政站的新鹿园项目,销售均价在2.4万/㎡左右(含2000元装修),去年3月开盘,到现在去化5成左右。

滨海S2线天河站(在建)的未来都汇项目,销售均价1.3/㎡左右(含1100元装修),去年9月开盘,去化仅约3.5成。(以上数据来源房管网,信息或稍有滞后)

按理说这两个项目价格都不高,甚至是当前板块的价格洼地,但流速就是上不来。

为什么在外地作为房产项目重磅利好加快流速助推器的轨道交通,到温州就不灵了呢?

PART 3

虽然S1线通车2年了,但其实大部分温州市区居民都还没有坐过轻轨,一方面现在轻轨目前开通的仅一条线路,且经过的三区位置大都不是人流密集区,也没有什么旅游景点,自然客流少。另一方面,很多上了年纪的中老人想体验,但根本还不会下载APP和自助购票,不如免费的公交四通八达又近又方便,使用几率提上来就很慢。

据相关统计,S1全线通车后,在正常时间里,温州城轨S1线客流量稳居全国倒数第一,且远低于倒数第二,被市民称为运椅子线路。


总而言之,体验过轻轨便利性的不多,很多人还没看到它的好处!

当年瓯海大道建设的时候有多少人在骂建它浪费钱,现在就有多少人在啪啪打脸!

政府站在拉开城市框架高位上的前瞻布局不是所有人都能看到的。

同样对于温州轨道交通,有吃不到葡萄嫌葡萄酸的,有啥不懂随意瞎喷的,不过最多的还是赞扬政府眼光高,因为轻轨受益,期待更多线路开通的。

笔者住在惠民站附近,以前赶飞机高铁天天看导航有没有堵车,甚至因为怕堵车要提前很久出门,不过自从有了轻轨后就从没担心迟到过,路上的每一分钟几乎都尽在掌握。


另一方面,很多人一想起轨道交通,就想到噪音。

在这里,作为住在轻轨站附近的笔者话语权还是比较足的。

同样有轨,火车和轻轨的噪音真的不一样!

轨道两侧降噪屏了解一下?商品房双侧隔音玻璃了解一下?

如果你真的去轻轨站附近商品房里去体验过,只要你不是严重听觉敏感,一般这个噪音忧虑还是可以放进肚子里的。

过不了两年,随着城市建设的不断完善,围绕轻轨站的TOD模式也将更加显现。现在的很多轻轨盘要交付了,轻轨必定会成为他们的日常交通工具。

(插播科普)什么是TOD?归结来说,TOD是一种开发模式,围绕交通枢纽步行可达的距离内建立一座可以实现自我循环的“微型城市”,周边居民可以在这座“微型城”中完成工作、居住、消费等一系列活动,同时可以通过公共交通快速通达至其余区域。比如上文提到的龙湾TOD国际新城。


TOD模式图解(图片来源于网络)

而未来S2正式运营后,会打通了瑞安-市区-乐清的公共交通壁垒,后续其他线路再慢慢上来,学生密集区、通勤密集区、城市景区一个个解锁,届时轻轨肯定会更加繁忙。

都说四类房产最保值:行政中心盘、教育学区盘、稀缺资源盘、轻轨盘!

现在前三类已经被温州人抢破头,作为楼市硬通货的轻轨盘,不知道啥时候才能成为温州购房者的抢手菜!

等到轻轨通了3条,到时候可能真正上演今天的我你爱答不理,明天的我你高攀不起了。

现在温州主城区房价日益高涨,对于刚需的上班族们,轻轨盘,真的可任意考虑一下哦~

部分资料来源:大胡子说房、搜狐网、百度

更多楼市话题,欢迎进群讨论~

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