网易首页 > 网易号 > 正文 申请入驻

疯狂上涨到16万/㎡之后,这个片区的房价开始下跌了

0
分享至

过去这些年,西丽带给深圳人的就只有两个印象,一个是牛逼的建设规划,一个是南山的房价洼地。

前两天我去西丽考察,亲眼见证,片区建设和规划确实牛逼,但最让我震惊的,却不是西丽的片区建设,而是西丽的房价

其中最让我感叹的是下面这两套房源:

西丽大学城片区一套宝能城的89㎡的四房,总价达到1400万,单价达到15.7万/㎡

同一片区的另一个小区博林天瑞,一套86㎡三房,挂牌价1388万,单价达到16万/㎡。

15-16万/㎡的单价,是什么概念?

说得直接点,脚踢南山中心,直追宇宙中心前海!

过去这半年,这两个地方我都去过。

南山中心区的鸿瑞花园,87㎡的三房标价1050万,小区单价在12万/㎡左右。

前海的诺德假日广场,挂盘均价达到17万,而前海南的中海阳光玫瑰园,单价是16万/㎡,前海北价格低一些的楼盘,甚至只有13万/㎡。

不比不知道,西丽现在部分楼盘的单价早已经全面超越了南山中心区,和前海相比,也只是和前海南几个最贵的标杆盘略有一些差距。

房价和前海相差无几,这就是大家口中的南山房价洼地?



以偏概全不可取,因此我们必须提出一个问题:

整个西丽现在的价格已经全面前海化了吗?

把整个大西丽楼市逛了一圈之后,我发现并非如此。

西丽当下的价格体系其实有很明显的梯度,而且跨度极大。

第一梯队:

房价最高的地方,就是大学城片区的宝能城和博林天瑞,房价15-16万/㎡,这两个盘都是2015-2016年的次新盘。

第二梯队:

价格稍微低一些的第二梯队,是留仙洞地铁站附近的3个楼盘:

天悦湾花园、鼎胜金域世家、宝能华府

天悦湾花园花园最大,均价在14-15万/㎡之间,金域世家和宝能华府均价在13万左右。这几个小区的建成时间都在2013-2015年之间,楼龄都没有超过10年。

第三梯队:

西丽湖站以及西丽地铁站附近的楼盘,代表是德意名居和南国丽城,均价在9-11万/㎡之间,这些楼盘的楼龄比前两个梯队更老,都有十几年历史了。



第四梯队:

珠光、茶光地铁站所覆盖的片区以及桃源片区。均价在7-9万/㎡之间,少数楼龄新一点的楼盘能上10万/㎡,比如桃源村3期,是2008年的房子,在整个片区中,楼龄算是比较新的了。



理清这四个梯队的价格之后,很明显能够发现,当下西丽的价格体系和楼龄息息相关。

只要是次新盘或者楼龄10年内的小区,价格全部在13万/㎡以上,楼龄最新的两个盘,价格最高;楼龄超过10年,均价全在13万/㎡以下。

其中,一些特别老的楼盘价格尤其低。比如桃源村一、二期,均价只有6-7万/㎡,南山区单价只要6-7万/㎡的房子,这不是洼地是什么?

既有直冲前海的价格,也有真正的南山洼地,西丽当下的房价体系,非常割裂。



从8万/㎡到翻倍的16万/㎡,为什么西丽房价出现如此大的价格跨度?

这和西丽的规划以及建设有关。

简而言之:西丽有规划的地方,价格都高;没有规划的,价格都上不去。

西丽作为南山较晚开发的一个区域,可开发土地在整个南山来说是最多的,因此也承接了不少重大的区域规划。

当下西丽的大规划主要有三个:

留仙洞总部基地、西丽湖国际科教城、西丽高铁站枢纽

这三个规划中,除了西丽高铁站还在规划而且周围没有楼盘之外,其他两个都对房价都有明显的带动作用。

第一梯度价位的楼盘,都在西丽湖科教城,也就是俗称的大学城片区。

整个西丽湖科教城现在已经初具规模,聚齐了清华大学和北大的研究生院,此外还有哈尔滨工业大学、深圳大学、南方科技大学。

学校都已经入驻,规划已经兑现,再加上西丽湖这环境,整个片区的价格就被撑起来了。



西丽大学城内清华大学一角

而留仙洞地铁站的3个盘,价格能到13万/㎡以上,也是因为和正在建设中的留仙洞总部基地只有一街之隔。



建设中的留仙洞总部基地

一打开阳台,面前就是大疆、天珑、深信服、优必选这些大企业的总部基地,这位置这地段,房子怎么可能不涨?

因此,在这些片区规划的加持下,以上这些区域的楼盘,这两年单价普遍涨幅都在4-5万/㎡左右,涨幅高的甚至能达到50%。

比如宝能城2019年新推的住宅,开盘价单价才8.5万/㎡,但现在二手房均价15-16万/㎡。

相比之下,不受规划青睐的片区,比如桃源片区、比如西丽地铁站附近的西丽老中心区,过去两三年内的价格涨幅显然比不上有规划的片区。

除了规划之外,西丽房价落差大,还有一个很重要的原因是投资客的拉动。

在调控之前,西丽因为它的发展潜力以及低洼的价格,成为不少投资客的首选。

而投资客来到西丽,基本都集中在有概念有规划的大学城和留仙洞片区,没规划的区域投资客几乎不碰。

投资客集中扎堆,热的区域极为火爆,冷的区域抬价,最后导致了区域之间价格上涨幅度的巨大差异。

不过在调控之后,风水轮流转,事态发生了变化。

有概念的地方,因为价格高、首付也高,已经没有多少二手房交易。

留仙洞地铁站附近这三个楼盘,208政策后只成交了一套。

没有交易还不是最糟糕的,最可怕的是有部分楼盘已经开始跌了!

宝能城在新政后成交的一套总价为1300万,比起之前的成交价格跌了100万左右,单价算下来只有14万/㎡。

现在宝能城业主虽然心气还很高,挂牌单价还撑在16万/㎡,但如果他真想交易出去,肯定也要降价!

而那些没有规划的区域,因为买的人都是刚需和刚改,所以指导价出来之后价格反而没有什么波动。

调控之后,西丽内部不同板块的市场走势,和调控前的市场火热期完全相反,市场的天平,开始向无规划的板块倾斜。



前两年,买西丽可以叫追逐洼地;但在调控之后买西丽,极有可能就是高位接盘。

房价在第一梯队和第二梯队的小区,单价都在13万/㎡以上,现在入手要谨慎。

前面也讲过,这些小区有不少是投资客买入,现在已经有楼盘在降价,价格并不稳定。

而且这些小区所在片区虽然有概念,但无论是留仙洞还是西丽湖大学城片区,配套上会有缺陷。

比如教育配套,虽然有中小学学校,但实力都不强,商业方面,这些片区暂时也比较缺大型商业。

另外一方面,从资金的角度来看,这些小区的首付价格太高了。

举个例子,博林天瑞那一套86㎡三房,总价1388万,首套置业的话首付大概也要890万。



博林天瑞小区内部

虽然博林天瑞无论是小区还是产品品质在西丽都是最好的,但如果有这个首付款,在西丽买还有追高的风险,去前海买一套不香吗?

第三、第四梯队的房价,是当下南山房价的真洼地,比较适合刚需。

尤其是桃源片区,就纯粹是一个住宅区,而且没有什么农民房,城市界面很干净。



桃源片区

这个片区优点很明显,就是发展比较成熟,配套方面比较齐全,因为背靠塘朗山,环境也不错,整体居住氛围强。



桃源片区的和禾正医院

缺点主要是缺乏大型商业;另外就是房价比较稳,没有规划也就没有了暴击空间。

最后,总结一下西丽的买房建议:

1.因为价格跨度太大了,不同片区情况完全不一样,现在西丽的二手房不能一概而论地说能买还是不能买

2. 第一、二梯队的楼盘,最好是不要碰。现在价格已经在下降,未来我认为还有降价空间,如果现在有这钱想买房,买前海或者南山其他区域更好

3. 刚需要居住,可以考虑第三、第四梯队房价所在的片区,这些片区居住属性高、发展成熟,价格也不贵,当然,最好就是选择2000年以后的房子,居住品质会好一些。

如果是投资,压根不需要看这些地方,上涨空间很小。

总的来说,西丽的房价经过过去两三年这一轮涨幅之后,现在和整个深圳的房价一样,都在调整期。

因此,西丽那些曾经猛涨的区域,这段时间的房价也和整个深圳的房价一样在微跌。

但长远看,西丽本身的地段和区域的规划,决定了这个片区的长期价值依然坚挺。

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐
热点推荐
一个人的任性,毁了一座城的努力!疫情之下,千万不能再有下一个毛某宁

一个人的任性,毁了一座城的努力!疫情之下,千万不能再有下一个毛某宁

健康时报
2021-08-05 14:31:04
翻山越岭,仰望星光,这才是最硬核的“成长之旅”

翻山越岭,仰望星光,这才是最硬核的“成长之旅”

功夫AUTO
2021-08-05 15:32:45
一汽红旗宣布:东京奥运会获得金牌的中国健儿每人一辆红旗H9

一汽红旗宣布:东京奥运会获得金牌的中国健儿每人一辆红旗H9

人民产经观察
2021-08-05 16:13:29
王毅当场要求二次发言厉斥美日等个别国家:你们死了这条心吧!

王毅当场要求二次发言厉斥美日等个别国家:你们死了这条心吧!

环球时报新闻
2021-08-05 09:49:53
吴亦凡笔录曝光?不仅涉嫌强奸,还对女孩做出令人发指的罪行?

吴亦凡笔录曝光?不仅涉嫌强奸,还对女孩做出令人发指的罪行?

大胖情感
2021-08-05 08:14:44
上饶鄱阳县一夫妻店被白条“吃垮” 县纪委已介入调查

上饶鄱阳县一夫妻店被白条“吃垮” 县纪委已介入调查

中国江西网
2021-08-05 12:00:25
“女魔头”苏芒上位史!力挺吴亦凡,坐潘石屹身上,摸史玉柱大腿

“女魔头”苏芒上位史!力挺吴亦凡,坐潘石屹身上,摸史玉柱大腿

麦大人
2021-08-05 10:44:38
没想到,在韩国之后,日本奥运代表团也向中国提出了严重抗议

没想到,在韩国之后,日本奥运代表团也向中国提出了严重抗议

尘语者
2021-08-05 13:29:33
意外!中国田径队喜添“计划外”银牌,连获奖者自己也难以置信

意外!中国田径队喜添“计划外”银牌,连获奖者自己也难以置信

花式评球
2021-08-05 12:40:07
1米78混血美少女刷屏全网:放弃外籍的她,背后是一个家族的传奇

1米78混血美少女刷屏全网:放弃外籍的她,背后是一个家族的传奇

INSIGHT视界
2021-08-05 10:00:23
疯狂16年,央视点名痛批!“吴亦凡们”的最大靠山,早该倒了

疯狂16年,央视点名痛批!“吴亦凡们”的最大靠山,早该倒了

金错刀
2021-08-05 18:13:34
郑州400万迈凯伦泡水9天,有人车内一箱茅台只剩半瓶,多名车主报案

郑州400万迈凯伦泡水9天,有人车内一箱茅台只剩半瓶,多名车主报案

潇湘晨报
2021-08-05 11:19:01
白宫:不支持特朗普“要中国为新冠疫情赔偿10 万亿美元”要求

白宫:不支持特朗普“要中国为新冠疫情赔偿10 万亿美元”要求

环球时报新闻
2021-08-05 11:36:42
哈佛大学18年研究:男性每月射精至少21次,前列腺癌风险降低三分之一

哈佛大学18年研究:男性每月射精至少21次,前列腺癌风险降低三分之一

前瞻网
2021-08-05 17:49:24
“完美后浪”最小选手全红婵摘得第33金,她会成为伏明霞第二吗?

“完美后浪”最小选手全红婵摘得第33金,她会成为伏明霞第二吗?

娱情研究室
2021-08-05 15:42:22
中日对决,两大原因或让国乒放弃陈梦,孙颖莎将再次担任第一单打

中日对决,两大原因或让国乒放弃陈梦,孙颖莎将再次担任第一单打

杨哥乒乓
2021-08-05 16:05:23
突发!上海电气总裁黄瓯突然离世

突发!上海电气总裁黄瓯突然离世

红星资本局
2021-08-05 18:40:09
3-1逆转!国乒替补打疯了,连赢3局击败日本,伊藤美诚压力大

3-1逆转!国乒替补打疯了,连赢3局击败日本,伊藤美诚压力大

体坛热话
2021-08-05 19:32:17
三跳满分!全红婵刷新了天才的新概念,未来的跳水皇后

三跳满分!全红婵刷新了天才的新概念,未来的跳水皇后

罗克
2021-08-05 15:47:12
罕见之举,1天2次向中国让步,放弃重大制裁,白宫认怂了?

罕见之举,1天2次向中国让步,放弃重大制裁,白宫认怂了?

排头国际
2021-08-05 15:56:14
2021-08-05 20:44:49
大胡子看深圳
大胡子看深圳
大胡子看深圳
13文章数 108关注度
往期回顾 全部

房产要闻

海南最新土地数据:海口、三亚住宅用地0供应!

头条要闻

拜登政府首批准对台军售 日高官:大陆军力正包围台湾

头条要闻

拜登政府首批准对台军售 日高官:大陆军力正包围台湾

体育要闻

被骂"滚回中国"的他,带不动日本队友

娱乐要闻

吴亦凡笔录曝光?不仅涉嫌强奸

财经要闻

科技要闻

盖茨:我错了,不该和爱泼斯坦打交道

汽车要闻

雷克萨斯公布新产品计划 2022年推全新RX和LX

态度原创

时尚
本地
教育
数码
旅游

8月纸刊封面还是吴亦凡的ELLE杂志,该如何收场?

本地新闻

戴景耀:“事业脑”和“爱情脑”肯定会冲突

教育要闻

北京:5月31日后按规定生育三孩 享生育奖励假30天

数码要闻

索尼称有足够芯片制造PS5,本财年目标销售1480万台

旅游要闻

去重庆这座小城,度过21度的夏天