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黄埔区回迁房“卖面积”真的合法合规吗?

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近年来,广州黄埔区出现了回迁房预售的“灰色”生意,这门生意凭借着半价入市的优势,吸引了众多投资客纷至沓来。

而2021年,这种预售现象发生了变异,预售回迁房变成了兜售回迁面积。据黄埔某代理商所言,买方购买回迁房面积,每个环节都是合法合规的,可以和回迁村民一起摇号,直接成为红本回迁房的业主。

那么,这样的操作真的是合法合规的吗?这样的行为不存在法律风险吗?这样的说法是否真实可信呢?下面我们就从回迁房的买卖政策,集转国实践风险和实际交易层面出发,来深度了解一下黄埔区回迁房生意的暗流。



回迁房买卖政策不明朗

2020年,黄埔区出台“快批,快拆,快建”2.0版本,明确提到在确保满足项目安置回迁需求,以及按规定完成用地“集转国”手续和补缴土地出让金后,可参照融资区商品房办理预售许可手续并对外销售。

在此之后,回迁房预售的火热态势,也才在黄埔区各村大范围蔓延开来。

可是好景不长,2021年5月,黄埔区拟定的一份旧改意见稿,就对2.0版本进行优化升级,不仅要求村民回迁房建筑面积自持比例不低于50%,且自取得回迁房不动产登记证后,自持年限不少于20年,而且对于自持以外部分,也提到自取得回迁房不动产登记证不满5年的,不得上市交易。

政策“收紧”的信号,突然变长的兑现期,很快就传导到了回迁房的预售市场,给投资客带去了不可控的新风险。

虽然,近期中介方又想出了兜售回迁面积的新花招,似乎想借此绕过黄埔区逐渐收紧的规定,但需要警惕的是,这种变异的方式,看似新颖独特,却无任何政策可循,很容易成为市场监管的漏洞,也就是说,风险较之前的回迁房预售更大。



土地未“变性”属于无“证”

广州回迁房入市的探索之路,早在2009年就开启,当时政府就想通过城中村改造,尝试由村集体决策选择将安置房的土地性质由集体转为国有后进行上市,可是进展并不顺利。

2009年,广州市出台的《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(已失效),对于安置房确权和交易作出了初步规定,明确全面改造项目的安置房(含非住宅复建安置房)可以办理国有房地产权证,并注明未办理土地有偿使用手续。安置房交易转让时,房屋业主应当按照基准地价的30%缴交国有土地使用权出让金。

在实践中,猎德作为广州首批旧改项目,在回迁房复建完毕后,虽然村民也会思考如何变卖套现,但是考虑到集体土地上的房屋并没有使用年限,若“转正”后,产权只有70年,于是村集体也就没有办理土地“变性”手续,自然也就没出房产证。

对于“无证”的回迁房,投资者也只是通过私下签订协议转让,但在司法层面上,并不承认小产权房买卖合同,如果去到法院,小产权房买卖合同多半会被认定为无效。因此,对于投资者而言,风险还是相当大的。

交易市场存在猫腻

房地产市场上一直都存在一房多卖的现象,谁也说不准方兴未艾的回迁房预售市场上,就不会出现黑中介。

对于一些中介张口就来的宣传语,投资客不能盲目相信。譬如卖方和开发商签订回迁面积合同、可以和回迁村民一起摇号、成为红本回迁房的业主。

首先,开发商基本上都是和回迁村民签订协议或者合同,不会随意越界,和投资客签订购买回迁房合同,市面上流传的“买家直接和开发商签订回迁面积合同”,并不属实。

其次,复建住宅的摇珠分房也是有条件的,以沙步村复建住宅5地块为例,仅限已与广州市沙步广裕实业发展有限公司签署《拆迁补偿安置协议》的本村村民参与(非本村村民、未签约房屋不参与),本村村民的身份被《广州市黄埔区沙步村旧村改造拆迁补偿方案》中条款界定,且还得符合相关要求,才能进行摇号。



最后,投资客可以直接成为红本回迁房业主的说法,更是太过理想化,如果连集转国,补缴地价都还没有办好,那红本终归还是属于未知数。另外,购买面积并不等于购买回迁房,面积最终能不能换成一套房,还是有争议的。

总的来说,广州回迁房买卖在政策还不明朗,监管还不明晰的情况下,市场难免出现各式各样的乱象,对于投资客而言,还是需要时刻警惕各种潜在的风险,免得上当受骗,造成经济上的损失。


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