芜湖万春万元楼面价，能摇得起来吗？

今天的话题主要聊两个问题：

第一，2114和2115两宗地块能不能触发摇号？

第二，万春楼面价限价万元，是鼓励万春房价吗？

要回答这两个问题，先要了解一下万春市场的现状。

今年以来，万春板块上市的地块一共四宗，分别为2105地块，2108地块和即将拍卖的2114地块，2115地块。其中在售的楼盘大概有四个，分别是保利时光印象，均价1.25万/平；大发上坤铭悦四季，1.22万/平；拓基弘阳时光里，1.02万/平；荣盛江城观邸，1.0万/平。从地块，到楼盘，万春板块大致行情也就这个状况了。

现在的焦点是，即将上市的两宗地块会给这个板块带来什么冲击？如果我们只看房企为拿到地块，付出的看得见的金额来计算表面楼面价。2105地块的楼面价约为7043元/平，2108的楼面价约为4248元/平。7月开拍的新地块与大发保利相邻，大发的2008地块，楼面价4842元/平，保利的2009地块，楼面价4785元/平。

上面关于楼面的数字比较乱，捋一下大致就两点：一是与去年地价相比，今年的地价涨了；二是今年已经出让的两块地因代建回迁房而出现楼面价差，2108地块含846套的回迁房。但给我的感觉是，万春板块的地价比较随意，房企拿地价格比较随机，政府对基础地价的提高也比较突然，比如2108限价楼面价是4777元/平，到了2114地块，就涨到5700元/平。

唯一的解释是，今年土地市场风起云涌，今年的土市政策风云变幻，根源在于今年的房地产市场高歌猛进，大家都有点找不着北了。所以，我们很难用去年甚至一季度的行情来预测7月份两宗地块的价格。

2114和15地块设置了三关，第一关房企要冲最高限价，这一关的目标是要接受5700元/平的楼面价。找目前行情发展来看，冲第一关大家应该都有信心。不论从目前的行情状态看，还是从区域最高纪录看，这个地价只会低，不会高。

第二关则是要冲万元每平的楼面价，两宗地块的最高限价都是8550元/平，折算一下最高代建资金，分别约为15.8亿和5.66亿元，折合楼面价正好一万一平。这个在万春是破纪录的数字，如果参照大发在城南二环外拿到的两宗地块的楼面价格，大致相当。主要看房企如何评判两个区域的价值了。

依我的看法，万春的竞品多，竞争大，因而更具挑战性。但有一点需要注意的是，万春作为一个楼市板块已经发展起来了，房企应该比我们更注重万春的区域价值。对比一看，峨山路的地块就比较孤单了，服务配套等也成问题。因此，乐观一点判断，如果大发能在峨山路一掷万金，则其他房企在万春拍出万元的楼面价格，可能性就更大了。

第三阶段是摇号，摇号意味着有多家房企都通过了第二关。通关房企的数量将决定万春板块的热度。

与其我们一直盯着芜湖的一亩三分地，不如在踏入半年的关口抬头看看楼市的大行情，这有可能会让我们推翻上述的“预测”。

调控深入和细致化就不必说了，芜湖土拍的摇号政策就属于这一类。还有更为重要的一点是，房企对土拍的热情，有没有发生改变，这一点很重要。据我的观察所得，房企拿地的状态，已经从恐慌到了理性阶段。

两集中政策下，房企如饿狼一般出现在土拍市场上。最主要的原因，我在之前的内容里提过，用两个字来形容就是恐慌。大笔大笔的拿地资金拿到口袋里，却拿不到地，怎么办？第一次拿不到，第二次一定能拿到吗？如果三次都拿不到，企业还要不要发展了？

诸如此类，不一而足，每家房企都有各自的苦恼。从第一阶段的规模供地来看，房企的恐慌造成了很多问题，有的地价拿高了，有的颗粒无收，有的则到处找合作。更糟糕的是地价越卖越高，将严重制约后期的决策。

第一轮集中过后，我认为房企拿地热情会减弱，抢到地块的房企，感觉不到饿了，或者抱着高价地想怎么降低风险；抢不到地的房企通过联姻，也有地可耕了；更要命的还在于未来楼盘将集中上市，又会出现什么情况，大家其实并没有底的。

这些情况的出现实际上正是集中供地政策想要达到的效果，后两轮的土地供应，大概率将呈现出与第一轮不同的状态。与此同时，各地也在调整土地出让政策，限马甲+资金的资格审查逐渐让土地供应回归常态。

短视频上常常有句台词：遇事不要慌，先拿出手机拍个照。上半年的焦急，到下半年会逐渐恢复冷静。从这个角度分析，芜湖出台双限政策并非真的要把地价拍到天花板上，我认为更多地是在传递一个市场信号，房住不炒，房企应该理性拿地。

最后总结一下，如果万春的地价真卖到了万元的水平，芜湖将迎来更严格的市场调控。因为这也太荒唐了！我是鱼眼，下期再见！