上海楼市：内行人公开：为什么不推荐买郊区的学区房？

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

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资深房产投资专家，欢迎大家关注“曾叔谈房”提问：请问曾叔，哪些家庭可以买郊区的学区房呢？你建议买郊区学区房吗？

回答：其实不太推荐。我为什么不推荐买郊区的学区房？有一个关键原因。

我以前提到的升学的路径单一，考市重点竞争激烈，有的家长会说：“我可以自己鸡娃，把孩子鸡上理想的高中。” 依靠主观努力，当然是可以弥补客观条件的不足，这一点我也赞同，的确，并不是每个家庭都有条件买市区的学区房。我也并不建议大家都去砸锅卖铁，或是杠杆放的太大，负债率过高。毕竟上有老下有小的中年人，正处在人生责任最大的阶段，抗风险能力是第一位的，而且教育最核心的部分还是在家庭。

但如果你还是有一定的经济条件，希望给孩子更优质的教育，并且已经打算购买学区房，只不过在郊区和市区之间纠结，那我要说的是：大部分家庭买学区房不只是为了孩子读书，同时也希望资产保值增值，对不对？

郊区的教育资源没有得到家长们的广泛认可，没有那么大的市场需求。而价格是由供需关系决定的，没有足够的需求做支撑，房价自然上不去。

至于哪些家庭可以买郊区学区房：1.在郊区上班。有的家长在安亭，松江新城，或是美兰湖工作，如果在市区居住的话，通勤的时间成本太高，这样的家庭可以考虑在郊区买学区房。节约下来的通勤时间可以多陪伴孩子，毕竟家庭教育才是最重要的。

不过从我们接触到的大部分家长来看，即使在郊区工作，也有不少家庭还是把房子买在了市区，为了孩子能享受到优质教育，家长们宁愿选择自己上下班辛苦一点。

2.预算非常有限。市区的学区房，动辄几百上千万，不是每个家庭都能负担的起的。的确预算非常有限，又要兼顾自住，不得不退而求其次，在郊区买一个对口学校还不算差的房子，这种情况下也是可以的。

其实市区的学区房也并不是都那么贵，300w+就可以买到市中心优质双学区。虽然不适合自住，但把挂户口的这套租出去，另外在学校旁边租个大一点的自住，支付个租金差，是现在非常普遍的做法。

世界上最好的房子，就是跳一跳刚好够得到的房子。有时候，限制你的不是能力和金钱，而是你的思维。

提问：曾叔您好，请问三林的动迁安置房和九亭的次新二手房，选哪个，自住，不考虑学区，感谢！

回答：不知道你的偏好情况，只能从区位能级上来说，我选三林吧，九亭对接徐家汇，三林对接世博+前滩，后者这几年利好挺多的。

具体怎么选，还是要看你的通勤的，特别是自住，应该按照自己方便的来，而不是涨得快的来。

提问：曾老师，我想买1500万以内的改善型住房，最好是四室，希望房子学区也不错，最近看了森兰星河湾和臻如府，因为家人住虹口我在陆家嘴上班，现在更偏向去买森兰星河湾的房子，希望可以一步到位，您觉得森兰星河湾的房子怎么样，值得购买吗？或者这个预算有其他盘可以关注吗？谢谢

回答：森兰星河湾品质不错的。自住不错，对口的森兰明珠比不上老牌的浦东学区，但肯定不是菜小。我只是觉得你这个预算买森兰有点偏了，6号线上班也很挤人，但你如果一定要买新房4房，这个预算也只能考虑中环附近了。新房带学区就很少，选择面不大。

建议考虑下新静安和虹口的二手学区房，也可以买到自住兼顾学区的房子。

提问：您好曾叔，娃和爸爸户籍青浦，一个一年级，一个中班。请问不考虑预算，不考虑地区的情况下，买双学区兼投资的房子，在哪些区域挑比较好，另外一对一咨询如何收费的？

回答：不考虑预算和地区，那选择就太多了。不过你们大宝已经读一年级了，如果在学籍对口的区买学区房，需要小学转学过去，否则初中也是不能读对口；或者买户籍对口的闵行和浦东。加入曾叔内部圈子可以提供一对一服务。

提问：曾叔，2035CAZ规划了浦东的陆家嘴和世博前滩，那么两块CAZ中间的潍坊、塘桥、南码头板块是否适合小夫妻置业，600万预算

回答：这些板块都有点太老，不是置业首选， 如果通勤可以的话，尽量考虑浦东中外环近郊次新房，比如康桥御桥周浦三林这些都是不错的选择。

提问：曾叔您好，坐标上海，请问总价含税800w以内的，100平左右，05年以后，中环以内，带较好学区的二手房或新房有什么推荐的吗？目前就只知道明园森林都市好像比较符合，顺便咨询下您对明园森林都市评价怎样？十分感谢！

回答：民园森林都市学区不错的，但是房子品质实在是一般，全部是塔楼，保养地也不好。还可以考虑闸北实验、建平实验、闸北三小、杨浦的齐一、控二、二师附小都是可以考虑的。因为你要考虑学区，具体选择的时候，主要应该根据孩子的教育规划，先定好学区，然后再来找房子。

提问：550万三林御桥板块有推荐的房子吗？更期望您能说一下推荐的理由，还有就是三林御桥板块您怎么看！非常感谢

回答：这个预算不挑的话，御桥可以买到老一点房龄的三房，新一点房龄的两房。御桥我觉得优势和缺点都挺大，优点是前滩和张江辐射区，位置好，缺点是有个垃圾站，你选稍微远一点的小区可以规避下。具体推荐可以加入曾叔的内部圈子。

提问：曾叔，宝山上大板块房龄25年左右靠近7和15号线老小区，楼梯房，2/3楼，市场价格，买来首套自住的，您觉得怎么样呢？

回答：95年的楼梯房算了吧，将来卖不出去的，而且这个板块新房也比较多，竞品压制，流动性和涨幅都堪忧，所以说我不是很看好。

提问：您好曾叔，有两个问题：1、从投资自住双角度考虑，顶楼是否可以买？价格会低一些吗？未来二手市场对顶楼的认可度是否不受影响？2、现在的材料和工艺，防水、酷热、水压等顶楼居住体验是否不会有很大的影响？

回答：看是什么年代建造的房子，楼梯房还是电梯房。2000年以后的商品房，尤其2009年以后的，顶层质量可以不需要担心。如果是老破小的楼梯房，顶楼价格低，挂户口上学合算，不过出售时不如低楼层卖的快。当然，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。