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南京楼市异象之新房压制二手房

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上个月底一位读者向我提问,他想把自己以前在青龙地铁小镇也就是现在的紫东核心区,买的一套房子给置换一下,咨询我什么时候出售比较合适。我的建议是如果不着急的话,可以等一个时机。这个时机就是深业青珑上府的清盘。目前紫东这个板块的商品房二手价大概在3.5万的水平,大户型的单价要更低一点。不过这里的二手房市场的流通速度并不快。是业主挂牌价过高?其实剔除明显是挂着好玩的挂盘,一些诚心出售的业主,挂价基本是市场价。那为什么市场的成交速度不快呢?主要的原因就是深业青珑上府这个现房、倒挂神盘还有货。深业这个盘,之所以称为神盘,首先是因为价格非常好,均价就3万,和周边二手房的成交价有稳定的倒挂;其次它还是现房,买到手半年之内就可以拿房。现在就是买二手房,从下定到最后拿房也要3,4个月,所需时间和现房也差不多。比起二手房,深业青珑上府拿房时间晚几个月,价格还要更低,而且不用缴纳几万的中介费,有这么好的选择,当然是优先考虑这样的新房。即使这样的神盘,确每套房定归属的方式是摇号。虽然现在摇号也不光是凭运气,人才、无房、普通的机会大不一样,但是有机会摇中,即使这个机会不大,但是总有人能摇中。不试试运气就直接去买二手,想必很多人是不甘心的。二手房反正跑不掉,总要去试试摇号的运气,万一摇上了深业,比买二手划算多了。就是这个心理预期,客观上造成了深业青珑上府这个盘对整个板块的二手房进行压制的现象。不过天快亮了,深业已经于6月16号拿到了剩下所有楼栋的销许,这次开盘结束之后,这个神盘即告清盘,就此落下帷幕。能买到的幸运儿自然开心,但是没有摇中的购买力里,自然会有一些接受现实,去买二手。自此压在这个板块二手房头上的这座大山被移走,没有了深业的压制,紫东的二手房成交自然会活跃起来。基于这个判断,我才会建议之前来咨询卖房的读者等深业清盘了再出手。

其实倒挂新房对二手房的压制现象并不是我杜撰出来的,之前在南京是有真实的案例。去年江宁上秦淮板块就上演了同样的一幕。就在去年的六月份,江宁上秦淮板块的五矿澜悦栖原迎来最后一次开盘,正式清盘。在五矿隔壁的翠屏诚园,终于迎来了解放。作为现房的五矿澜悦栖原,3万的均价,有这么一个楼盘吊着,江宁的买房人自然优先考虑摇新房。在五矿清盘之前,翠屏诚园的二手房不愠不火。而等五矿清盘之后,没有了限价新房的压制,翠屏诚园的成交量和成交价都迎来了小小的春天。这个情况被冰山指数给记录了下来:


去年六月份,价格和热度都有明显的上行。之后曲线又平稳了,这是因为葛洲坝紫郡府接力五矿,开盘了。葛洲坝也是卖3万的现房,继续对翠屏诚园二手的压制。但是紫郡府也有清盘的那一天,2020年12月30日,紫郡府小高层最后一次开盘。之后翠屏诚园的曲线又开始上行。前面那张图太拥挤,我调出详细的周报数据:


五矿澜悦栖原的清盘时间2020年6月以及葛洲坝紫郡府12月30日的清盘时间。恰好在这两个时间点附近,曲线出现了向上走的拐点。这不是巧合,而是二手市场在头上的压力释放之后自然的反应。这一次紫东板块也会出现类似的现象,在深业青珑上府清盘之后,二手房市场会迎来一波小春天。深业之后这个板块的新房就剩下高科的紫星荣院,那么高科这个盘会不会像去年上秦淮的紫郡府一样,接力深业,继续对二手市场压制呢?我估计不会。因为这个盘不会卖3万,开发商放风要卖3万5的单价。并且套数太少,再加上挖了两层地下室,实际的标准层会更贵。无法形成对板块二手的压制。

文章的开头我写了这里卖房的策略,末尾我再谈一下买房的策略。二手房市场里买卖双方互为对手盘,卖家的好时机,就是买家的坏时机。所以建议要在青龙地铁小镇,也就是现在紫东核心区买房的刚需朋友,首先先报名深业,同时这几天约上中介,把周边的二手房都看一遍,选出自己的目标作为备胎。等深业的摇号结果出来,摇上了就去买深业,如果没摇上,就趁着房东还没反应过来,让中介约房东出来谈价,果断下手。除了紫东,我认为南京还有一个板块存在这个新房压制隔壁二手小区的现象,具体是哪里,我暂且卖个关子,大家可以把自己的答案发表在评论区。

#楼市#

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