上海楼市：近期情况来看，购房者会更多地从自身情况出发参与认筹

　　提问：你好！曾叔！请问上海第三批次的45个楼盘近1.3万套房源即将开启认购，即将入市的楼盘仍以刚需为主，且将近87%的楼盘位于外环以外。是真的吗?

　　回答：你好，从目前的认购情况来看，热门区域和项目依然是高积分者云集，新政至今，积分门槛最高的楼盘要数虹桥悦澜，由于大批购房者认购，入门积分达到78.36，也就是说，必须上海户籍、无房家庭、5年内无购房记录，以及153个月社保（12.75年），全部达标才有可能入门。紧随其后的是浦开仁恒金桥世纪，达标积分是75.6，也要上海户籍、无房家庭、5年内没有购房记录等要求达标。而触发摇号的楼盘中入门积分最低的是40分左右。从供应量来看，上海楼市的供应量还是非常充足的，这也让购房者的心态比较平稳。值得注意的是，目前上海外环、以及外环外的五个新城仍是供应主力区域。从最近即将公开认购的新一批楼盘来看，只有静安的福新名苑处于中心区域，其他楼盘基本都在外环，或者外环外。近期，上海楼市不断完善的认筹规则也使得想要投机或者到处碰运气的购房者基本无空子可钻，换房的时间成本和机会成本随之增加，所以购房者会更多的从自身情况出发参与认筹。

　　提问：你好，曾叔，我买了徐汇滨江的百汇园二期，新房，刚拿到手，也实现了单价三万的增值，我嫌得房率太低，离我上班地方远（我在陆家嘴），想卖了再换浦东或虹口，杨浦，黄埔一带的新房，此举合适吗？

　　回答：你好，现在还不建议买，百汇园二期还有潜力的，你可以做投住分离，保留这套，然后在上班近的地方租房住即可。具体选筹都要反复斟酌，精挑细选。可参见内部分享给你的楼盘。

　　提问：曾叔！您好！我现在积分65分，张江上班，刚需自住，考虑马上结婚要孩子，至少两房。新房预算600w以内，二手房预算550w以内。咨询一下，有没有必要参加唐镇的新房摇号。（交房日期太晚，也不想等）另外二手房，是选择川沙的房龄稍微新一点的，还是张江地铁口00年以前的老房子。

　　回答：你好，新房的两大不确定性：1、是否能摇到；2、交房时间是否符合自己的要求。最郁闷的是自己等了很久，新房又没有摇到。川沙属于潜力地段，还不错，张江前期被涨过一轮了，具体哪个小区，得看实际的情况，各个小区差别还是挺大的。

　　提问：曾叔老师您好，请问上海的动迁安置房能买吗？为啥比同样年限的商品二手房便宜那么多？以后这种动迁安置房能涨幅大嘛？

　　回答：你好，动迁房当然能买，从涨幅看的话，会弱于商品二手，当然，也取决于周边的学校和规划怎么样，会跟着大盘一起享受到涨幅。我建议你加入曾叔总结的内部资料应该可以解决你的疑惑。

　　提问：你好曾叔，能否分析一下长三角各城市的房子能不能买？哪些城市会有上涨行情？

　　回答：你好，南京：目前处于启动期，比较推荐，能搞定购房资格就可以买。学区主导的城市；基本面没问题，腹地广阔；贵的地方不够贵，便宜的地方反而太贵。苏州：目前处于盘整期，买入时间有点早，但是现在买入不会被套，因为2014年至今已经有过两轮行情，第三轮可能还需要一段时间。未来可期，园区城市界面非常好，苏州本身经济实力强劲，创新融资一直在top5，与上海连接紧密。无锡：过去一年一直在涨，几乎没停过。整体比较便宜，但基本面不如南京、苏州；感觉次新品质学区房有机会。楼市近3个月去化非常厉害，大量新房无货可卖，4月底土拍创新高，不断刺激楼市，下半年无锡将迎来近3年的强浪潮。常州：一般，离前2年的涨幅有点近，性价比不如无锡。镇江：单价够低，和南京价差够大，和泰州扬州无锡价差明显。

　　杭州：处于爆发期，全市板块轮动状态。基本面不说了，第五城位置稳固，长三角发展最快的城市。二手房有点贵，新房摇不到。宁波：处于赶顶期，不太推荐。产业升级很快，人口吸引力强。绍兴、嘉兴、湖州、嘉善、平湖：基本都涨过了。其他各城市房价分析详见星球内部资料【最新干货：2021一二线城市楼市行情预测和机会分析】。里面含金量极高，也是花了大量时间和精力，相信不会让大家失望。

　　提问：你好，请问曾叔，买动迁安置房有什么利弊，谢谢，请分析一下。

　　回答：你好，1、现在的动迁房，都是市ZF出钱，让开发商来盖，从品质上来看会比正常的商品房要差一些，主要是人车分流，停车位，绿化这些配套弱，但房子本身品质不会有问题。2、动迁房的居民素质弱一些。动迁户是土豪，但是素质弱也是客观存在的。如果你买的小区里有一部分动迁房，是会影响小区上涨空间的，因为居民素质会直接导致小区环境变差。我不建议买入有动迁房的商品房。但我建议可以买入全部是动迁房的小区，因为时间一长，小区里的动迁户都洗走之后，房价会涨。上海具体买房建议，详见内部分享。

　　提问：你好，曾叔，现在国内的通胀太厉害了，有人觉得高通胀有利于经济发展，有人觉得低通胀钱贬值慢，压力更小，你觉得通胀对我们普通人有什么影响？

　　回答：你好，低通胀在花钱方面确实好，便宜没有压力，购买力强，贬值慢，花的实在。但是低通胀意味着低增长和低回报率，就是干什么都不赚钱，干什么收益率都上不去。大家的机会少了，年轻人跨越阶层的机会少了，就像现在的国外。当GDP进入低增长区间的时候，就很难再拉起来了，这个时候利率一定很低，对效率的要求更高。对于个人来说，这个阶段想要有所成就，一定是加大杠杆，高杠杆也意味着爆仓的可能性增加，一旦下去就很难再起来。供给侧改革后财富高度集中，这些钱并没有消失，而是聚集到少数人手上，富者更富。其实，美国一直想拉高通胀，只有通胀起来了才有发展速度。通胀、GDP增速、效率、利率是交织在一起的，珍惜现在中国的发展速度和通胀吧，这是最好的时代，这是一个还有很多机会的国家和时代。通胀是一把双刃剑，对于国家来说，适度的通胀是对的，也是发展需要，对于个人来说，多想想如何利用好通胀增加自己的财富。

　　提问：你好，曾叔，请问您觉得支持房子不暴跌的逻辑是什么？

　　回答：你好，世上最悲催莫过于人家已娴熟地把房地产玩成了金融工具，你还在抠巴抠巴地积攒着自己的月供和首付；世上最可笑莫过于超级城市化已经像海啸一样席卷而来，你却仍在四线小城做着靠体制升官发财的黄粱美梦。世上最无情莫过于大城市的房价一波又一波脉冲式的上涨，刚需的你没明白“0到1”的意义却仍在问房价如果暴跌怎么办！