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上海楼市:再有钱也不要买别墅,真的赌不起,除非你想住

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我是沪叔,拥有多年上海房产研究和投资经验,长期持续关注上海地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容,来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问:

提问:沪叔,你好,想买赵巷的别墅请您帮我分析一下以及将来的趋势和流动性。谢谢

沪叔:你好,买别墅最重要的就是品质与自然环境,赵巷的别墅区体量多一些,自然环境与人文配套都还不错,也比较合适纯改善准备购置别墅的人群。但是别墅是消费型的产品,自住会不错,但要出租出售都很麻烦。你如果是真的为了自住的话,可以考虑买别墅,但不要对增值性有太多期待。如果是纯投资,短期内不自住,除非底仓很足,否则别墅属于典型的错配产品,注定客群有限,流动性不好。买别墅,首先绝大部分别墅都不适合投资,本身是一个以消费为主的小众市场。别墅本身的流动性,金融属性也差,如果不是有高净值的底仓打底,很难扛过风险。总之别墅的特殊性决定它就是消费品,别墅本身回报率很低,买别墅只会占用自己的资金,加大风险。上海买房建议,详见内部分享。

提问:沪叔,你好,我本月结束社保达标,新房,预算500万左右,近地铁,有什么盘能推荐的么?

沪叔:你好,首先要知道轨交站点基本遵循了环线这一价值规律。(内环内>内中环>中外环>外郊环>郊环外),上海地铁线路多,买地铁房考虑地铁能级(既要考虑地铁上班的方便程度(包括换乘的方便度,比如人广、南西换乘就比较麻烦),也要考虑日后工作地点变化后是否还能相对方便。)经过越多重要工作地、商圈的地铁能级越高,上海地铁中典型的如:钻石2号线,白金1号线、12号线,黄金8号线、9号线、10号线,能级比较弱的有:3号线、5号线、6号线、16号线、浦江线等,去重要区域基本都需要换乘。这个预算2号线、12号线、8号线、10号线新房基本没有,1号线、9号线、3号线,5号线、16号线部分项目符合,具体买房选筹,详见内部分享。

提问:沪叔,你好。儿子今年刚落户上海,积分只能买二手。预算1600到1800万,要买三房,离地铁近点,中环以内,最好房龄10年以内,带点学区。但是看了一些房子,要么楼龄接近20年房子,平安可以有150平左右,要买楼龄新点,但是房子面积就只有约130。而且学区还只能很一般的学区。儿子今年26周岁,还没女朋友,一时半会还不会结婚。请问沪叔,我这个预算 儿子这个情况,到底应该怎样考虑呢?有没有可以推荐的房子,接近20年的房龄可以买吗?等到以后孩子如果想换房,是不是不好脱手,要亏了呢?请沪叔指教,谢谢!

沪叔:你好,现阶段你儿子还没结婚,考虑学区太早了,而且今年高层首次提到防止以学区房等名义炒作,估计后续会通过推广多校划片、摇号派位、限制学区房的入学名额、禁止举办各种竞赛,掐尖等方式,来降低学区房的确定性,可以观望一下,下半年可能有更严厉的楼市政策出台。一般等家里小孩3岁左右可以考虑买学区房,现阶段不建议过早考虑学区房,及时上车是关键,现阶段选好地段选增值潜力的房子比较重要。可以第一关注下次新房,毕竟留在手上几年,未来转手不至于房龄太老,具体买房选筹,详见内部分享。

提问:沪叔,您好,上海工作,已婚一个孩子3岁读幼儿园,在闵行,今年看到有的小学在发超额预警,是招生计划满了吗?孩子也快要上小学了,有点担心,现在要不要准备买学区房了?

沪叔:你好,现在入学也是一种竞争,就算有机会顺利入读对口学校,也可能因为学区招生计划超额而与名校失之交臂,所以,家长要趁早做好教育规划,也要注意一些超额预警的学校。首先是公办小学,浦东、闵行、徐汇、杨浦、静安、黄浦和宝山几个区都有小学发布超额预警,尤其是浦东、闵行和徐汇三个区,超额的都在十所以上。优质学位供求不平衡,必然就会有一些人不能进入好学校就读,学区学位可能会按照入户时间排序,浦东和闵行都要求从明年起入户时间要满一年,且之后的年份入户年限要求逐年递增。还有一些公办初中,也发生了该地生源数量大于招生计划的情况,浦东、闵行、徐汇三个区的一些初中都发布超额预警。对于家长来说,在给孩子择校时,除了要关注学区质量以外,还要了解学校是否学位紧张,自己的学区房入户年限是否满足要求等,提前给孩子的教育做好规划,才能更好地准备好孩子的升学事宜。

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