上海楼市：再有钱也不要买别墅，真的赌不起，除非你想住

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，想买赵巷的别墅请您帮我分析一下以及将来的趋势和流动性。谢谢

沪叔：你好，买别墅最重要的就是品质与自然环境，赵巷的别墅区体量多一些，自然环境与人文配套都还不错，也比较合适纯改善准备购置别墅的人群。但是别墅是消费型的产品，自住会不错，但要出租出售都很麻烦。你如果是真的为了自住的话，可以考虑买别墅，但不要对增值性有太多期待。如果是纯投资，短期内不自住，除非底仓很足，否则别墅属于典型的错配产品，注定客群有限，流动性不好。买别墅，首先绝大部分别墅都不适合投资，本身是一个以消费为主的小众市场。别墅本身的流动性，金融属性也差，如果不是有高净值的底仓打底，很难扛过风险。总之别墅的特殊性决定它就是消费品，别墅本身回报率很低，买别墅只会占用自己的资金，加大风险。上海买房建议，详见内部分享。

提问：沪叔，你好，我本月结束社保达标，新房，预算500万左右，近地铁，有什么盘能推荐的么？

沪叔：你好，首先要知道轨交站点基本遵循了环线这一价值规律。（内环内>内中环>中外环>外郊环>郊环外），上海地铁线路多，买地铁房考虑地铁能级（既要考虑地铁上班的方便程度（包括换乘的方便度，比如人广、南西换乘就比较麻烦），也要考虑日后工作地点变化后是否还能相对方便。）经过越多重要工作地、商圈的地铁能级越高，上海地铁中典型的如：钻石2号线，白金1号线、12号线，黄金8号线、9号线、10号线，能级比较弱的有：3号线、5号线、6号线、16号线、浦江线等，去重要区域基本都需要换乘。这个预算2号线、12号线、8号线、10号线新房基本没有，1号线、9号线、3号线,5号线、16号线部分项目符合，具体买房选筹，详见内部分享。

提问：沪叔，你好。儿子今年刚落户上海，积分只能买二手。预算1600到1800万，要买三房，离地铁近点，中环以内，最好房龄10年以内，带点学区。但是看了一些房子，要么楼龄接近20年房子，平安可以有150平左右，要买楼龄新点，但是房子面积就只有约130。而且学区还只能很一般的学区。儿子今年26周岁，还没女朋友，一时半会还不会结婚。请问沪叔，我这个预算 儿子这个情况，到底应该怎样考虑呢？有没有可以推荐的房子，接近20年的房龄可以买吗？等到以后孩子如果想换房，是不是不好脱手，要亏了呢？请沪叔指教，谢谢！

沪叔：你好，现阶段你儿子还没结婚，考虑学区太早了，而且今年高层首次提到防止以学区房等名义炒作，估计后续会通过推广多校划片、摇号派位、限制学区房的入学名额、禁止举办各种竞赛,掐尖等方式,来降低学区房的确定性，可以观望一下，下半年可能有更严厉的楼市政策出台。一般等家里小孩3岁左右可以考虑买学区房，现阶段不建议过早考虑学区房，及时上车是关键，现阶段选好地段选增值潜力的房子比较重要。可以第一关注下次新房，毕竟留在手上几年，未来转手不至于房龄太老，具体买房选筹，详见内部分享。

提问：沪叔，您好，上海工作，已婚一个孩子3岁读幼儿园，在闵行，今年看到有的小学在发超额预警，是招生计划满了吗？孩子也快要上小学了，有点担心，现在要不要准备买学区房了？

沪叔：你好，现在入学也是一种竞争，就算有机会顺利入读对口学校，也可能因为学区招生计划超额而与名校失之交臂，所以，家长要趁早做好教育规划，也要注意一些超额预警的学校。首先是公办小学，浦东、闵行、徐汇、杨浦、静安、黄浦和宝山几个区都有小学发布超额预警，尤其是浦东、闵行和徐汇三个区，超额的都在十所以上。优质学位供求不平衡，必然就会有一些人不能进入好学校就读，学区学位可能会按照入户时间排序，浦东和闵行都要求从明年起入户时间要满一年，且之后的年份入户年限要求逐年递增。还有一些公办初中，也发生了该地生源数量大于招生计划的情况，浦东、闵行、徐汇三个区的一些初中都发布超额预警。对于家长来说，在给孩子择校时，除了要关注学区质量以外，还要了解学校是否学位紧张，自己的学区房入户年限是否满足要求等，提前给孩子的教育做好规划，才能更好地准备好孩子的升学事宜。