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二手房停贷,狂风暴雨还是脚都没湿?

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  二手房停止贷款的消息席卷周末,有人说是狂风暴雨,也有人说脚都没湿。

  这就是复杂的现实吧,任何讯息都会有完全对立的解读。

  那就来分析一下二手房停贷的讯息吧。

  二手房会停贷吗?

  半个月前,楼策千里就发文提醒过大家。在标题为《别说今年二手房难卖,未来三年更难卖!》的文章中提到:央行和银保监会为降低银行金融性系统风险,提出的房地产贷款集中审批制度,其实已经预示今年个人住房贷款额度会比往年收紧,而二手房贷款额度无疑会控制得更加严格。

  2020年12月31日,中国人民银行、银保监会宣布,建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素,分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限,对超过上限的机构设置过渡期,并建立区域差别化调节机制。该制度于2021年1月1日起实施。

  所谓的二手房停贷,其实是在贷款集中管理制度下,部分银行没有个人住房贷款审批额度了,暂停申请。

  额度呢?上半年用完了大部分,下半年只能节额缩度。就像月光族,上半个月胡吃海喝,下半个月只好咸菜就馒头。

  所以,二手房没有停贷,只是额度将罄后的一种“类停贷”情形。


  往年也有额度不经用的时候,为什么今年掀起这么大的波澜?因为今年,房地产贷款集中审批制度不是一个人在战斗,而是调控楼市的金融的三板斧之一。

  楼市调控的声音喊了N多年,各种政策不停的压制,最终也没阻止楼市节节蹿高。高到一定程度,风险已经显而易见,管理层只能下重手,从金融上釜底抽薪了。

  釜底抽薪的金融三板斧

  为什么说金融政策三板斧,对于楼市是釜底抽薪呢?

  市场上货币过量供应的时候,为了寻求保值乃至增值,就会推高特定资产的价格。在我国,很长一段时间里股市都是扶不起的阿斗,大量的货币只能流向楼市,进而堆积起泡沫。所以,楼市泡沫其实是一种金融现象。

  但是货币超发只是楼市泡沫的成因之一,不是全部。因为,不是说价高就一定是泡沫,当价格与购买力相匹配,就不是泡沫,反之,如果价格与购买力背离,泡沫才是存在的。


  数据显示,2020年全国商品房销售总额超过17万亿元,市民手里的钱,根本没有这么多。钱从哪里来的?当然是贷款,截至2020年底,全国个人住房贷款余额超过34万亿元。

  所以,楼市的泡沫中,金融杠杆占了很大的比重。不只是个人住房贷款,还有开发商的融资与炒房客的违规信贷资金,都是利用金融杠杠来撬动资金。

  开发商负债拿地建房,房奴贷款买房,投机客以经营和消费之名借钱炒房,金融杠杠的规模有多大?在国有几大银行中,最主要的收入来源就是房地产类贷款收入,而且,该单项收入要比其他收入的总和还要多。

  钱都是借来的,那就为借钱设限。

  金融三板斧打击的就是三处杠杠:第一板斧:设定三条红线,限制房企的融资;第二板斧:限制房贷的规模,为资本流入楼市设限;第三板斧:严查信贷资金违规进入楼市,堵死投机买房的路径。

  房价一直涨,是因为金融杠杠能一直撬动。现在,该到撬不动的时候了。

  二手房“类停贷”的背后

  有部分专业人士认为,二手房阶段性、部分城市停贷现象经常出现,夸大其作用是自己吓唬自己。

  相对应的是,也是本周末,央行通知各个商业银行降低存款利息,并且不再采取统一基准降息方式,银行可以根据自己的实际情况大幅度降息。随后,工商银行三年期大额存单从3.85%直接降到3.25%,部分银行降幅更大。

  最直白的逻辑是:降息就是把钱赶出银行,利好楼市。

  也不是没有道理,但是,更多的声音认为,降息是为了缓解限制房地产贷款后银行的经营困难,因为很长一段时间以来,银行的主要利润来自于房地产相关的贷款。部分经济人士的观点是:高层在下决心调控楼市的同时,稳住银行这个经济的基石,是降息的出发点。

  涉及宏观经济的观点,历来对峙激烈,只有时间能判定真伪。


  需要关注的是,5月底,央媒发布《楼市拐点隐现 房贷利率仍有上涨空间》的文章,其中提到:在今年‘有保有压’的结构性信贷政策下,未来房地产信贷环境会进一步趋紧。

  态度异常坚决,导向性明显。

  此前,曾经有声音认为,为个人住房贷款额度设限会误伤刚需购房者,因为首套房贷款比例在70%左右,由于指标限制会导致审批变难,而高首付的二套房贷款审核却相对容易。在二手房类停贷后,关于此项政策伤及刚需的言论更是抬头。

  但是从各家央媒放出的的论调看,管理层下猛药的决心不为所动。似乎是只要手段有效,误伤也在所不惜。

  可以想见的是,如果金融三板斧依然未能完全勒住楼市上涨的马头,不排除管理层继续加码的可能,比如加息。

  如果真到了那时候,就准备硬着陆吧。

  文/花满楼

  编辑:董楠

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