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安徽高速地产之困:半年7次发债 募资近22亿元“借新还旧”

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半年7次发债,让区域性房企安徽省高速地产集团有限公司(以下简称“安徽高速地产”)陷入了“借新还旧”的质疑旋涡之中。


5月17日,安徽高速地产发布2021年度第七期超短期融资券(21高速地产SCP007)发行情况公告,计划发行总额为2.3亿元,期限为80天,票面年利率4%。而这已经是安徽高速地产在短短半年时间内发行的第七期超短期融资券。此外,安徽高速地产在4月份还发行有一期期限为365天的短期融资券,在半年时间内共8次发债(第二期最终取消发行),累计融资总额21.6亿元。

除了密集发债“借新还旧”外,安徽高速地产旗下项目近年来还因质量问题、环保违规等引发市场关注,如公司因巢湖高速云水湾项目整改不力、持续违建,公司党委副书记、总经理、董事此前被给予政务警告处分。

不过,对于发债融资和环保违规等问题,《中国经营报》记者多次致电、致函安徽高速地产方面,但截至发稿未获正面回复。

发债“补血”现金流

安徽高速地产正在密集发债“补血”现金流的路上“急速狂奔”。

记者梳理发现,自今年1月5日至5月12日,安徽高速地产已在不足半年时间里,先后发布了7期超短期融资券和1期短期融资券公告,除第二期最终取消发行外,剩余7期融资券累计融资总额21.6亿元,借款用途皆为“偿还到期借款”。

其中,根据安徽高速地产今年1月28日公告,因公司资金另有安排和近期市场波动较大,安徽高速地产最终决定取消了第二期超短期融资券的发行,该期超短期融资券发行金额3.9亿元,期限为105天。

此后的2月4日,安徽高速地产发行了第四期超短期融资券(21高速地产SCP004)。记者对比发现,该期超短期融资券发行金额和期限与第二期一致,但票面利率由此前3.5%~4.5%提高到了4.99%。

安徽高速地产官网显示,公司成立于2009年7月,系安徽省交通控股集团有限公司旗下从事房地产开发经营的大型企业集团,“是安徽省具有较高品牌影响力的省属国有房企”,经营范围包括房地产开发经营、房地产销售代理和物业管理等。

Wind数据显示,2018~2020年,安徽高速地产营收分别为31.10亿元、47.14亿元、70.88亿元,增速分别为-13.53%、51.58%、50.36%,同期归母净利润分别为3.73亿元、5.37亿元、4.70亿元,增速分别为-7.78%、43.93%、-12.38%。

而2021年一季度,安徽高速地产营收、归母净利润均实现快速增长。在业绩增长的同时公司也在加快发债速度。

上海清算所官网显示,安徽高速地产在2020年全年的发债次数仅为6次。对此,有市场人士对记者表示,从行业角度而言,企业频繁发行超短期融资券,一方面是由于方便灵活,另一方面也是因为利率低。

而在频繁发债的背后,或与安徽高速地产面临的短期偿债压力有关。Wind数据显示,2018~2020年,公司流动比率分别为1.48、1.59、1.46,速动比率分别为0.34、0.40、0.39。可供对比的是,根据易居研究院此前发布的数据,2020年上市房企流动比率均值为1.65,速动比率均值为0.64,均远高于安徽高速地产。

在2021年度第一期短期融资券(21高速地产SCP001)募集说明书中,安徽高速地产方面也坦言面临“短期偿债压力较大的风险”,由于“流动资产中存货占比较大,造成速动比率较低”。安徽高速地产方面同时表示,尽管公司“保持着较为充足的货币资金,但仍然存在着短期偿债压力较大的风险”。

项目扎堆三四线

除此之外,作为安徽本土区域性房企,安徽高速地产还面临着一定的去化压力。相关信息显示,截至2020年9月30日,公司在建项目共计23个,全部集中在安徽省内,并以三四线城市为主。而在2019年销售收入中,一二线城市销售收入占比为50.93%,其他城市占比为49.07%。

例如,黄山太平湖高速云水湾项目是安徽高速地产旗下首个文旅类项目,但截至2020年第三季度末,该项目已售面积仅为0.2万平方米。而记者在采访中了解到,该项目公寓产品目前皆为现房销售。

联合资信在安徽高速地产“主体长期信用评级报告”中也指出,公司房地产业务多分布在安徽省内三四线城市,“区域集中度较高,部分项目可能存在一定的去化压力,且当地的房地产政策变化可能对公司的项目销售情况和经营情况有较大影响”。

除此之外,安徽高速地产近年来还因项目安全和质量问题等多次引发市场关注。

例如,2020年7月14日,芜湖市住房和城乡建设局发布的通知显示,7月11日下午1点30分左右,该市高速·东方御府一期A标段工地“发生一起高处坠落事故,造成一人死亡”,并责令安徽高速地产芜湖经开有限公司负责开发的所有在建工程项目停工整改。

公开信息显示,近年来,安徽高速地产旗下的六安高速御景天地、御景龙湖山庄,铜陵高速铜都天地和阜阳高速时代城等多个项目先后因墙体开裂、鼓包等质量问题遭到消费者投诉,阜阳高速时代城还因使用虚假消防验收材料遭到当地政府部门处罚。

而在今年2月,安徽高速地产获得安徽省房地产商会颁发的“2020年度诚信守法企业”称号。据公司官网信息显示,该奖项评选遵循“客观公正、严谨求实”的原则,参照企业知名度、美誉度、市场竞争力、市场占有率,“无不良消费投诉记录和重大事故等方面作出的综合评审”。

环保问题“整改不力”

除了面临一定的去化压力外,身为国企的安徽高速地产近年来也踩中了“环保红线”。

2020年7月28日,《安徽省通报中央生态环境保护督察“回头看”及长江和巢湖水污染治理专项督察移交生态环境损害责任追究问题问责情况》(以下简称“《问责情况》”)显示,公司因“巢湖市高速云水湾项目整改不力”而位列其中。

根据《问责情况》,2017年7月,中央环保督察发现,位于巢湖风景名胜区内的高速云水湾项目违反《风景名胜区条例》规定,要求对该违建项目予以查处并整改。

当年8月,巢湖市发文要求高速云水湾项目停止建设,但安徽高速地产仍以项目经过审批、面临巨大交房压力和赔偿等理由擅自同意其下属的巢湖开发公司复工,持续违建。

记者注意到,在2018年11月,巢湖市住房和城乡建设局发布《关于对高速云水湾项目擅自恢复施工建设行为处理意见的通报》称,“近期我局发现该项目未经批准,擅自恢复施工建设”,并“责令高速云水湾项目立即全面停工”。

尽管市住房和城乡建设局曾向项目下达停工指令,但《问责情况》最终认定,“巢湖市对于高速云水湾项目擅自复工行为未予以制止,反而默许纵容,截至中央环保督察‘回头看’进驻时,高速云水湾项目14栋别墅已基本建成”。

另据《问责情况》显示,安徽高速地产党委副书记、总经理、董事被给予政务警告处分,而据安徽高速地产发布的《2021年度第一期短期融资券募集说明书》显示,自2017年9月迄今,黄朝晖担任公司党委副书记、董事、总经理职务。

“接受相关部门的建议后,巢湖市高速云水湾项目涉及环保违规的部分该拆的已经都拆了,也相应进行了整改。”近日,一位知情人士对记者表示。

来源:中国经营报

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