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南京归来,才明白郑州的屌丝和刚需是多么幸福!

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撰文:悟净美编:田青校对:紫藤

南京消灭了2万以下的房子

说实话,上一次南京这座城市进入我视线的时候,还是2018年。

当时,南京的一则新闻,引起了我的注意。

18日,国家统计局发布的数据显示,4月70个大中城市中,65个城市房价有所上涨,上涨城市比例达到93%。部分二线城市涨幅超过一线城市,业内人士表示,合肥、厦门、南京和未列入70大中城市统计的苏州等二线楼市“四小龙”近期房价涨幅惊人,或催生限购等更严厉的收紧政策(《经济参考报》5月19日)

当时,我也仅仅是把他当作一个普通新闻来看待。并没有特别的感同身受,觉得南京是个多么叼的存在。

不就是一个和郑州差不多的省会城市嘛!


▲万科翡翠滨江均价5.5万/平


▲融创滨江ONE均价5.5万/平

但当我真的驻足于南京街头,翻看贝壳找房,去贴近真实的南京楼市时,才发现我的局限和无知。

万科翡翠滨江验资620万,均价5.5万/平。葛洲坝南京中国府验资700万,均价6.5万/平。融创滨江ONE,对不起卖完了,均价5.5万/平。

南京,真性儿啊。不是你买不买的问题,而是你买不到的问题。嘿嘿!

1、郑州与南京不在一个量级上


有人说,南京过去十年没有下跌,更让80%买它的人分享到了房产升值的红利。

它也确实有这种底气,南京,江苏省省会,绝对的历史文化名城。中国近代史上最重要的城市之一,传统经济强省!

南京属于长三角区域中的特大城市,辐射能力虽然因为周边强邻众多而显得没有那么出众,但依然殷实。

南京有郑州最缺乏的东西,名校多、高校多、科研机构多、高素质人口多。

南京的地理位置特殊,靠近安徽,对苏北有很强的吸附力。

2、南京房价消灭2万+、站稳3万+、个别7、8、9+万很常见

用我们团队曹三儿的话来说,南京是个遍地北龙湖的城市。


▲图片来源365楼市

放眼南京,但凡有点城市资源的地方,房价都在3万以上。250万以上的房子,你的周边可能才会有美团外卖和沙县小吃。

低于这个总价的房子,不是没有,基本都是远郊中的远郊。与新街口的直线距离超过35公里以上,即便是过了长江以北的江北新区均价都是3万/平,主城地段3.5万/平到4万/平是常态。


▲南京部分区域的均价

2万到3万/平的区域,根本不是传统意义上的市区概念了。用司机师傅的话说,从这里到南京市区,已经变了三次口音。

南京楼市中,本地人买,外地人也在买。因为纵观南京周边的城市,均价都不低。无锡优质地段2.5+万/平,苏州园区4万、5万、6万/平,南通优质地段也要2、3万/平,南京毕竟是个省会城市啊,这个价格貌似也合理。

——2——

南京的步子大、胆子也大

南京房价犹如步步高,没有最高、只有更高。

1、ZF具备运营的思维

在南京,跟着政府规划走有肉吃,基本上已经深入每个南京买房人的内心。

2004年建邺区立项、河西新城崛起
2011年仙林与江宁 打造两座大学城
2014年江北获批国家级新区、江北新区横空出世
2018年城市向东发展紫东、辐射宁波、镇江、扬州

看,这些新区密集出生的节奏,如何?

但,让人更气的是,人家确实干一个成一个。

没有城市资源?先把地铁铺过去。


没有学校,直接给你引过来。名校+地铁+政府规划的助力,引来无数开发商,概念的威力被发挥到最大。


▲仁恒江湾城,均价6.3万到9.2万/平

于是,按照这个思路,河西牛掰了。从新千年开始有河西构想到落地,仅仅14年,河西作为南京发展史上第一个整体规划、推进实施的新区,爆发出惊人的潜力,房价从4000元/平,干到6万/平的均价。

河西奥体板块的仁恒江湾城一期6.3万/平、二期6.4万/平、三期8万/平到9.2万/平不等,楼盘均价直逼十万整数关口。

注意,这是二手房成交价格。

随之,仙林也成功了。11年前,仙林大学城+地铁2号线威力,让仙林湖起步就是9000+的价格。如今围绕着仙林湖的周边,但凡看得上眼的都要3.5万起步。


江宁也成功了。就连最不被南京人看好的江北新区,现在2万+、3万+的老破小也随处可见。

要知道,多年以来,南京一直都在江南谋划新区。河西、江宁、仙林莫不是如此,江南几乎积聚着南京多年来最好的学区、CBD和大学资源。

但是,如今两条地铁、两座大桥修过去,一个江北新区概念,依然让这个区域炙手可热。

虽然南京人依然将新街口作为传统的市中心,但是江宁、江北呈现组团式、多中心的发展格局,这些区域中生活的人们,周末几乎都不会步出自己的生活范围。

但,这些依然不影响南京的房价,齐刷刷的2万、3万+。


▲图片来源大南京生活圈

南京模式的成功,是城市运营角度的成功。犹如八爪鱼一样的地铁+行政资源+学区资源的快速导入,把开发商引过来,把投资客引过来。用学区、地铁和预期把人在留下来,如此形成一整套的军体拳,次次命中要害。

因此一次次的新区成功,教育着怀疑者。如今这么多年过去了,这种神话依然在继续,身处其中由不得你不信。于是,当江北新区成为国家级新区和紫东地区成为南京提升首位度战略布局时,人们才会这么笃定的跟投。

如果南京再出一个新区概念,你跟不跟,你想不想赚钱?


▲图片来源365淘房

南京的发展,是均好模式,从地铁规划到新城规划都是如此。南京地铁跟着规划走,不断拉开城市框架,延伸到城市的东南西北各个方向,甚至伸向滁州、镇江、扬州等地。

南京的野心,不言而喻。

2、南京是一座没有环概念的城市。


南京才是真正的组团式发展。南京政府主导的河西新城、江北新区、南部新城、紫东;各区主导的鼓楼滨江、江宁、上秦淮、栖霞、燕子矶。

众多区域都在打造自己的爆点,八仙过海各显神通。

它根本不需要围绕新街口一圈圈的向外扩张,因为它不需要分享新街口的商业、商务资源。众多产业、985大学和商务商业需求,让每个区域都拥有很好的板凳深度,使其自成体系。

尽管组团与组团之间是横亘着城市发展断裂带,但组团中心依然活力四射。


比如仙林以大学城为核心网罗了一批高知,真实居住需求支撑着这里的好品牌次新房达到4万/平的高价。

说一千道一万,还是大学、产业、商业、商务这些城市资源最能拉动房价,当然还要有一个会运营的ZF。


▲找亮点

说再多归根结底,还是造血能力,还是家底厚度,还是城市底蕴。

再大的帽子和概念,不如一所985来的实在。

——3——

郑州的幸福感应该很强!

2019年开始,受疫情影响之下,各种经济刺激政策频繁出台。除了一篮子货币政策之外,ZF甚至以直接发优惠券的形式,联合商家进行消费刺激。

水满则溢的状态下,全国重点城市开启了新一轮的房价波动。

深圳做先锋、长三角、珠三角区域的经济强市趁势而起,先于调控之前,完成了补涨。

随后,部分二线城市跟进。一场由点及面的大爆发犹如熊熊烈火呈现燎原之势。

杭州、苏州、上海、南京、无锡相继开启了属于自己的行情。

随后,进入2021年5月,两集中之下的土拍,央企、国企、地方房企群雄逐鹿,明争暗夺数个马甲围猎一个地块成为常态。

地王频出且土地溢价率高起,合肥、武汉等城市开启了狂飙模式。部分楼盘置业顾问傲娇到不屑于接待客户,你不买,有人买。想看房,先验资。等等情形,彷佛回到了2016年。

反观郑州。


2017年,郑州新晋成为国家中心城市,一亿河南人民沸腾;

2018年,郑州人口突破一千万,GDP突破万亿,举世瞩目;

2019年,郑州官宣GDP总量首超长沙,进军全国TOP15强;

2020年,中原科技城横空出世,给予郑州人无限的想象;

2021年,七普数据利好郑州,人口净流入,常驻人口破1200万。

郑州的基本面一片向好。而且,站位全国来看,郑州是全国为数不多房价没有被提前透支的省会城市


确实,南京归来,我才感觉到,幸福不仅是奋斗出来的,更是对比出来的。

在南京,我们的巴士司机师傅,告诉我们:

1、南京普遍拿着4000到5000元的工资,但是房价却没有2万以下的。很多年轻人要么去了上海、要么去了更下面的城市,觉得南京幸福感并不高。

2、郑州近些年来发展的挺快,房价不高,年轻人应该幸福指数挺高,但是郑州开放程度需要加强。其中一点,就是针对外地旅游车辆,拦截的多,优惠政策少。很多南方的旅游巴士都不到郑州来,下面的地市就更不去了,营商环境确实不行。


长期以来,郑州的一部分屌丝们手里端着郑州的饭碗,吃饱了却依然鄙视这座城市。

他们忽视了自己身在福中不知福的事实。要知道,现在的郑州还有首付分期几万块就可以上车的楼盘。甚至1万到1.2万可以买主城,2万多可以买核心区和CBD附近,4万起就可以够得着顶豪。

这个价格在南京,你做梦!

他们忽视了郑州的潜力。未来,随着郑州,综合实力的日益攀升,房价与城市级别的不匹配日益凸显。

他们还忽视了郑州是很多人离不开的家。虽然郑州有很多待进步的地方,但它却乐意给予刚需和屌丝一个家,我们还有什么不满足的?!

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