房子一定会保值和升值吗？它也可能变成负资产，白送都没人要

　　截至2018年，日本房屋空置率达到13.6%，到2033年将会达到30%。

　　这是什么意思？意思就是哪怕你把自己的房子免费送人，也很可能没人会要。同时，你还得缴纳各种税费，支付管理成本，手上的房子从“不动产”沦为“负动产”。目前在日本许多城市，已经出现每年的物业管理费用和税费超过土地与房产本身价值的情形，导致手上的“不动产”变成一个无底洞，年轻人也越来越不希望继承老一辈的遗产。

　　日本的“负动产”深渊，与根植于许多日本人观念深层的“土地神话”完全相悖，以至于令人无法相信与接受。

　　对于日本人来说，“土地”与“房产”在很长时间里被视为最大的人生保障，也是最稳健的投资渠道，更是只升不跌的神话。尤其是二战结束后的高速发展期，土地价格从未下降，只要持有就能升值，直至泡沫经济崩溃。

　　也正因此，以下几种置业模式曾是日本人的生活常态：年轻时拼力买下昂贵的房产，想着退休以后能和家人一起颐养天年；经营多处房产，期冀子女日后能靠长租公寓多一份收入和保障；未加深思便继承了故人遗产，以为房产再多一两处又何妨。

　　但谁能想到，土地竟然会成为烫手山芋？《负动产时代》一书中写道：

　　“之所以会出现如此之多的所有人不明土地，人口减少导致城市郊区或地方城市土地资产贬值的影响不可忽视。即使资产价值再低，所有人也必须负担管理成本和固定资产税等支出，因此谁都不愿意去办理继承登记。”

　　《负动产时代》一书是日本《朝日新闻》采访组报道集结而成。采访组发现有一些看起来还相当繁华的街道却出现了空置房屋，甚至多年无人居住。房屋因此破旧不堪，非常影响市容，却联系不到房主。采访组进而深挖背后真相，推出“负动产时代”系列报道。

　　书名：《负动产时代》

　　作者：日本《朝日新闻》采访组

　　译者：郎旭冉

　　出版社：中国纺织出版社有限公司

　　出品方：后浪

　　出版时间：2021年4月

　　定价：42元

　　有些空置房屋是因为遗产问题。比如埼玉市大宫区的中心地带有一间空屋，最后一次登记已是120多年前。如今，空屋周围都是高层公寓和住宅，唯独它破旧不堪。原来，房屋所有人随着家族繁衍而庞大，权利人队伍越来越大。这是因为在日本，房产继承并非强制，根据民法，房产所有者过世后，如果他没有配偶、子女，那么现在的父母、孙子女、兄弟姐妹以及其子女、甚至他们的后代都有继承权。如果子女和孙辈都没有去办理继承手续，一个老房子经历几代人之后，房子的法定继承人就会多达几十甚至上百位。但这处房产面对的问题是，权利人们始终没有协商好归属权和责任义务，无法确定继承人。结果就造成空屋无法改建为租金可观的高层，同时为了维护空屋，政府投入大量管理资金，形成越来越无法承受也无法得出结果的恶性循环。

　　有人在1991年花费1300万日元买了块地，准备给自己建别墅养老。这是不是许多人梦想中的晚年悠闲生活模板？结果，2017年，他将这块还未盖楼的空地以10万日元价格卖出。而且，在扣除向不动产中介公司支付的约21万日元手续费和广告费后，这笔交易最后的结果，是此前1300万日元的购地费打了水漂，地也没了，而且还倒贴了11万日元用于交易。但即使如此，当事人仍然庆幸，因为负资产终于脱手，不再需要缴纳各种税费和管理费，可以安度晚年。同时，甩掉这笔负资产，意味着自己在生前终于给后代减轻了负担。

　　没错，当人口减少，你连接盘的人都找不到。除了刚需，多余的房产和土地不但不会升值，往往还会让你陷入困顿。

　　旅游地产也是重灾区，上世纪70年代到80年代，也就是日本经济高速发展的时期，日本兴建了大量围绕天然温泉和滑雪场的度假村，周边也兴建了大量度假公寓。这是当时非常热门的投资选项，许多富人深信经济会一直繁荣，消费会一直火热，旅游地产会一直升值。但泡沫经济崩溃后，业主会发现，每年要缴纳的高额物业费、维修基金和固定资产税已经无法承受。而且，即使掏钱请中介公司负责脱手，也要预付一定时期（通常3~5年）的物业费和所有权转移登记所需费用等，这些费用通常已经超过售价。这就导致大量公寓和度假村空置，甚至沦为废墟。此外，形同骗局的长租公寓，也是负动产的重灾区。

　　制度的滞后也是一大问题，正如书中所言，日本土地制度是以土地和房产永远不会失去资产价值的“土地神话”为前提所制定。同时，日本的现代法律起步不晚，早在1886年（明治19年）就出台了不动产登记的相关法律。该制度要求所有权人主动提交、自愿登记，并未强制遗产继承和登记。

　　之所以如此，原因非常简单，因为在人类的固有认知里，继承遗产是件大好事，甚至是个大馅饼，谁能想到有这么一天，很多人压根不想继承遗产了呢？

　　明治时期的地租制度在1950年被延续为固定资产税，成为地方政府基础税收，也是地方财政的重要基础。但这种税制的基础，是默认了土地资源不会贬值。

　　可是，随着人口的减少，以及人口向东京等特大城市的集中，固定资产成为人们的巨大负担，也催生了负动产。而且，这种情况也许还会继续恶化，因为未来的2025年，日本第一次婴儿潮（1945年至1947年间）时期出生的人将超过75岁，将生成大量待继承遗产。

　　同时，在法律约束之下，日本政府无法接收这些空置房屋进行处理，也让负动产越来越多。关于这一点，日本社会的法治当然值得称道，可在负动产问题上不但无法解决问题，反而会让问题越来越严重。

　　《负动产时代》中也提到了其他西方国家的经验。如法国科西嘉岛也曾面临与日本类似的问题，出现大量未办理继承过户登记的不明土地。为了解决问题，当地政府出台一项特别法律，在民法方面放宽条件，以前处理共有土地需要全部权利人通过，现在只需2/3的人同意，而在税法方面，则允许减免50%赠与税。

　　美国则采取设立“土地银行”的方式。如著名的汽车城底特律，随着产业没落而人口锐减，于是催生了“土地银行”，由政府或非盈利机构设立，低价回收无人管理的空置房屋和闲置土地，进行翻新。而且，相邻土地所有人可以超低价购置旁边的空置土地，激发了人们改善居住、重建街区的动力。

　　德国则在民法中规定，“所有人可以通过向土地登记所提出放弃申请，并在土地登记簿上登记的方式放弃自己持有的土地”，这一做法当然会加重政府的负担，但对于个人来说，却是一个相对轻松的选择。

　　日本的教训当然值得警惕。在经济狂飙时期，热钱流向楼市和股市，日本人纷纷贷款置业。一套物业持有几年再转手，就能大赚一笔。1990年，东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市中心地价指数比1985年上涨了约90%，东京都地价更是高到可以买下整个美国。人们深信，不动产会永远飙涨下去，买房子可以留给孩子，或者高价转手。

　　但是，没有只涨不跌的房子，1991年，东京房价在3个月内暴跌65%，高位接盘者立刻变成负资产人士。今日的负动产，很大程度上是在为当年还债。

　　当然，日本不动产投资并非只有悲观。近年来，主要城市的房价稳健增长。2020年1-9月，东京不动产投资额位居世界首位，超过纽约和伦敦等。它也在提示人们：越是人口减少，就越要拥抱一线大城市的优质房产。在全世界范围内，这都是正确的经验。

　　正如书中所言：“带来问题的不是土地，是相关制度和人们的观念催生了‘负动产’”。同理，你可以凭借自己的智慧与识见，规避“负动产”。