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不用起诉!海南、福建出手了:公共收益物业统统不得侵占

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《民法典》第282条明确规定,对于公共部位由此产生的收益应归属小区业主所有,物业公司对于共有区域产生的收益只是代业主进行管理。《物业管理条例》基础上的《民法典》具有可追溯性,从《民法典》实施之日起的行为,将可追溯。从民法典施行那天开始,小区居民争取公共收益就变得有法可依。在民法典物权编中专门用了17个条文进行了规定:271条规定业主对专有部分享有专有权; 对共有部分享有共有和共同管理的权利。274条规定了共有财产的范围,包括无特殊规定的小区内的道路、绿地以及其他共同场所、公共设施和物业服务用房。民法典从顶层设计上确认了业主的权利,关于小区公共收益,很多业主不知情,甚至物业和业主委员会之间经常为此产生纠纷。


《民法典》271条延续物权法第七十条的规定,“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。 尽管,小区共有部分的所有权与管理权属于全体业主。但当前,多数小区共有部分的管理是交由物业公司负责,日常生活中,便常遇到小区共有部分的收益归属产生争议的情况。 其中,《民法典》282新增了关于共有部分收入归属的规定,“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有”。 也就是说,小区共有部分的收益扣除合理成本后,应该归属于全体业主。 小区内哪些部分属于业主共有? 《民法典》274、275条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确规定,属于业主共有的部分包括:(1)建筑区划内的道路,但是属于城镇公共道路的除外;(2)建筑区划内的绿地,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外;(3)建筑区划内的其他公共场所、公用设施;(4)物业服务用房;(5)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位;(6)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;(7)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 简单列举,小区共有部分的收入主要包括:公共场地停车费;楼道、电梯、外墙、车辆出入栏杆等广告费;公共场地摆摊、自制售水机、快递柜进场费;通信基站等设备占地费;物业用房、经营用房租金收入等等。 共有部分产生的收益应该如何分配? 利用小区共有部分进行营利的形式多种多样,这些收益在扣除合理的成本之后,都应属于小区业主共有收益,纳入全体业主的钱袋子。 但收益不是按照业主人数平均分配的,根据《民法典》第二百八十三条的规定,这部分收益分配,有约定的按照约定,没有约定或者约定不明确的按照业主专有部分面积所占比例分配。 也就是说,房屋面积越大的业主,可以分得的收益就越多。


现实中,应该说是很多业主知道这些收益的去向。

有些是因为物业公司从未提及过,业主也对此不了解;有些是因为物业公司服务不到位导致物业费收取不足,挪用了这部分资金。业主能不能以自己没有得到公共收益为由,而拒缴物业费呢?不能!反之,物业能不能以没有收齐物业费而拒绝移交公共收益呢?

物业费收取不足两者不能互相抵消

公共收益的返还和物业服务是有区别的,如果物业公司提供了物业服务,业主就应该支付物业费,假如业主认为物业公司在物业服务方面存在瑕疵,可以向法院主张调整物业费,法院会酌情处理,支付物业费和返还公共收益属于两个不同的法律关系,两者不能互相抵消。

小区的公共车位、广告位都有收益,但业主们发现,物业服务企业万某公司接手后经营管理不透明,甚至侵占部分资金。物业服务企业按照合同提供服务,业主支付相应的对价,其中包括人工成本。因此,物业服务企业如果不能证明是其他额外必要的人工支出,不应该再从公共收益中扣除人工成本。另外,部分租金收入在合同中已明确约定作为更新改造电梯的专项资金或其他重大设施的改造资金,物业服务企业无权参与分配。

但不论是什么原因,这部分收益始终是一笔糊涂账,很难确定归属,也很难确定去向。公共收益问题在一段时间内依旧会是业主和物业之间的难题,但在有法可依的情况之下,解决问题是迟早的事。

但不公示,不分配,非得起诉追诉吗,普遍性问题如何解决?各地纷纷出手!

6月15日上午,海南修订《物业管理条例》

侵占业主公共收益,构成犯罪要负刑责责令返还,给予警告,没收违法所得,并处二倍罚款

物业服务人员、业主委员会委员挪用或者侵占业主共有部分收益,构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

业主共有部分经营收益被物业服务人挪用、侵占引发的矛盾比较突出,为了保护业主的共同利益,条例作了相关规定:应当依法决定利用业主共有部分进行经营。规定业主大会成立前,利用业主共有部分进行经营的,应当在临时管理规约中予以明示或者由业主共同决定;业主大会成立后,应当经业主大会同意。

利用业主共有部分进行经营所得收入扣除合理成本后的收益,归全体业主共有,并应当单独列账或者设立单独账户,或者由业主委员会与物业服务人设立共管账户。业主大会、业主委员会可以对业主共有部分经营收益的使用情况进行审计。

条例规定,物业服务人员、业主委员会委员挪用或者侵占业主共有部分收益的,由县级以上人民政府物业管理主管部门责令返还被挪用或者侵占的共有部分收益,给予警告,没收违法所得,并处挪用或者侵占金额二倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

在提升物业服务质量保障业主合法权益方面,条例规定了相关举措:规范前期物业服务人选聘,要求通过省平台采用招投标方式选聘前期物业服务人,明确不同情形下选聘招标方式,并限定了前期物业服务合同期限;通过列举方式,明确物业服务人应在物业管理区域内显著位置公示的相关物业管理信息,便于全体业主对物业服务人的监督。

2021年6月7日福建出手了!公共收益物业统统不得侵占!

根据省纪委办公厅《关于“点题整治”群众身边腐败和不正之风突出问题的方案》中的“整治物业公司侵占业主公共收益、收入及分配不公开等问题”工作部署要求,决定在全省范围内开展物业服务企业侵占住宅小区业主公共收益专项整治工作,即将在全省范围内开展专项整治要求各部门在官方网站和微信公众号公布投诉举报渠道福建即将严查!物业不得侵占!含小区广告费、公共场地租金收入……

《物业服务企业侵占住宅小区业主公共收益专项整治的通知》

物业服务企业侵占属于住宅小区业主的共用部分、共用设施设备所产生的公共收益(公共收益主要指住宅小区楼道、屋面、电梯、外墙、道闸等广告费;公共场地、公共道路的车辆停放场地使用费;公共场地摆摊、自助售卖机、快递柜等进场费;通信基站等设备占地费;属于全体业主的会所、幼儿园、游泳池(馆)、健身室(馆)、物业服务用房、架空层等公建配套用房或公共场地的租金收入)。

物业服务企业未按规定分配住宅小区业主公共收益。

物业服务企业未将住宅小区业主公共收益存入专户(专项维修资金专户、业主大会或业主委员会专户)。

物业服务企业每季度未将住宅小区业主公共收益收支明细在物业服务区域内醒目位置公开公示。

整治步骤方案制定阶段(2021年6月20日前)

自查自纠阶段(2021年7月15日前)

抽查核实阶段(2021年7月底前)

各县(市、区)物业主管部门要组成调查组,对辖区物业服务企业管理的住宅小区进行抽查核实,现场核查(前期)物业服务合同、公共收益收支账目、票据、工作台账等相关资料以及公开公示等情况,查找问题线索,形成问题清单并收集问题佐证材料。

集中整治阶段(2021年8月底前)

对于查证属实的问题线索,要约谈物业服务企业,责令限期整改,并指导街道就地化解问题。物业服务企业拒不整改或逾期未整改的,根据《福建省物业管理条例》的规定对物业服务企业予以处罚。受处罚的企业由市场监管部门记入“国家企业信用信息公示系统”,同时由发改部门将相关信息归集至省公共信用信息平台。有关企业和人员存在暴力抗拒检查或侵占住宅小区公共收益等行为的,由当地公安机关依法依规查处。


全面排查摸底住宅物业服务项目备案情况,按照“一个企业不落、一个项目不落”的原则,摸清底数,建立企业和项目台账,不留死角。发现的问题,可以就地化解的督促物业服务企业整改;无法化解的联合街道督办整改问题,研究化解措施。查处一批违法违规的物业服务企业,通报曝光一批侵占业主公共收益的典型案例,以起到警示震慑和教育作用。及时制定或完善公共收益管理相关制度,建立长效机制。加大开展物业服务企业侵占住宅小区业主公共收益专项整治的宣传力度,在官方网站和微信公众号公布投诉举报渠道,开设点题整治专栏,将专项整治的精神和决心向群众传达,充分发挥社会监督作用,广泛征集整治问题线索。按照各自职责,积极配合,形成合力,建立信息共享、联动查处、齐抓共管及时收集汇总工作进展情况,落实报送制度,定期汇总“工作台账”和“问题(线索)台账”上报省住建厅。

业主的春天到了......还不分享一下?

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