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通胀来袭,但富豪们却在甩卖房产!2021年昆明的房子还能不能买?

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最近,楼市出现了两种截然不同的声音,值得我们关注!

一种声音是通胀来袭,比预期还要高,为了财富保值,应该将现金买成房子。另一种声音则受富豪们甩卖房产提醒,应该持有现金,不要去接盘房子。

究竟哪一种声音更适合我们普通人?2021年下半年,昆明的房子还能不能买?分享一下相关看法,供参考。


通胀来袭,但富豪们都在忙着卖房子套现

陆家嘴论坛上,人民银行党委书记、银保监会主席郭树清表示,“通货膨胀像约定好了一样,如期而至。而且比美欧同事们所预料的幅度要高出一截,至于将要持续的时间似乎也不像许多专家预测的那样短暂。”

也就是说,站在官方的观察角度,目前我国的通胀率已超越之前的预估,而且通胀持续的时间可能也不会太短。

虽然中国没有搞“大水漫灌”,直接通胀率没有国外那么高。但由于全球经济一体化,我们也面临输入性通胀威胁,这点从4、5月全国大宗商品和原材料价格大幅上涨就可见一斑。

有些输入性通胀我们是有办法解决的,比如,国家投放储备的铜、铝、锌稳定市场价格;但有些却没有办法,比如,产业链上下游价格。

于是,就有很多专家呼吁大家应该在通胀来袭的背景下,把手上的现金买成房子,防止被割韭菜。

另一方面,我们又看到,摩根银行不断在积累现金,目前积累的现金规模已达5000亿美元,而且还在进一步积累现金,并不急于将这些现金拿去投资或买成国债。

跟银行家举动类似的还有超级富豪们!

比如,特斯拉CEO马斯克已经卖掉了在美国的各种豪宅和大宗资产,套现136亿美元。中国超级富豪们也不例外,地产大佬潘石屹就在16日与黑石集团达成交易,成功套现约30亿美元。

当然,还有地产商们,5大头部房企(恒大、碧桂园、万科、融创、保利)也在“疯狂”地打折促销,力争最大限度地回笼现金。

总的来说,一方面是大通胀来袭,另一方面是富豪们反其道套现,看得人眼花缭乱。


面对通胀,我们究竟是该跟风富豪们套现?还是买进房子保值?

关于这个问题,从三个方面说下自己的看法,供参考。

第一、如果拥有一定的资产规模,能积蓄起一定的现金规模,那跟风富豪,套现持有现金可能更有钱途。

摩根大通积蓄了5000亿美元,约合3.4万亿人民币,还在继续持有现金,可想而知,他们是想下多大的一盘棋。

同样的,马斯克136亿多美元在手,也能撬动市面上很多优质资产。毕竟,拥有京沪两地优质商业资产的SOHO中国控制权,黑石也就花了30亿美元这个样子就撬动了。

但是,潘石屹套现30亿美元后,能撬动多少优质资产?

放眼国内的话,接近200亿现金还是能搞定常见优质资产的,去到发达国家的话,可能就不一定了。

那换句话说,得有多少的现金体量才能跟风、够用?

我想,可能取决于两点:

一是看你想在哪里玩?

在国内一线城市,甚至发达国家玩,资金体量越大越好,不然,可能玩不转,拿着钱就是个陪练。如果在十八线县城玩,可能几百万就够了。

二是看你想玩哪类资产?

一般来说,住宅的资金要求相对小些;商业地产的资金要求相对大些;地块的话,资金要求可能最高。

所以,有一定的资产规模,能在高位套现,持有一定量的现金等机会,可能就能捞到大鱼。


第二、如果资产规模不大,甚至还要打折才能换到钱,那我认为安守本分可能更好。

相信很多人都明白,资产的作用除了发挥资产本身的功用之外,在通胀来袭时,还有保值的作用。

比如,房子除了住、租、抵押,还能在通胀时,实现财富保值。

如果只是有一、两套房子,或者等值的其他资产,现在卖了,不仅房子本身不好卖,现在卖得打折,而且卖了也拿不到多少钱,这个钱在市面上也搞不成什么事,后续如果通胀一直往上,房子价格再涨点,那后面再想买回来,可能更吃亏,就不如本本分分强。


第三、闲置资金怎么办?

如果资金量大,我认为静观其变、别乱投资更好。毕竟,目前的行情下,做啥亏啥,没有好的投资门路,等待机会更把稳。

如果资金量小,后续又有稳定的现金流补充,我认为,选择合适的房子配置资产,可能还是普通人最好的选择。

如果资金量小,后续又没有稳定的现金流补充,后面还可能要用到钱,那做现金存款、中低风险类产品理财可能更稳。

总的来说,不管通胀来袭,还是富豪们甩卖房产?我们都应该关注,但不应被这些事件牵着鼻子走,还得根据自身情况来决策。


2021年下半年,昆明的房子还能不能买?

从两个角度说明这个问题,供参考。

第一、短期(2021年)内看,昆明房价可能以“阴跌”为主!

从国家统计局全国70城房价指数看,新房价格在4月涨幅达到峰值后,5月新房已经止涨!

也就意味着,市场领涨的力量已经稳定。

再看二手房价格,年初是高点,但到5月的时候,涨幅已接近归零。

也就意味着,真实反映市场行情的二手房,很快也可能赴新房的脚步止涨了。

值得注意的是“金三银四”、学区房高峰,这样的“小阳春”旺季,二手房涨幅都没有超过年初幅度,说明今年昆明楼市真的很难。


数据来源:国家统计局全国70城房价指数

根据历年经验,我认为,在金三不金、银四不银,5月趋势依旧回落的情况下,2021年昆明楼市已经“躺平”,很难再有力量能逆势。

第二、放长远了看,昆明楼市仍有前景,上涨仍然是大概率事件!

在之前的文章中,我详细分析过这个问题,主要从两个方面进行说明。

提振昆明房价的因素多!

首先,经济可持续发展。

按机构预测,中国将在2030年左右,最早2026年,追平美国经济。那时中国的经济体量会有多大?160亿!2020年末,我们经济体量100亿。

也就意味着,我们在未来的6-10年经济还将提升60%,跟这个经济同步的是通胀和货币量,那相应的房价就会跟着上涨。

虽然在“长效机制”下(城市年房价涨幅不超5%),房价可能很难翻一番、翻两番,但提升50%-60%还是可能的。

目前,昆明房价14287元/平米(幸福里数据、均价、下同),未来房价可能就在2.1万-2.3万之间,放宽一点就是2.5万以内吧,还是很可能实现的,至少这个概率更大。

其次,人口持续增加。

过去10年,昆明人口净增200来万,未来10年,这个趋势仍将继续。

为什么这么认为?

两个原因:

一是政府已经发布目标,到2025年,昆明人口增至1000万,目前800多万,你想想,政府都牵头搞了,还能实现不了?

二是昆明是云南的单核,全省4000多万人,首选居住地就是昆明,再增加一些人口进来,应该是小问题和大趋势。

人口是啥?

就是“房票”,所以,房价还有人口支撑,就是稳的。

再次,改善需求持续释放!

以前昆明楼市,刚需占主力,现在呢?学区、刚需和改善应该是三驾马车驱动。

改善是最大的一个动能,未来这个需求会更大。

为什么?

消费升级!

当你习惯了住自己的房子,又有自己的房子垫底,再去换房的话,买房就没那么困难,而且主观意愿会更强。

除了需求释放更强,改善房往往品质更高、建筑密度更低、配套更完善,无疑价格也更贵。

改善房交易多,也就能拉高整体房价。

最后,其他因素叠加提振昆明房价!

比如,地价一直在涨,成本一直在涨,东南亚桥头堡区位优势,面向南亚东南亚的区域性中心城市目标,四季如春的季候,国家城镇化政策支持,等等,都将提振昆明房价。


制约昆明房价的因素少!

当然,也有制约昆明房价上涨的因素,但没有提振因素多。

首先,收入普遍不高。

很多条友都抱怨,说昆明工资收入不高,房价却很高,没啥奔头,房价不可持续,这确实是一个客观情况。

但是,房子本来就不是一个人人都买得起的产品,普通工薪如果买不起的话,不代表这个市场就没有人能买得起。

毕竟,如果看下调研数据就知道,昆明的房子很多都是被外地人买走的,本地土著家庭基本都有房了,这些家庭的年轻人其实已经不愁房子了,跟收入就没多少关联。

只是无房的土著年轻人和新市民,如果收入不高的话,可能买房会比较困难。但从国家政策看,公租房和廉租房已在大力建设中,会帮助解决这个问题。

其次,消费不低。

仅从餐饮角度看,我认为,昆明跟北京、上海的水平差不多,2个人小馆子随便吃顿饭200元左右。

从全国消费水平排行看,昆明作为旅游城市,消费水平其实并不低。当然,在家买菜做饭的话,会便宜很多。

再次,缺乏支柱产业。

以前烟草很牛,能起到带动作用。但现在,烟草提得已经很少了。

缺乏支柱产业,就不能带来经济和收入的快速提升,就会跟其他城市拉开差距。

房子毕竟还是更多盖给常住当地的人住的,在北上广深赚钱,来买昆明的房子,价格涨上去再卖给常住本地的人,钱被赚走了,但买的人想还清这个涨上去的“窟窿”,就很难。

最后,长效机制也在制约房价快速上涨。

长效机制是最后一道防火墙,以后会越来越完善!


总的来说,长远了看,昆明房价涨的概率更大,跌的概率更小。唯一的悬念可能是,最终能涨到多少?

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