北京楼市的租售比很高，租金收益率很低，那应该卖掉套现吗？

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

提问：

章哥，我毕业时父母在百合湾给买了个一居室，我在中关村上班没住，一直出租，前几天突然发现，这里的租金收益率超级低，才1%。而国际惯例都是4-5%，这售卖比是不是远远低于经济规律了。昨天我把发现告诉了中介，他们也很惊讶，劝我卖掉置换到高的板块。所以我想是不是应该趁现在买了套现离场？没想好时机，所以来咨询。

回答：

1、 这怎么说呢，我都不好开口。借句郭德纲的话调侃吧：这种没见过世面的样子，很有我年轻时候的风范。

我刚入行时，偶然打听到竞争对手在玩儿空手套白狼，于是在会上当秘密报告给了老板：他们的启动资金才1000多万，就想撬动两个多亿的项目，必定失败。结果老板冷冷的看了看我，理都没理。

后来同事告诉我，公司所在的这座大楼价值1个亿，可老板的启动资金才80万，你说怎么撬动的吧？搞房地产玩儿的就是资本，空手套太正常了。

2、 百合湾租金低怎么了？全通州也不高啊，全北京也不高啊，甚至一二线城市中没一个高的。这根本就不是秘密，更不是什么新闻。顶多是个“房间里的大象”，谁都心里明白，假装看不见而已。

国际惯例当然是4-5%，但除了欧美，没几个国家或城市能做到。都说日本的回报率高，忽悠了一堆中国投资款去炒房。其实也根本不高，全算下来还不如北京呢。

比北京还低的城市是深圳，接近的是香港。韩国首尔更是比北京低多了，那儿的房子炒的比深圳还猛。

3、 国际惯例其实也没有4-5%这种回报率的说法，都是中国某些专家瞎忽悠的。但通行收益率应该基本等同于银行真实利率是正确的，其理论根基就是“均值回归”，或者是利润归零。也就是无论哪个行业哪种产品，其最终的长期收益率都是差不多的，直到无钱可赚。银行利率代表了市场平均收益，所以房租收益也应该和利息差不多。

但一般也不全用收益率做比较，也用租售比，相当于股市中的市盈率。代表了人们对投资品的远景预期。觉得股票未来会上涨，市盈率就高，觉得没希望市盈率就低。套用到楼市中就是租售比。人们觉得房价还会涨，就宁可牺牲短期的房租来换取升值，一个性质。

4、 北京在2009年之前的租售比是不高的，一直在2/300左右，但那会儿依然是很多人喊房价高。现在更高了，房子的成交量反而更大。说明什么？说明大部分人不相信未来北京的房价会大幅下跌，包括我。

但是，我也不认为北京的房价还能大涨，至少不会暴涨。这也是基于租售比，700已经是很高的位置，把涨幅和房租都计算进去的话，确实远超真实利率。但我也不认为有多大风险，比较还没到完全背离的程度。

5、 这不多说了，真写起来没几万字说不明白。总之一句话，百合湾的租金收益率虽然低，但也不是什么特殊情况，都这样。通州毕竟是郊区，全北京郊区的租金都不算高。运河板块的学区又好，有学区溢价很正常，这又进一步推高了租售比，降低了收益率。

至于风险，百合湾在通州和北京都不算高，正常情况。中介其实没什么不懂的，人家天天干的就是卖房租房的业务，傻子才不会算账呢。之所以惊讶就是装的，忽悠你卖房而已，人家又多了个房源。

6、总之，是否卖房套现看自己的判断了，我是没觉得有什么必要，北京是确实租售比很高，但没到多危险的程度。我也说不好未来北京楼市的走势，只能说，股市中哪支的市盈率越高，说明越受追捧，所以才会推高价格。商品价格是由供需关系决定的。仅供参考。

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