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房价永远不会下跌?银监会郭主席狠话:押注之人会付出沉重代价

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房价真的永远不会跌吗?

就在6月10日陆家嘴论坛上,郭树清书记在会场上响当当地扔下了一句话:

“那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富,正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。”



中央高层领导的发言向来是斟字酌句,“沉重代价”四字够重了。最近网友们都在热议:押注房价永远都不会下跌的这波人,最终真的会付出沉重的代价么?

01

还有哪些房子风险大不能买呢?

大家不要慌,先随我看一组数字:目前,咱们的住房价值总和已经超过了47万亿美元,比老美和日本加在一起还要多11万亿美元。

但是我们的GDP只有老美的四分之三,而且我们还有6亿人口每月收入是不到一千的。1991年的时候,也就是日本经济泡沫破裂的前夕,房价当时高的就离谱!

按照国际惯例来说,一般房价与收入比3-6倍,是差不多合理的区间,但当时东京的房价与收入比达到18。这意味着什么呢?

相当于平均一个东京家庭,要不吃不喝18年才可以买上一套房,那我们国家一二线城市的房价收入比是多少呢?



数据来源:各地统计局

2020年的深圳是39.8,三亚是,27.1,上海、北京、厦门都超过了20。2007年,当老美的房地产抵押贷款占到GDP 32%左右的时候,老美发生了次贷危机。

不仅全美房价一度整体暴跌了四分之一,还把全球经济都带到沟里了,那现在我们房地产相关的贷款占GDP多少呢?

已经超过了39%,而且还有大量的债券、股本、信托等资金都在房地产行业里面。从上世纪发展历程来看,世界上有130多次的金融危机,其中100多次和房地产有关。

所以官方这几年是连续发声,说过度依赖房地产将付出沉重代价,而房地产泡沫又是威胁金融安全的最大“灰犀牛”,啥是灰犀牛?



就是这个事儿的风险大家都知道很大,但因为它太常见了,以至于大家都见怪不怪了,并没有当回事儿。

那不少朋友又追问了:照你这么分析,我国的房价也要开始下跌了么?

02

首先你要搞清楚一个情况,在过去二十多年里,咱的房价的确是涨多跌少,但是每隔几年都会因为各种原因跌一波。

比如08年、14年前后,全国房价都出现过抱团大跌,而且每次大跌赔的最惨的是谁呀?就是那帮天天嚷嚷房价永远不会跌的炒房客。

其次你还得明白,在过去二十多年我们房价涨多跌少的最重要原因,一是当地老百姓收入不断上升了,二是大批人口涌入了城市。

但上述情况接下来会发生重大变化,因为刚出炉的第七次人口普查数据显示,我国人口城镇化率已经达到了63.89%。



预计十多年后吧,城镇化率会在75%左右见顶,这意味着什么?

紧接着,城镇化推进速度会放缓,城市人口增长会加速分化,将会有更多人口加速涌入到京津冀、长三角、珠三角,以及成都、武汉这些大城市群和都市圈。

而像东北、中西部地区、以及不在这些城市群里的三四五线城市将加速人口的流失。

以四川为例:过去十年,全省有21个地级行政单位,省会成都人口增长将近582万,还有7个地市州人口增长几万~几十万不等。



而其它13个地方的人口都是负增长,湖北17个地级行政单位有12个是人口负增长,这是什么概念?

意味着中西部过半城市都在收缩,人口严重流失就会导致着房价跌下来。去年有个湖北哥们,跑到东北的鹤岗去买房。3万买入结果2.2万卖出倒亏八千!

而接下来,随着人口流动加速分化,会有一大片房价“鹤岗化”的城市出现。

所以从长期来看,人口加速流入的一二线城市房价相对来讲会坚挺一些。可是大城市群圈外的三四五线城市,没资格修地铁或轻轨,房价就相当的悬了。

话说回来,如果你买房是为了刚需,那在当地安家也没什么问题;如果你是奔着投资去的,那一定会遭受现实的毒打!

03

还有不少朋友可能纠结了,这是不是意味着在一二线城市买房就一定稳了呢?

再来和我看一组数据哈:2020年以来,因为疫情,发达国家纷纷推出了超级经济刺激计划。

也就是大家都在“放水”,引发了一线城市房价开始一片喊涨。但回到我今天开头说的,北上广深这些城市过高的房价收入比,已经产生了很多严重的副作用。



一线城市的楼市几乎快变成少数富人的资本游戏了,你看深圳的XXX理,甚至把房产证券化,把房子按茅台股价一样,击鼓传花地炒成天价。

搞得现在很多年轻人越来越买不起房,孩子也不敢生,而一旦年轻人接不起盘,我们就很有可能重蹈日本、美国当年的覆辙呀。

而最近几年,我们一直坚持“房住不炒”,至少过去四年北京房价已经有10%~20%的阴跌,环京房价也跌了一半以上,2017年那个时候高点入市的人们有些已损失惨重。

所以当你听到“不要带着房价永远涨的幻想去买房”这句话的时候,务必要心存敬畏,因为押注房价永不下跌的人,真的会付出沉重的代价。

——END——

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