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解局丨保利百亿夺地

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观点地产网 6月18日,保利以总价105.13亿元竞得上海静安区灵石社区N070403单元095a-02、095b-01地块,楼面价51707元/平方米,溢价率8.39%。

同日,保利在长三角的四线城市舟山以总价7.57亿元竞得舟山市新城LC-10-01-06地块,楼面价8947元/平方米,溢价率17.72%。

而在两千公里外的长春首次集中供地土拍中,保利9.11亿元连续竞得长公资土挂〔2021〕135号、136号地块,这两宗地块为富锋保利城的周边延续项目。

单日在三个不同城市连拿四个地块,保利在上半年的集中供地政策出台后迅速开始了收割模式,相对于中海们小心翼翼的算账,保利则要大胆得多。

从上述几宗地块的对比可以发现,保利拿下土地的溢价率并不高,属于相对合理的往年平均水平。

2020年,保利投资拿地的溢价率为13%,截至去年末,保利土储资源1.7亿平方米,其中38个核心城市占比65%,上海、杭州、南京是保利长三角城市中的主要战略重点城市。

以上海为例,保利去年在上海集中向市场推出了6个楼盘,其自称为"滨江六子",主要围绕黄浦江展开,分别为保利首创颂、浦江镇项目,杨浦项目、花木项目、徐汇项目、世博项目,其在上海区域全年销售额超过了100亿元,进入了区域TOP10。

今年,保利还参与了上海地产、招商蛇口、中交、万科、国寿投资、中国太保、中保投资等共同设立的上海城市更新基金,总规模约800亿元,为目前全国落地规模最大的城市更新基金。该基金将定向用于投资旧区改造和城市更新项目。

而在此次的首批集中供地中,上海设立了一次书面报价的土拍新规,并非其他城市采用的竞自持、竞配建、摇号的政策。

具体而言,在土拍进入一次书面报价环节后,该报价不得超过最高报价,并将以最接近平均价竞得的原则,确定竞得人。这种出让方式可以相对保证地价的合理性,让消费者能收获质量更稳定的产品,房企亦不至于为了利润去缩水减配。

值得注意的是,受到了去年围标事件的影响,中海、万科、华润都没有获准进入市场,这也在侧面降低了此次土拍的竞争程度,央企们是如今集中供地政策下的头号玩家。

一位房地产分析人士告诉观点地产新媒体,横向比较多个城市的首批集中供地,敢于拿地,能够抢到地块的房企大多是央企、国企背景,像滨江、融信这种类型的民企是少数。

其认为,资金实力是主要原因,集中供地是对房企们现金流的测试,尤其是前期土地保证金及后续出让金的集中缴纳,都对房企的短期现金储备提出了考验。

以2020年为例,保利累计实现销售回笼4706亿元,回笼率为93.6%。报告期内新增直接债务融资83.1亿元,平均成本3.60%,有息负债综合成本仅约4.77%,处于行业前列。

不过,不少大型房企都选择在上半年的集中供地保持冷静克制,转道向其他非核心城市获取项目。上述人士称,在核心城市的下一次土拍中,有房企或会迫于土储压力加大在集中供地上的竞争。

据观点地产新媒体了解,此次保利静安百亿地块在出让前的联动房价查询为10.5万元/平方米,最终地块成交价5.17万元/平方米,还是给公司留足了一定的利润空间。

两宗地块合并为一个单元出让,分别为095b-01地块(东块)和095a-02地块(西块)。地块出让面积约7.1万平方米,其中,095a-02地块的用途比例为住宅≤60%、商业≥20%、办公≤19%,建筑限高100米;095b-01地块用途比例为住宅≤84%、商业≥16%,建筑限高80米。

虽然地块内有一定的商业、办公体量的要求,但对如今的保利来说却并不一定是坏事,该类型物业对保利物业来说是不错的补充。同时,在持续性收入物业端发力的保利,有效地丰富了拿地的手段,可以通过商住联动、TOD等模式降低土地成本。

2020年,保利新签约购物中心20个,截至报告期末已开业大型购物中心26个,开业面积178万平方米,分布于广州、上海、武汉等14个城市;酒店方面,2020年新签约项目10个,截至期末,已开业酒店18个。

如今保利更多通过商住地块的获取加大土储,发展商业。如今年6月初,保利以上限价格30.27亿元竞得浙江台州路桥凤栖社区TOD地块,楼面价5379元/平方米,溢价率34.95%。

该地块出让面积22.11万平方米,其中分摊住宅用地面积19.1万平方米,商业用地面积2.08万平方米,办公用地面积9241.2平方米。综合容积率2.55,建筑面积56.28万平方米。

其中,5号地块建设TOD集中式商业面积不小于3.8万平方米(地上商业不少于3万平方米,地下商业不少于8000平方米),不得分割转让。

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