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错失仁恒“神盘”,周边小区意外脱颖而出

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上周,麒麟的仁恒城市星徽迎来了项目的第三次开盘,虽然结果还是毫无悬念的再次全部售罄!但是一房难求的火爆场面还是令人叹为观止。

据悉,这次的208套房源共吸引2502组买房人报名,综合中签率为8.31%。中签率创下新低,相当于平均12人抢1套房!


最主要的是这还是在开发商将项目提高至首付5成,验资130万的情况下,所有房源还是仅用1个半小时就全部售罄。

虽然麒麟的现有配套还是令人“揪心”,但有“仁恒”这个金字招牌在,如今3.2万/㎡新房价格倒也并非太过离谱,毕竟,在南京人看来,“仁恒”就等同于“品质”。


有意思的是这波新房市场的“热浪”好似延续到了麒麟的二手房市场。比如,中海国际社区近日就成交了一套95.55㎡的三房,成交单价突破3.1万/㎡,而且成交周期也很短,只花了43天。


时间退回一年之前,同户型的房源挂牌总价才280万,最终成交单价2.9万/㎡,这还是精装后的价格,毛坯应该更便宜。


那么,在新房的助推之下,麒麟的二手房是否真的渐入佳境了呢?我也去了解了一番。

一、次新小区,环境优美,周边配套日渐成熟

中海国际社区:

小区地址:南京市江宁区智通路111号

板块:麒麟

总栋数:33栋

建筑类别:高层、洋房、叠加别墅

房龄:2015-2016年

开发商:南京海麒房地产开发有限公司

物业:中海物业管理有限公司南京分公司

物业费:1.9元/㎡

学校:南外仙林分校麒麟科创园学校小学部+麒麟科创园学校初中部

小区位置和配套:

中海国际社区位于麒麟新城核心区,紧邻麒麟中央生态公园,西眺紫金山、南望青龙山,自然景观优越。


麒麟中央公园航拍图

如果乘坐公交交通工具,从小区步行至有轨电车最近的南湾营街站大约需要10分钟,南湾营街站至马群地铁站时间固定在13-16分钟,从有轨现有马群站换乘地铁至上车步行速度快一点约3-5分钟。换句话说,从小区至马群地铁站最多需要半小时左右。

后期等到马群TOD综合体建成,有轨无缝对接马群地铁站后,预计通行时间还将会缩短。

商业上:目前麒麟板块内只有一个宇业天赋广场在运营中,小区周边缺乏大型商业体,最令人期待的荔枝广场预计到明年开业。

好在中海体量比较大,一共分为三期,丰富的底商形成了中海独有的商业街区,完全可以满足业主的日常生活需要。


医疗上:麒麟的医疗配套暂不成熟,如果需要就医,要么驱车至仙林的仙林医院,或者直接到市中心的东部战区总医院、南京中医院等。

学校上:小区对应的学区为南外仙林麒麟科创园学校,为九年一贯制学校,据了解,南外仙林有派资深教师前往学校授课,带来先进的管理理念和教学模式。

整个中海国际社区一共有三期,园区之间各自独立,并不相通。目前还是中海自己的物业,所以小区门禁算比较严,每个入口都有保安值岗,进出需要刷卡。


我此次只实探了小区的一期,由于小区2015年才交付,加上背靠中海这样的知名房企,小区的整体环境感觉非常好

小区绿植丰富,翠绿色的草坪、种类丰富的树木,给小区带来了不一样的视觉体验。




小区的单元门也是相当气派,虽然是两梯四户,但是中间却由一个长方形廊道间隔,实际上也就是一梯两户。所以每栋单元门均有两个入口,且各有门禁。



整个小区采用人车分流,地面上不停放私家车,不过大门前还是停放了不少电动车,停放位置也显得比较随意。


每个园区也同样配套了简单的儿童设施和健身设施。


小区正在实行垃圾分类,因此在园区中央位置设立了垃圾分类点,旁边还配有监督员协助。园区的路段则都比较干净整洁。



从中海对面看过去,一街之隔正好是在售的新房熙悦,据悉该项目要2022年才能交付。


二、新房价格无倒挂,小区二手房性价比高

小区价格及市场情况:

365二手房网显示,小区目前挂牌均价为2.8-2.9万/㎡,从价格走势图可知,价格浮动变化不是特别大,总体还是趋于平稳。


据中介表示,小区虽然分为三期,但除了交付时间有先后之分,楼栋的设计、外立面、户型、开发商与物业等都一样,并没有区别,因此二手房价格差异并不大。

目前小区的成交主力户型集中为80㎡的两房和96㎡的三房。其中,80㎡两房的毛坯单价大多在2.8-2.9万/㎡,总价集中在230万左右。精装房源的单价则基本在3万/㎡以上。

除此之外,小区约96㎡三房的边户户型也比较受欢迎,如果是毛坯,目前总价基本在280万以内,精装则大多在280-290万左右。


户型解析:

从市场反馈来看,目前中海国际社区的成交还是多以小户型的刚需自住客居多,主要涉及以下两种户型:

热销户型:约80平两房


特点:户型方正,南北通透,客厅赠送5-6㎡的露天阳台,南主卧更附赠大飘窗设计。

热销户型:约96平三房


特点:在两室的基础上,同时附赠了一个小储藏室,同时三房基本保证了其中的两卧朝南带飘窗。

置业建议:

鉴于目前麒麟一二手房价格不存在明显的倒挂,所以急于自住或者买不到新房的客户还是比较倾向于选择板块的次新房。

目前这里的二手房成交主要集中为中海国际社区和启迪方洲,由于两个小区的体量比较大,每月二手房成交量都比较可观。如果预算有限,可以选择启迪方洲,如果追求品质和舒适度,则优先中海。毕竟后者还有优质物业的加持。

一定注意!

安家顾问一对一带看热盘:

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