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广州拍地新规下,无房刚需最好的上车机会来了?

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进入2021年,广州楼市几乎每个月都会搞个大新闻。限购、限贷、限价......各种调控手段不断层出不穷。而经常被调控误伤的人群,就是刚需客。

最近两天,广州再出一个大新闻,而且信息量巨大,这一次堪称刚需的春天来了。广州住建局发文,接下来将加强宅地管控,完善房价管理:

第2、3批宅地成交楼面地价(包括溢价和配建后的折算)均不高于该区域去年第四季度住宅出让成交楼面地价

第2批黄埔、南沙宅地原则上不超过地块所在区域2021年一季度一手住宅成交均价上浮5%;

第2、3批海珠、天河、黄埔、南沙宅地对外销售时,企业需满足无房家庭购买套数占比达50%的承诺


一直以来,限价与限售如同高悬的达摩克利斯之剑,这次有关部门将调控聚焦土地市场,或将加速限价与限售的落地。


2021年以来,限价的情况一直存在。

今年3月份,小编曾向黄埔热门项目的相关人士求证,由于春节前销售情况比较理想,没有剩下多少套房源,春节后也基本消耗完了。

而春节后一直拿不到新货的预售证,所以现在处于即便有客源,也没货可卖的尴尬局面。据这位相关人士透露,这并不是个例,周边多个项目也同样有这种情况。


如今这个项目仍然未能取得预售证,距离上一次取证已经过了整整半年

此次限制土地楼面成交价,完全可以看作是配合限价调控

在限价的情况下,备案价不能涨,而一个项目最关键的成本计算就是地价,因此限制楼面成交价实际上能避免房企高价拿地,备案价较高导致无法取得预售证。


限价的影响,直接导致市场供应量有所减弱。克而瑞数据显示,5月商品住宅获批套数总计4237套,环比下降71.9%,录得今年以来的第二低。


再来看看限售政策,海珠、天河、南沙、黄埔无房家庭购买套数占比达50%。不难看出,这将是采用摇号买房政策的前兆

尽管摇号政策细则还没发布,但从其他城市来看,一旦摇号实行,广州楼市“打新”的现象将越来越明显

如今,广州楼市挑客的现象十分严重,尤其是热门项目,全款优先、高首付优先等现象频出。开发商出于回款压力,这个做法是无可厚非的,购房者也只能无奈接受。


在当下的市场中,热门区域缺货导致集聚了大量的购买力,热门项目处于不愁卖的情况,因为能拿到预售证的项目几乎都是笋盘。

挑客的情况或许会一直延续下去。而无房家庭购买套数占比达50%,无疑是实施摇号买房的强烈信号。

这样一来,刚需购房者的上车机会相对比以往更多

一方面,刚需客不用被资金实力较强的投资客碾压,连选房的机会都没有;另一方面,可以选择的房源越来越多,甚至有机会选择中心区的房子。


这样一来,广州楼市有可能会出现冷热不均更加严重的情况。

刚需虽然资金实力稍弱,但这个群体是很庞大的,积小成多形成巨大的购买力。在广州楼市中,刚需带旺一整个板块的情况时有发生。


例如黄埔的知识城,在2020年一手住宅成交榜中,知识城排名全市第二,其供应量也一直维持在较为理想的水平。

走旺的楼市氛围一直延续到今年,但板块内大多数一手住宅已到了尾货阶段,供应量补充不上


图片来源:克而瑞广佛区域

一个最明显的数据:2021年1-2月,知识城新房网签量为763套,而供应量只有79套,供求比低于0.09,成为最缺货的板块之一。

目前知识城可售库存超100套的项目,只有两个。克而瑞数据显示,整个知识城板块仅余1649套可售房源,这就是刚需购买力的体现

即便知识城缺货,但购买力转移到其他板块或区域的情况并不明显,不少刚需宁愿等也不考虑其他板块。

那么,如果南沙、黄埔地块无房家庭购买套数占比达50%,将会加重楼市冷热不均的情况。


可以预期,第二、三轮集中供地,从根本上抑制了土地高溢价,未来项目入市房价也能得到一定的抑制。

这对于购房者来说是十分有利的,买房成本与门槛也会有所降低。

小编在这里有一个建议:有买房计划但不着急的购房者可以先缓一缓,购买名额不要乱用

这些购房者可以将目光聚焦在第二、三轮集中供地的项目,在政策的倾斜下,这些项目将是首选。

其一,这个细则以稳地价、稳房价为大前提,因此项目入市价格不会过高;其二,项目50%出售给无房户,在一定程度上会减少投资客,竞争也会相对较小。

或许未来广州楼市的打新局面会有所改变,从混合赛道竞争变成分赛道竞争。而在产品打造上,同样如此。

针对无房户的产品,或许会因为群体对价格敏感,做一些适当的减配,甚至会有毛坯交房重现市场。

当然,这只是猜测。后续市场会有什么样的反应,让我们拭目以待。

【End】

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