雅居乐的“大跃进”｜拿地凶猛，融资频频

在2020年买买买，大量购置土地的雅居乐，眼下似乎已被掏空了口袋。

近日，雅居乐集团（3383.HK）公布了自身截至2021年5月31日的未审核的营运数据，预售金额合计为人民币609.1亿元，平均价格为15501元/平方米。

相较之下，雅居乐在今年卖得更多，也卖得更贵了，但是雅居乐的口袋却瘪了。

5月下半月开始，一直到6月1日，短短的半个月时间，雅居乐四次募资，对资金的渴求似乎达到了前所未有的地步。

《蓝筹企业评论》认为，一直被称为“永续债之王”的雅居乐，这次恐怕得好好还债。

在买地的路上一路狂奔

根据克而瑞数据，2020年在国内房地产企业销售排行榜中，雅居乐排名为26名。2018-2020三年来，雅居乐全房地产企业销售排名为29名、26名、26名，始终在TOP30的末尾徘徊。

回首六年前，雅居乐在前20里也有着一亩三分地，如今销售规模越来越大，也在2018年跻身了千亿俱乐部，但排名却怎么也回不去了。

有意思的是，根据克而瑞统计的2021年第一季度的房企销售额排行榜中，雅居乐仍是第26名。逆水行舟，不进则退，冲规模，拼业绩的压力一直存在，这种压力也促使着雅居乐加大了自身对于土地资源的需求。

没有足够多的土地储备，哪有和同行们拼规模的底气呢？

根据雅居乐的披露，在2019年年末时，雅居乐的土地储备面积为3970万平方米，到了2020年末，雅居乐的土地储备面积已经增长至了5301万平方米，增幅比例超过了30%。

2021年雅居乐副总裁潘智勇称，2021年雅居乐在土地投资上的花费将达到400-450亿元，雅居乐将进一步提升在土地上的花费。换言之，雅居乐的2021年，仍旧以买买买为主要节奏。

根据4月1日乐居财经研究院发布《2020年内房股土储TOP50》显示，雅居乐以5301万平方米的土地储备排名第15名，而不少销售榜里领先雅居乐的企业这次反而被它远远地甩在了身后。

大量的购置土地，对于雅居乐来说，更像是一种“甜蜜的负担”。

成也海南，败也海南

雅居乐大肆购地不是没有原因的。

想要拼规模自然是一个方面，但另一个方面，想必与雅居乐在海南的发展不畅有关。

雅居乐与海南土地的纠葛还要追溯到2007年。

上个世纪90年代，海南正是中国开发商的淘金地，一众地产商纷纷进入，但留下了大量闲置土地与烂尾楼。其中，清水湾项目也在其中，在海南楼市泡沫后，清水湾被政府无偿收回，用于发展海产养殖业。

2005年，清水湾由海产养殖走向了旅游经济，雅居乐便是这时获得了清水湾项目。

随后，雅居乐以226元/平方米的价格获得了清水湾一期的12个地块，总金额为10亿元；2008年，雅居乐获得清水湾二期土地，这次价格更低，每平方米仅207元。

最后，雅居乐在清水湾的项目共获得了三期土地，合计占地面积约为1000万平方米，总价为25亿元。

根据雅居乐历年年报数据显示，海南清水湾项目可以说是雅居乐的现金奶牛。

2009年清水湾项目开卖，当年销售额便达到了64亿元，到了2016年年末，海南清水湾的合计销售金额已经达到了600亿元，而2017年则是清水湾最为辉煌的一年，2017年清水湾单项目的销售金额达到了170亿元。

如此好的销售成绩，雅居乐打算将清水湾模式推广到海南的其他地方，于是在2017年，雅居乐相继购入了三亚陵水、海口金沙湾、琼海山钦湾、临高南宝镇的地块，计划再造“清水湾”。

随后到了2018年4月，海南全域限购，在“五年限售、五年社保、70%首付”等强有力的严格政策把控下，海南房市迅速降温。

2018年当年，雅居乐海南全域的销售金额约为100亿元，像2017年那样单个清水湾项目便能吸金170亿元的日子已经一去不复返了。

而当年年报也显示， 2018年雅居乐在海南的可售建筑面积近1000万平方米，占其全国土储的三分之一。

总不能困守海南一隅，2019年雅居乐迅速在一二线城市吸纳土地，同时积极开拓云南市场，甚至扩张到了柬埔寨的金边。

想要扩张，想要走得更远更宽广，不是说说就可以的，还需要真金白银来支持。

大扩张与多元化，雅居乐债务高企

早在2016年时，雅居乐便已经了提出多元化发展战略，并称“希望未来5-6年，整个集团地产占一半，其他产业占一半。”

可无论是文旅业务还是环保业务，前期的投入都不少，但却无法立刻转化成收益，资金的压力便会陡然上升。雅居乐就正面临着如此的局面。

2020年，雅居乐多元化收入仅有107亿元，只占雅居乐整体收入的13.3%。目前，雅居乐的多元化业务已触及物业管理、环保、建设、房管、商业、城市更新等多领域，网的确撒得大，但打上来的鱼却实实在在的不够看。

多元化的收入并不能支撑雅居乐发展，但地产项目的继续扩张又增加了债务的压力。

2018年，根据年报来看，当年雅居乐的总负债便达到了1754亿元，较上年增加了47.2%，总借款为885.29亿元，一年内到期的债务金额约为353亿元，账面现金有357.76亿元，手中的现金勉强覆盖了短期债务。

到了2020年，雅居乐的总负债2367.95亿元，总借款为978.13亿元，一年内到期的债务金额为385.69亿元，货币现金为419.26亿元。

看起来现金情况好像有所好转，但事实上呢？

2020年12月24日，雅居乐宣布将出售海南、中山、扬州、清远、天津、郑州、惠州等地的部分项目权益给中国平安，为此，中国平安将在12月31日前向雅居乐支付70.51亿元的诚意金。

在年报结算前，如此出售项目股份、回笼资金，难免给人粉饰财报的嫌疑。

同时，雅居乐的永续债规模仍在进一步扩大。

根据年报，2020年雅居乐的永续债达到了136.37亿元，而在2018年，这一数字是 83.35亿元。永续债不计入负债而计入股东权益，其融资成本往往高于一般债务，通常还会有利率跳升机制，进一步蚕食公司利润。

目前，雅居乐永久资本证券持有人占净利润的比已经接近10%，如果永续债规模继续增加，雅居乐公司股东应占利润的比将进一步被削弱。

有媒体测算，如果计入永续债的影响，那么雅居乐的净负债则高达114%。雅居乐本身在“三条红线”政策下，就已是踩线的黄档企业，而再计入永续债的影响，雅居乐已成为事实上的“橙档”企业。

一心扑在“搞钱”上的雅居乐，在房产质量上已经出现了不少问题。在苏州，雅居乐因土地违规竞买被点名；在广州，又因整治楼市乱象被通报。重庆、郑州雅居乐多地房屋因质量问题而遭到消费者投诉。

债务压力，可以在财务报表中被粉饰地歌舞升平，但如果口碑垮掉又将用什么来弥补？一味地发债补充“弹药”不过是饮鸩止渴，理性拓张才是健康发展的食粮。

来源：蓝筹企业评论