城央新盘出现三个趋势

　　单从入围分分值来看，森兰星河湾82.42，是最高分。但是实际上它不是。

　　因为星河湾社保系数达到0.19分，其实入围难度低于前期的虹桥悦澜、浦开仁恒金桥世纪、泗水和鸣和陆家嘴锦绣观澜。

　　两盘详情对比

　　分值是最高，但是入围难度，并没有刷新上海新高。这就是目前的新情况。

　　这几天，其他城央改善盘认购走到尾声，明天是最后认购日，中粮瑞虹海景壹号的估分还在85+，要知道这是一个社保系数0.23的项目。号称内环3盘入围机会最大的青云壹号，对于70分左右的买家，依旧欢迎。

　　截止目前，上海积分制新政后，已有34盘触发积分制并公布入围分。

　　综合近期认购表现，和即将入市的项目来看，城央正在出现三个趋势。

　　加速抱团集体入市

　　其实森兰星河湾是上一批新盘，但是认购时间拖到5月底，开盘在6月底，就与这一批45盘重合了。从社保系数来看，这一批有同样0.19的融创青云壹号。社保系数0.23的中粮瑞虹海景壹号，两盘的小户型也与星河湾的大户型总价相当。

　　再加上龙盛福新里、复兴珑御两大高社保系数项目，近一个月，上海城央改善盘已抱团入市了6盘。

　　展望未来，有望抱团入市的城央新盘，大约15个，分布黄浦、静安、虹口、杨浦等7区。

　　近期有望入市城央新盘

　　实际上，通过森兰+青云+中粮的抱团登场模式，我们看到热点分散，买房人被有效分流。这种打法很可能推广。多个里面只能挑一个，高分也不能扑两个。

　　价格严控+延迟登场

　　在15盘表格中，一些项目因价格原因迟迟未入市，比如九庐。一些项目价格难估，比如东方惠雅，去年前滩两盘，一个均价9.2万，一个均价11.2万，今年登场如何定价？明年登场如何定价？一些顶豪盘都有理由高位定价，例如华山公寓和凯德茂名公馆，没有近年预证价格做参考。

　　但城央新盘的未来趋势，其实大方向已相当明了——要么严控不涨，要么延迟登场。开盘时隔半年的中粮瑞虹海景壹号，11.5万的价格与上一期持平，才不管同区的新弘刚拿了一张近13万的预证。同样，青云壹号和森兰星河湾，也只能卖上一批同样的价格。耗不起时间的开发商，就按严控不涨路线走了。

　　耗得起时间的，反正这些盘也无关上海刚需，延迟延迟再延迟吧。

　　入围分可能天差地别

　　看看外围区域，一个板块，社保系数相当，总有一个参考入围分，比方说65分上下的青浦徐泾。

　　而在城央，板块相对分散，社保系数高低不同，将导致入围分拉开差距。看看明天认购最后一天的青云和中粮，可能入围分会差20分。同样买城央，买房者合理选择需要精算师的水平。

　　在待入市新盘中，也可以看到个盘的较大差异。多个社保系数顶格豪宅，入围分肯定高，入围难度却未必难。

　　城央真正的较量，应该在高温月，趁着当下还算凉爽，不妨尽快冷静思考，如何对号入座。