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上海楼市:想买新房?别等了!今年是史无前例的新房窗口期!

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我是房产界中的行家里手—曾叔,已帮助社会各界人层选出满意的楼盘!跟紧曾叔购房不踩坑,投资有前景。

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提问:如何理解您说的今年的新房窗口期呢?

回答:想买新房?别等了,因为今年是史无前例的新房窗口期。以前大家不去考虑新房的一大原因是,贵。但经过去年一轮的涨幅,二手房已经迎来了一大波涨幅,领涨板块诸如碧云,联洋已经有超过30%的涨幅,大部分中间段的板块,涨幅也在10-20%之间。而新房的价格,与去年相比,却几乎纹丝不动。

第一批次的33个商品房来说,有24个为后期加推的项目,但没有一个项目涨价的。

第二批房源中47个项目,有27个加推项目,都没有涨价,其中市区几个项目仅有略微的涨幅。

第三批47个房源中,间隔较短的项目加推,价格依旧与之前价格持平,变化幅度不大。

部分项目是小幅度的涨幅,也都在情理之中,比如四季都会绿龙北,比上期上涨了4000块,但确实比区位比上一期距离地铁站更近了。新房的价格,几乎全部被控制在去年的水准。

这也就是为什么,上海到处都是一二手倒挂盘,因为二手房跟着市场涨了,新房却被限价在谷底。以前,市面上偶尔有一二手倒挂的情况,开发商忙不迭地当成卖点来推销。但今年市面上,到处都是倒挂盘。最好的产品力,最低的价格,这不是商品,而是资源。

这也就是为什么今年有叙利亚风格售楼处,塑料棚认筹厅,有的项目连户型图也省了,主力户型来一套,剩下的去看电子版吧。就连销售的提成也降了不少,某个高端别墅售楼处销售告诉我,他们以前卖一套房子,能赚6-7千,现在削减一半,只能赚3-4千。几乎所有的项目,都在削减营销费用,因为开发商完全不愁卖。

如果这一批没有你中意的,那也大可不必担心,因为今年的供应节奏,其实基本和去年没什么区别:2021年3月,取证33个

2021年4月,取证47个

2021年5月,取证45个

从目前的供应节奏来看,今年每个月供应10000套的节奏,而去年是供应8000套的节奏,不用担心这批没买到,而转战二手房,因为供应量非常充足。且今年同时一天取证,所有的价格信息一目了然,也让买房者少了很多因为信息不对称,而产生纠结和等待。因此,今年无疑是买新房最好的窗口期。

提问:曾老师好,能推荐几个典型的租售比较高的板块吗?老公房也没问题的!

回答:内环内的不带学区的老破小租售比最高,但是不值得投资,因为涨幅少。

相对来说,租售比较高的是配套成熟,中环附近的社区,租金和出租率都比较高。具体推荐参考曾叔的内部资料。

提问:侬好,手上现金250w,想在浦西置业,最好是西南方向,自住投资兼顾的,小夫妻还没有孩子对学区无要求有最好,有什么板块户型推荐吗?谢谢。

回答:250万首付的话,可以买到600万左右的房子,相当不错了。建议优先考虑大虹桥,17号线附近,未来13号线延伸段,还有9号线附近都可以考虑,比如华漕、徐泾、九亭、江桥、南翔、泗泾、七宝、古美都是不错的。

注意买的时候尽量不要买2005年以前的房子,房龄优先、地铁优先,具体怎么选,需要结合你的口味以及上班通勤时间再来做判断了,具体推荐可以加入曾叔的内部圈子获取详细建议。

提问:请问曾叔,目前我们准备要娃,450左右想买内环内挂户口学区房,还有1-3年的时间可以准备,担心现在学区房刚涨一波价格高,是现在入手还是等等再入,有板块推荐吗?

回答:新的名额分配政策影响的是初中,初中学区房目前位于价格高位,建议谨慎考虑。但优质小学的学区房,并没有被影响,小学学区的作用是过滤分层,只要不实行划片摇号,有条件的家庭永远会有需求,稀缺资源的价格会一直保持稳定上升。

尽量买房龄95后的学区房。90的老破小抗风险能力太差了。

提问:您好曾叔!请问明园森林都市的板楼3房2卫和宝华的2房价格差不多,都是双学区?如何选择?慧芝湖离地铁远了点,暂不考虑。

回答:如果够住的话,就选宝华,配套好很多,房型和产品力也是宝华更好,宝华就是车位少了点。明园森林都市容积率太高了。

你买这种总价不低的产品,品质感很重要,未来出手也方便。

提问:曾老师,市中心有套房子,想卖掉置换到九亭买两套,一套自住一套出租,您觉得可行吗?

回答:可以是可以,但是如果平仓置换,你这个税费成本,也亏好几年租金了。

提问:曾叔您好,关注您有些时间了,目前有些问题比较纠结还请协助解答,感谢!先说下我的情况,外地江苏人,在上海七八年,算首房首贷,老家县城房子卖掉了(正在走流程)能凑个100w首付,打算在上海买个300w左右的两房;两个问题,一是这两年在江桥金运路这边住着,这边的房子应该适合买吧?有更适合的也可推荐;

二是看了这边小区同价位区间在纠结是买有电梯的两房,还是选择无电梯六楼带阁楼的户型,个人倾向带阁楼的是想着空间多些以后有小孩父母也好住,不知从升值空间角度看这种房子是否适合买,烦请解答,谢谢!

回答:1、金运路13号线挺方便的,万达配套也不错,自住舒适,从300万的角度来看,这个板块是不错的选择。

2、那边有大量的动迁房,优先考虑电梯动迁房,有部分动迁房品质还是可以的,不要去买带阁楼的楼梯房,虽然赠送面积大,但没电梯真的是硬伤,未来出手有问题。

我这边前期在江桥给不少粉丝朋友买到过满意的房子,对这个板块还是有点了解,你可以把细节对接给我帮你看下。

提问:老师您好!想问问安高东方御府值得买吗,不考虑自住仅投资。

回答:浦东最近几年发展重心在南倾,北向不能说没有机会,但是机会要比南边差一点。你买在这里几乎不会有风险,但能否大涨不确定,属于低价博暴击的板块,要等风口。

提问:曾叔你好,外地户口06年与父母在沪共有一套房,17年居转沪,那算在上海有房吗?

回答:你好,你的这种情况算上海无房。多提一句,11年之前和父母共有的房产不计入自己名下的政策,是只针对上海户籍的。

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