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上海楼市:多数人买房,第一步就“走偏”了!住两年就开始后悔!

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我是房产界中的行家里手—曾叔,已帮助社会各界人层选出满意的楼盘!跟紧曾叔购房不踩坑,投资有前景。

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提问:下半年马上要买房了。关于按揭买房方面,有没有什么建议呢您这边?

回答:买房也许是你人生第一笔“几百万的生意”,你也许会想着,首付三四成,一次性向银行贷几百万,好像有点压力太大。要不付一半贷一半,二十年期的利息加起来好像也少一些,划算。但你回想一下,未来一段时间,你向银行贷的钱是不会变的,而过去五年,物价涨了多少,你工资涨了多少?

再去水果店、培训班看看价格,放心,几年后你会感谢现在的自己。

因为首次按揭,大概率是你这一辈子能借到的数额最大、期限最长、利率最低的钱。

等你置换或者买下一套的时候,你会发现首付变高了,利率上浮了,那时候再后悔现在买小了、贷少了,已经来不及了。

虽然房贷最长能贷三十年,但中国的房贷平均还款期只有八年,意味着基本上在八年内,你就会因为收入增加、房屋置换而还清贷款。

所以你根本不用愁那二三十年的还款期,过了几年后,那些月供对你来说已经不是压力了。

所以,如果你要问我,买房怎么按揭划算,答案永远是:贷足,等额本息三十年。

想要买房子,这是一个好想法,踏出了买房这一步,至少超过了绝大多数同龄人,支持、鼓励,但也要理性。

你也许听说过以D养D的打法,不少人学了这套理论之后走偏了,只留18个月的现金流做后备,期盼短期内房价能暴涨。然而现在当时宣传这套理论的大V们已经把“既然已经等了三年了,再等等吧”挂在嘴上了。

提问:曾叔 你好 电梯房总高8楼,顶楼带阁楼相比于中间楼层溢价多少?

回答:顶楼本身要比中楼层贵5%左右,阁楼每一个平米可以算下面的每一平米的价格30%,应该是1.35倍差不多。具体要看顶楼还有没有景观,阁楼面积还有层高。

提问:经常看到曾叔推荐,上海投资时买近郊的动迁房,能说说原因吗?

回答:动迁房的好处是单价比周边商品上要便宜1-2万,而且动迁房省上家税费,增值税和所得税都免征(上家是动迁户第一次交易时),这个税费优势也能反在实际成交价里。我个人在上海买房会偏向于把单价压低到6万以下。不少好区位的房子商品房的单价很容易超过这个数,所以我会考虑退而求其次买动迁房。

但动迁房的缺点也是很明显的。动迁房的质量是不如商品房,基本没有人车分流和会所。居民素质差,不容易吸引高端人群。不满三年不能交易,存在过户隐患。动迁房和商品房的绝对数字的价差会永远存在。

所以我们买动迁房,一定要case by case,实地考察。找那些品质好的动迁房,然后买入长持十年以上,这样会慢慢把原来动迁户洗掉。单从涨幅上看,因为动迁房的相对低单价基数的原因,精挑细选的动迁房可能还能跑赢商品房。

提问:您好曾叔,上海SFSD,320万以内的房子有推荐的区域吗?320万的话首房首贷资格是不是有点浪费呀。自住为主,具有一定的升值潜力,小区只要不是太差都行。

回答:320万用掉首房首贷资格有点浪费啊,建议增加预算,至少买到400万。320可以选择的区域,是江桥、九亭、泗泾、顾村、春申、周浦、鲁汇、高桥。因为预算有限,不能买到最顶尖的区域,这些是这个预算能选到的板块里比较好的了。具体推荐可以加入曾叔内部圈子获取精准建议。

提问:曾叔,崧泽华城秀景苑属于赵巷板块吗?可以买来自住吗?升值潜力怎么样啊

回答:不属于赵巷了,是汇金路那里。如果对你来说通勤比较方便的话,可以考虑自住。

但从投资角度上来说,我不建议买超过赵巷的房子,因为从徐泾东到赵巷已经建成了有大量的小区,汇金路的房子将来要卖出的时候有大量竞品,不容易卖出高价。

这个小区单价不高,户型也比较偏小,比较适合上车,以后应该是大盘平均涨幅,不太会有暴击。

提问:你好曾叔,请麻烦推荐兼顾自住,学区和投资,价位在六百万以内的小区,谢谢

回答:大体上这个价位段一般只能买到板楼次新两房, 如要三房可能要选楼梯房,具体小区就不推荐了,信息太少了,这样推荐效率太低,如有需求,可以加入曾叔内部圈子获取详细建议。

提问:曾叔你好!以投资为目的,金地天御87平,中楼层,无车位,值得买么?

回答:金地天御大户型不好卖,这种小户型卖的单价还算可以的,价格不算很贵。金地天御品质过硬,只是小区有点偏,它的入口看似离地铁不远,其实走走还是有些距离,买之前建议实际去踩盘看看。然后比较整个联民路那边的次新校区。

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