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集中土拍之下,2021下半年,房企最好这样拿地?

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对于当下的拿地思路,不少房企在拿地策略上陷入了犹豫。 集中土拍目前已经在绝大多数城市完成了第一轮血拼,现状是,由刚开始的几个城市疯狂抢地,高溢价拿地,到后面的几个城市的溢价率下降,房企们拿地开始回归理性。 这点,从最近的郑州、成都土拍的溢价率,对比最开始集中拍地的重庆、广州的更高溢价率上,就可以看出。

在集中拿地政策面前,不少房企对于能拿到地的预期在降低,政策落地之初还在想着奋力一搏,发动大量资源凑够几块地的保证金,争取能够拿到一两块地。最终的现实是颗粒无收,而且即使拿到地的房企,在限地价限房价,以及大比例的竞自持土拍规则下,也进入了“消化不良”的阶段。不少房企的投资总表示,在下一轮的集中拍地,他们将只会参与小部分地块,甚至是只观望,不参与。


在搞钱上面,房企已经手段用尽了

这波集中供地,归根到底是烧钱的游戏,为了凑够土拍保证金,争取能够多覆盖几块地,不少房企想了很多办法。虽然去年年底出台了三道红线政策,以及银行业涉房贷款新规,再加上之前的银保监会23号文,几乎把房企的融资“野路子”给堵死了。

但是这轮集中拍地,充分了印证了“只要思想不滑坡,办法总比困难多”这个老理儿。不少房企在搞钱上想了不少办法,比如通过一些小型机构做保证金融资,找有充裕资金的其他行业的实业企业短借,甚至用上了大量民间借款。

即使是如此,很多房企本身的融资能力并未实现有效破局,短期的融资借款,最终给房企带增加了不少的财务成本。不管能不能拿到地,这笔财务成本,都要给。在大家都挖空心思搞钱后,有能力上多个地块的房企增加了,大家都这样搞,土拍市场更加内卷了。相比之下,能拿到地的概率,反而下降了不少。


公开土地市场表现

众所周知,每年的3-5月是房地产企业传统的拿地集中窗口期,因为三点原因:一是春节返乡置业,销售额的增长带来大量的现金回笼;二是度过了年底的工程款和民工工资集中支付节点,年初大额刚性支付不多,在资金支付计划上无太多后顾之忧;三是业绩实现快,年初拿地,下半年就可以开盘,年底的报表就能集中反映。

就上半年的表现来看,公开土地市场已经呈现冷热两极分化的情况。包括集中供地的22个城市在内的,广大一二线城市以及长三角和大湾区的一些三四线城市,今年上半年的土拍热度很大,土地溢价率(算上自持和移交的实际楼面价)普遍偏高。在第一轮集中土拍,上万亿的土地成交大战中,很多城市大量土地集中上市的,大量优质地块的上市,占据了优先级的地位。有部分房企,抱着侥幸和捡漏的希望,几乎是没有的。

对于广大三四线城市(除开发大湾区和长三角)而言,受全行业调整变化的实际冲击更大。在目前地方财政严重依赖土地出让收入的情况下,地方政府,特别是中小城市的政府,会进一步在土地财政收入上下功夫。

三四线地方政府会在保证土地供应的数量,稳住土拍成交率,土地价格和土地出让金总收入之间,做出艰难抉择,并在其中选择一个平衡点。对于一些在2019年以来已经遇冷,出现了大量地块流拍的三四线城市,地方政府对地价的预期会有所降低。但是这些城市库存已经高企,而且区域的购买力总数就那么大,现存项目的竞争已经够大了,新项目拿到手去化也并不理想。


房企拿地策略

基于此,我们在跟多位同行交流以后,对于当下房企拿地策略,进行了一些思考,给出一些建议希望对大家的工作有所裨益:

1、即使再难,去公开市场竞争拿地,仍然是房企拿地绕不开,避不掉的拿地方式,这是获取土储主要的拿地渠道。但是在公开市场拿地,从竞争策略的选择上,也是有操作空间的。

例如,因为扎堆拿地加上恐慌性补充土储,上半年的这一轮集中供地,溢价率应该是全年最高的,竞争也是最惨烈的。下半年的剩下两轮集中供地,大家回归理性的可能性非常大,溢价率有望下降。上半年拿地较少的房企,在第二轮、第三轮集中供地,面对的竞争则会小得多。拿地策略上的“错峰出行”,可以让大家拿到地好受得多。

2、不少房企已经把收并购拿地方式,作为公开市场拿地之外的第一首选拿地手段。 对于融资渠道丰富,现金流充裕的部分头部房企来说,是时候开展一波强势的收并购了。特别是去年年底以来,因为融资政策收紧,很多房企的财务管理不到位,资金风险一下子爆雷的不少,大量中小型房企,甚至不少百强房企都难以为继,纷纷有部分或者整体出售项目的想法。

对于这类房企来说,那些近一两年拿的土地,会成为主要的收购对象。具体的操作要点,不一定排除高价地,但是一定要能做到自有资金投入较少。 对于那些高价地,也是可以去尝试的, 一般来讲高价地的利润最差也在盈亏平衡点左右,如果可以做到自有资金投入较少,再适当做好产品,实际上是不会亏的,还能小赚一笔。 最好能做到收购对价款分批次支付,尽量利用融资上账的资金支付后面的收购款,降低自有资金风险。

3、旧改类业务,可以提上日程了。旧改业务板块,目前房企的态度呈现了两个阵营:一部分有丰富操作经验的房企,在全国积极开拓更新市场,尤以粤系房企最为突出;另一部分在旧改业务上经验不多,甚至完全是新手的房企,则选择了犹豫和观望。 谨慎是有原因的, 旧改 业务的 风险点,主要来自三个方面:

一是拆迁问题处理不善,久拖不决会影响整个公司的经营,我们曾经遇到过一个公司的旧改项目,原计划半年完成拆迁,但是因为几户拆迁谈判久拖不决,导致两年都还没完成拆迁的,几户把公司拖死了。

第二个是如何保牌落地的问题,广东的旧改之所以很多房企在做,是因为政策层面非常完善清晰,可以确保排他拿地,只要房企中标某旧改项目,后期就能顺利实现拿地开发。但是很多省份,在一二级联动政策上,并没有清晰的政策保证实施,一级摘牌后,二级还要重新公开去拍地,房企拿地的意向很低。但是这个很快就要成为过去了,不少城市都在开始研究制定新的旧改政策,比如允许一二级联动,或者可以把原来的国土证集中起来,新办国土证,不用再去二级市场公开拍地等。

第三个是融资问题,以旧改项目资金需求大,周期长,对房企的资金能力提出了很大考验。这一块,当下也有很大改变了,很多金融机构也在强化旧改项目的融资合作。不少地方的旧改项目,一签约就可以去谈融资,房企实际付出的自有资金比例并不高。

4、加强合作,抱团取暖。这里的合作,既包括在公开市场的联合拿地,也包括部分房企的已获取地块的合作开发。

公开市场方面,随着单宗土地出让金总额越来越高,今年集中供地以来,联合拿地的案例越来越多,以后还会进一步加剧。可以寻找与自身开发规模,操盘模式相近,诉求相对趋同的房企,联合竞买,分摊保证金方面的压力,也分摊开发的风险。

合作开发方面,此前已拿地,特别是高价拿地的房企,因为现金流的压力,剩下的土地款缴纳会存在较大的压力,更别说开发了。选择合作开发,寻找合作方缴纳剩余的土地款,大家共同开发获利是一个不错的选择。这种合作机会,广大投资人可以与当地同行多交流,互通信息,指不定就能谈成一个项目,之前我的微信群里已经有这样的案例。

来源:投拓江湖(id:toutuoJH),本文已获授权,对原作者表示感谢!

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