现在房地产已经从普涨变为优势竞争上涨。
目前全国房价分化形势趋于明显。
一个是南北方分化:南方涨北方跌，特别是疫情稳定后的2021年，南北方楼市冰火两重天。
目前北方仅有北京一座城市房价还在上涨，南方像上海、深圳、合肥、宁波、杭州、佛山、东莞、广州等等都在快速上涨，主要是因为南方的经济优势，说大白话就是来这里买房，代表了将来赚钱多孩子教育好社会福利好。
当然房价上涨，少不了人为干涉，目前已经惩治了不少炒房中介，最有代表性的是“深房理”，但是力度还不够，在房主不炒的国家战略背景下，依然有很多中介冥顽不灵，推波助澜，热衷于炒作房产。
另外一个是人口迁入和迁出的分化:中国城镇化在2020年已经达到60％。
像二三线四五线城市，对人口的虹吸效应已经结束，目前对人们有吸引力的是中心城市，是都市圈城市群。
例如:北京为中心的京津冀、上海为中心的长三角、深圳为中心的珠三角、成都为中心的川渝都市圈。这些区域的中心城市，凭借着人口的迁入，依然会有较高的刚需市场需求，房价依然会上涨，但是在房住不炒的大背景下，房价上涨空间有限。
至于中心城市外围包括城市郊区、远郊地区，将来都是稳定下跌的，必须让房产泡沫破裂之前，让它软着陆，这就意味着在这些城市的刚需年轻人任然有巨大的购房压力。
然而对于有钱的改善型住房，还会有上涨空间。谁家楼盘质量好，位置好，环境好，物业服务好，将会受到有钱人追捧。
相对的老城中心的老房子，大家口中的“老破小”，被主人抛弃以后，很难找到合适的接盘侠。
类似于捧杀，房地产开发商为了促销售卖新房，一定会炒高二手房房价，它房价高的离谱，又没人会选择，一定会迎来一波大跌。
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