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今年起,“新禁令”下,4类房子将无法出租,房东与租客都要留意

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过去二十年,我国房地产迎来了飞速发展,平均房价也从每平米不足两千元上涨至万元,上涨了500%。一些热点城市涨幅更为迅速,上涨了十倍甚至几十倍。很多人都在感慨,要是能够回到过去,自己就算是砸锅卖铁也要多买几套房。如今就连不少县城的房价都超过了万元,人们买房的难度可想而知,一百万元只能在少数二线城市和三四线城市买一套合适的房子,一线城市核心地段入手一套房需要大几百万元甚至上千万元,很多人想都不敢想。

正因为房价的不断上涨,很多买不起房的刚需只能选择租房来住,也促使了租房市场的迅速发展。根据房天下研究院公布的数据来看,过去十年我国租房市场规模从0.6万亿增加到2.7万亿,房屋租赁面积达到了74亿平米,租房人口数量为2.4亿人。数据显示,2019年在房产信息服务用户中,男性占比68%,而女性只有32%。年龄方面,90后占比较大,达到35%,具体为26-35岁用户的占比较大,达到48.9%,其次为25岁及以下用户占比28.7%。而这个年龄层次刚好也是被称为“房奴”的一代。


前不久看到这样一个话题讨论,就是现在的年轻人面对不断上涨的房价以及动辄几十万甚至上百万元的首付款,已经开始产生厌恶情绪,不少人的回应也是破罐子破摔表示:“宁愿一直租房也不愿意买房,选择租房起码手里还能有余钱,买了房意味着自己大半生的收入都要用于偿还房贷,等到老了房贷还清了也没精力享受了”。并不是当代年轻人不愿意买房,但高额的房租以及提前透支的消费观念下,很多人也确实难以偿还高额的房贷。另一方面,尽管没有具体的约定,但“买房才能结婚”也确实成为了年轻人婚姻的潜规则,因此近几年也出现了越来越多的不婚族、月光族、丁克族。

随着租房市场规模不断扩大,最近几年国家也越来越重视租房市场的发展。不难发现,过去几年每当有重大会议或者重大报告提到房地产的时候,几乎都少不了“租房”的身影。去年12月份的重要会议上,更是明确提出“要解决好大城市住房突出的问题”。事实上,自2017年起,我国就出台了一系列政策保障租房市场的良好发展,党的十九大报告提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。


何谓“租购并举”呢?简单来说就是:1、个人具有购房能力的,支持其购买住房;2、个人不具备住房能力的,支持其租赁市场租房,确保正常生活;3、符合低收入住房困难家庭,可申请基本的住房补贴满足日常需求。比如目前很多城市推出的安居房、公租房、廉租房、共有产权房,都属于其中的一环,让没有能力买房的困难家庭和刚进入城市打工的农民工有属于自己的居所。对于刚需来说同样是一件好事,随着这一部分无力买房的人群住房需求问题解决后,楼市需求会进一步减少,有利于房价加速回归理性。

另一方面,“租购同权”也在加快推进。2017年,广州市政府正式发布《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》,加快构建租购并举的住房体系,推动住房租赁市场快速发展。新政共有16条,从商改租、入学、税收、水电等多个方面对住房租赁进行了大力扶持。新规也得到了很多呼声,一旦真正意义上实现了“租购同权”,那么未来家庭的医疗、社会资源、子女的教育都能得到与购房的同等待遇。也就避免了一些地方以买房落户为由提高房价。


不过,在租房市场规模扩大的同时,一些问题也出现了,比如“黑中介”、长租公寓频频暴雷等事件,让不少租客都遭受了损失。与此同时,一些房东也认为,只要是自己的房子,那么想怎么改造就怎么改造,想出租就能够出租。因此,为了更好地保护租客的权益,加强住房租赁监管,促进租房市场健康发展,去年9月,住建部发布了《住房租赁条例》,其中“新禁令”明确要求,今年起将有4类房屋不能出租,房东和租客都需留意。目前包括四个一线城市在内的十余个城市已经开始正式实施。

第一类是房屋质量不合格的房子。房屋质量与住户生命安全息息相关,都有着严格的指标,对基本建设中各类工程的勘察、规划、设计、施工、安装、验收等需要协调统一的事项所制定的法定标准。一般来说,近些年新建的房屋都能够符合标准,需要注意的是没有按照国家流程审批建设、未经相关机构验收的房子。比如部分过去三十年前的老旧住房、住户自己盖的违建房、小权产房等,都是不允许出租的。


第二类是室内装修不符合国家安全标准的房屋。对于住户来说,室内装修的危害性更大,一般来说,室内装修要符合强制性国家标准GB 18582-2020《室内装饰装修材料内墙涂料中有害物质限量》,其中就列举了相关建筑材料安全规范标准,比如常见的甲醛、苯、甲苯、二甲苯、苯乙烯等。对于租客来说,不能只靠能不能闻到刺激性气味来判断是否能够入住,有条件的话最好带上检测设备或者检测人员。对于房东来说同样需要注意这点,一旦租客因为装修原因出现安全意外,房东也要受到牵连。

第三类是厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间,主要针对“群租房”现象。为了赚取更多收益,一些房东会将自己的房子划分为多套空间,让更多人居住。但群租房的危害同样很大,普通家庭电路可能无法负荷过多用电而引发火灾,并且一套房租客多了也会对于周边邻居产生一定影响。新规明确指出,一旦违背了相关规定,可能会面临对个人处1万元以上5万元以下的罚款。


第四类是其他依法不得出租的房屋。比如违章违建的住房、没有产权证书的房子、被司法机关查封的房子、被抵押的房子。今年是《民法典》生效的第一年,其中也规定了设立了“居住权”的房子不能出租。上述这些房子都是无法出租的,因为一旦这些房子被租出去后,好一些的结果是发现后被强制清退,租客只需承担个人物品运费等支出,坏一些的结果是房东没钱跑路,那么自己最终没有房子住不说,租金也没了。

最后是一些租客比较担忧的问题,上述几类房屋不能出租后,是否会引发房租上涨呢?答案是否定的,如今整体住房供给早已大于需求,一方面随着楼市调控未来持有多套房的人会将空置房出租回本,另一方面如今国家也在推动租房市场发展。而对于房东来说,提高租金租客可以选择不租,那么房东就需要考虑房屋空置的成本问题。随着租房市场的不断发展,未来的租房环境只会越来越好。

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