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新区3.0时代,苏州这个生态宜居板块凭什么这么火?

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  01

  生态涵养的宜居板块

  提起白马涧生态园,苏州人都知道它是 一个4A级的景点 ,是整个高新区的一块原生态"绿肺"


  △白马涧景区实景图|来源网络

  在2003年7月白马涧生态园的筹建大会上,规划定位为一个苏州城区内的自然生态型休闲度假区,形成"东有金鸡湖,中有苏州古典园林,西有白马涧生态园"的城市休闲格局。


  △白马涧景区实景图|来源网络

  关于白马涧景区的历史文化底蕴可以追溯到2500年前,春秋战国时乃吴王的养马之地,越王勾践卧薪尝胆之处,如今尚有饮马池、谢越岭等遗址。

  以白马涧景区为核心的新区白马涧板块,周边有天池山、天平山、灵岩山等景区,群山森海,绿意万顷,从居住角度而言,新区白马涧板块是苏州市面上不可多得的一个生态涵养宜居的板块。

  毕竟放眼全苏州,依山傍水,湖光山色,拥有天然去雕饰的生态景观资源的板块几乎凤毛麟角。


  △白马涧景区实景图|来源网络

  02

  何山路隧道开通 板块能级提升

  我们再来看下交通。

  2021年1月底,历时近3年的何山路隧道正式通车,白马涧板块将正式迎来飞跃式发展的步伐。


  何山路隧道的开通将正式链接狮山与科技城板块,使得白马涧到狮山的距离大幅缩短, 到狮山商圈约4.5公里的车 程,近享狮山综合商业等配套, 于是白马涧板块也有了新的名称“狮山西”。

  一条隧道的开通对板块能级的提升是显而易见的,我们以南京长江隧道(纬七路)为例

  2010年,南京长江隧道(纬七路)正式通车,让一片荒芜的江北珠江镇一跃进入全城视野,成为开发商的投资沃土。在纬七路过江隧道没有开通之前,2009年珠江镇的房价还不到5000元/㎡,2019年珠江镇新房价格普遍都在24000元/㎡左右,十年间房价上涨了近4倍!

  杭州紫之隧道开通之后使板块内到城西区距离缩短,仅仅半年房价便上涨了4000元/㎡,当年土拍地价溢价率更是逼近100%!

  一条隧道的开通让一个“偏远”的板块成为炙手可热的重点区域。

  这就是交通的影响力。

  此外,片区内还有有轨电车1号线(距白马涧生态园站约500米)、龙池路、太湖大道、中环西线、西环快速路等交通路网,快速畅达全城。

  同时,轨交也有新的利好消息,轨交9号线将于今年年底上报,9号线和11号线分别位于太湖大道南北两侧,形成2条重要的横向交通枢纽,是科技城连接主城区、途经白马涧的重要地铁线路,其中,9号线连接马涧路和华山路至狮山,11号线经过大阳山森林公园连接象山路、嵩山路至狮山。


  03

  这或许是新区的3.0时代

  纵观新区发展史,狮山商圈是新区开发较早的中心城区,曾经是苏州高新区的主要商业和金融集聚地。

  狮山聚集了550余家日资企业,还有类似三星韩企巨头,是苏州乃至整个长三角的“日资高地”。

  以人民银行为龙头的数十家国内及外资银行、证券投资、保险类金融公司、5A级写字楼齐聚,还有各类知名企业的电子加工厂,狮山俨然是苏州的一个金融生活中心

  这是新区的1.0时代。


  △示意图|源自网络

  2017年,随着狮山路改造完成、轨交1号、3号线通车,狮山商圈开始全面完善和提档升级,龙湖时代天街、金鹰、美罗百货、绿宝广场、泉屋百货相继开业...狮山成为苏州时尚高端的核心商圈。商贸业态的全面完善和提档升级,也将重塑狮山商圈的城市功能,提升板块的商业价值。

  这是新区的2.0时代。



  △示意图|源自网络

  随着狮山板块的发展饱和,以高新区管委会搬迁至科技城为契机,我们看到新区发展的重心开始西移,政府在交通、产业、教育等城市资源上都有所倾斜。


  △示意图|源自新区国土规划网

  一条何山路就能直达狮山,加上何山路隧道通车,无疑,连接繁华与自然的白马涧片区将形成未来发展的新区3.0时代

  交通除了让板块的联动性加强、加快大狮山版图向西扩容的步伐外,还串联产业带,改变城市产业格局。

  目前白马涧板块已引入“苏州一号产业”——生物医药产业,何山路隧道的贯通,串联起狮山商务区、横塘、科技城、白马涧等生物医药产业集群。


  
产业赋能下,板块将迎来大部分高精尖人才,他们的到来除了带了丰富的人流、经济流和信息流,他们强大的购买力也将影响板块楼市。

  04

  板块在售项目皆为低密山景洋房

  板块自2017年至今出让的土地并不多,共出让了4宗涉宅用地。

  板块内最先入市的项目是龙湖景粼天著,产品主要是联排别墅和洋房。整体建筑风格是“新苏式山居”。

  项目于2019年5月首次开盘,联排别墅备案均价约为26816元/㎡,毛坯交付,精装洋房备案均价约为22164元/㎡,备案价区间为18840元/㎡-25045元/㎡。


  2019年时候,单价在2万元/㎡的楼盘在苏州已经不多,大多集中在远郊板块,龙湖中锐景粼天著1.88万元/㎡起备案均价,着实给了市场一个很大的惊喜!项目的高性价比也促进了项目的热销,所以项目也很快清盘。

  同年11月6日,新区白马涧苏地2019-WG-47号地块被苏州白马涧生命健康小镇建设发展有限公司以总价137997万元竞得,成交楼面价13867元/㎡,溢价率为10.93%,该地块需工程竣工并验收方可申请销许

  2020年苏州第一场土拍中,苏地2019-WG-60号宅地突破网上竞价中止价格,进入一次报价区间,最终被苏高新&禹州竞得, 成交总价为96048万元,成交楼面价为14763元/㎡,溢价率为13.56%,需要现房销售,成为白马涧板块的新地王。

  两宗地块均由苏高新拿地和禹洲联合开发,禹洲操盘。其中47号地块为山云庭一期,60号地块为山云庭二期。


  山云庭打造的产品是4F叠墅+5-8F洋房产品,一宗地块容积率1.3,另一宗则低至1.01。


  2020年11月,山云庭首次领取销许,120套精装洋房主力建筑面积约126㎡、210㎡,备案均价约23339元/㎡,总价332万元-477万元

  今年1月25日,苏地网挂14号公告土拍中,禹洲竞得白马涧60号地块,成交总价11.90亿,成交楼面价14806元/㎡溢价率13.89%,板楼面价再次被刷新。

  该项目案名为“山云轩”,由苏高新产城、禹洲集团、融创中国三家房企联合打造,项目打造了40幢4-6层的洋房产品,容积率约1.01,目前售楼处已经开放,应该很快会开盘。


  
总的来说,无论是已经售罄的龙湖中锐景麟天著,还是在售的山云庭和待售的山云轩,都打造了低密社区,居住舒适度较高。

  今年5月12日,山云庭领取208套全装修住宅预售证,整体备案均价22164元/㎡,总价区间在305-380万元,建筑面积段125.76-216.91平。

  相较于其上一批房源的备案均价,本批次备案房源的备案均价低了1175元/㎡。

  这也是在这4批取证房源中,备案均价最低的,其余的3批备案均价都是23339元/㎡。

  05

  写在最后

  从片区房价上来看,龙湖中锐景粼天著洋房备案均价在2.2万元/㎡左右,山云庭的洋房标准层均价在2.67万元/㎡。

  现在就看山云轩的洋房备案均价了,相较龙湖中锐景粼天著和山云庭,山云轩的地价都要高出这两个项目,你觉得山云轩的洋房备案价格会突破2.7万元/㎡吗?

  你觉得新区白马涧板块的房价到顶了吗?


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