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救命!收楼时多了1㎡,怎么要交几十万的税!

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刚刚过去的半个月内,广州经历了一场不大不小的维权活动。

番禺某项目正值交付时期,业主们发现前期签订合同时白纸黑字明明写的是144㎡,怎么收楼的时候变成了145㎡。

又听说只要建筑面积超过144㎡的住宅,就要交高额税费。

于是心下愤愤不平,在售楼部门口拉起了横幅,控诉开发商“虚假宣传”“不当敛财”。


我们不妨来捋捋这个事情:

第一个问题:购房合同签订时的建筑面积与楼盘实际交付面积有出入,究竟是不是正常情况?

在签订二手房交易合同的时候,只要按照卖方房产证既定面积交易即可,所以这个问题只会在我们买卖新房时出现。

而按照常规流程来说,我们签订新房购房合同时会看到如下的条款:



网上找到的两个新房合同交易模板

如果合同里没有进行具体约定也不要紧,根据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定:

出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;

(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

这就相当于给购房者们打预防针,先提醒一下各位:

由于施工、测绘之间存在时间差,房屋实际建筑面积可能与销售面积有差异,同时,法律层面上对3%以内的误差值是有容忍度的。

所以,这基本上属于不可控因素,“不当敛财”的锅,开发商背不了。



第二个问题:该项目相差的1㎡会起到什么影响?

咱们再明确一个概念,住宅分普通住房和非普通住房。各个城市、各个层级对豪宅线的划定标准不一。

广东省的普通住宅需要同时满足以下三个条件(划重点,三项条件必须同时满足):

1、住宅小区建筑容积率在1.0以上;

2、单套住房套内建筑面积120平方米以下(含120平方米);

3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下(含1.2倍)。

(文件来源:广东省发布《关于确定我省普通住房标准的通知》)

并规定,各地级以上市可根据本地实际,在广东省标准的基础上对单套住房套内建筑面积标准适当上浮,但上浮幅度不得超过10%,也就是最高套内面积不得超过132平方米。

而具体落地到广州,对普通住宅界定的大体标准差不多,不过其中第二条有所调整:

1、住宅小区建筑容积率在1.0以上;

2、单套住房建筑面积144平方米以下(含144平方米);

3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下(含1.2倍)。

(文件来源:广州市发布《关于我市享受优惠政策普通住房标准的通知》)

两相结合,我们能得出广州在“面积”这一层面的豪宅判定标准:

你建筑面积超144㎡以上,套内面积没到120㎡,算“非普通住宅”;

相反,你建筑面积没到144㎡,但套内面积超120㎡以上,仍算“普通住宅”。

再直白点说,你只要盯着建筑面积144㎡这条线就好,在99%的情况下,套内面积对你影响不大。

对于非普通住宅,在一手交易的时候税费和普通住宅没有差别。

而在二手交易时,对非普通住房征收的税费会明显重于普通住房,也就形成了我们常说的“豪宅税”。

主要涉及增值税和个人所得税两部分,其中增值税占大头。

根据广州现行税费规定,普通住宅只要满2年/5年,即可免交增值税;而如果是非普通住宅,需要按照差值来征收5.3%的增值税。

详情可以看下图:


举个例子,当你房产证满5年,准备以1000万售卖你手上的房子时:

如果你的住宅是144㎡,你不需要交增值税;

而如果你的住宅是145㎡,你需要交约50万的增值税。(如果有发票按照差额征收,一般会按照全额计算,总之增值税费差不多约为50万)

人们当然可以选择让买方出这笔钱,但同时也就不得不考虑出手难度的问题。

要注意,购置非普通住宅的首付要求也是比普通住宅要高的,具体可以看下图:


这也就意味着,别人想买你145㎡的房子,需要交差不多50万的增值税,还要首付70%以上。

你摸着心,问问自己,你的竞争力在哪里?

因此我们不难理解这次番禺业主的维权行为。

该项目属于面积误差比绝对值在3%以内的,所以需要按照合同约定的单价进行多退少补,不予支持解除合同。

那么业主们既要为多出来的面积缴纳差价,还要做好将来在二手市场上难以出手的心理准备。


第三个问题,普通购房者如何规避“豪宅税”的产生:

番禺项目因实测面积产生的“豪宅税”结果已无法扭转,不过算是给我们,尤其是想买改善住房的购房者敲响了警钟:

如果你只是自住,不考虑过个几年把房屋卖掉,房屋是否为豪宅对你的影响不大。

一旦你有转手需求,就一定要为自己留下容错空间。

简单算个账:

设x为建筑面积,x(1+3%容错率)≤144㎡,则x≤139.8㎡;

因此,以防万一,我们最好购入建筑面积139㎡以下的房子。

当我们卡着标准线买房,哪怕最后实测面积超过了豪宅标准线,也可以根据法律条款,请求解除合同、返还已付购房款及利息。

其实开发商为了避免不必要的纠纷,也会主动控制面积,避免豪宅税的产生。现在市面上偶尔会出现138㎡、139㎡的四房五房,这也是其中原因之一。


番禺某项目

最后一个问题,广州目前现行的豪宅税标准是否需要调整?

这个问题太宏观了,我也不敢轻易的下结论。

列两组数据让各位发散思考吧:

1、北上广深豪宅税执行标准


除了深圳外,北京上海广州都在判定豪宅时对价格有所限定。

而这三所城市中,北京部分区域和上海都设有统一指导价,要求较严格,判定豪宅的标准也比较清晰。

而广州,因截至目前仍未出台明文限价令,所以基本上不从成交价来判定是否为豪宅。

2、广州人均住房面积


从2014年开始,广州人均住房面积企稳,维持在33-35㎡左右。

伴随着三胎政策的放松,家庭成员增加,家庭总住房面积势必要抬升。

从客观数据来看,广州的豪宅税征收范围较其他同量级城市更宽松,但或许还是与时代发展的趋势不匹配了。

毕竟这是人口流入大市,新生儿占总人口比重在全国名列前茅。在创造“三胎”这件事上,也有其他城市不具备的热情。

所以,你觉得,广州现行豪宅税执行标准是否有调整的必要呢?

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