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惊呆!21人423次竞价,深圳一套没有房产证的房子拍出7万元/平米单价!强监管下这类房子仍未“凉凉”?有中介月赚一辆保时捷

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图/图虫

近日,深圳一套因债务纠纷流入法拍市场的“无证”房源,引发高度关注。

该拍卖物性质为集资房,该房产无抵押,无房产证,起拍价为人民币210.4万元,保证金21万元。

结果21人报名,10934人围观,423次出价,最终以两倍于起拍价的458万元总价成交。


为何一套无房产证的集资房的使用权,会引得21人423次出价竞拍?

这在释放什么信号?


深圳一套没有房产证的房子

拍出7万元/平米单价

近日,一套蛇口法拍房拍出了7万的单价,把小产权房推上了高潮。

据竞买须知介绍,申请执行人李某与被执行人郑某、孔某因借款合同纠纷,拍卖被执行人郑某名下的深圳市南山区近海路78号蛇口招商社区服务大厦南座6F房产的使用权,建筑面积65.48平方米,为三房二厅一厨一卫一阳台格局;房屋评估总价为300.5万元。


值得注意的是,标的物详情中明确提出,该房产无抵押,无房产证,按合同规定购买方只拥有使用权,南山区人民法院负责清场交付。

即便这样,竞拍过程仍大出意外。

经过两天共423次出价,该套房源以总价458万元成交,折合单价为7万元/平方米。

据央视此前报道称,由于小产权房不仅不限购,售价也仅是同片区商品房价格的二分之一甚至更低。

然而,眼下拍出的7万元的单价,比光明、沙井的新房住宅价格都高,甚至比很多片区的二手房还贵。

法拍小产权房为啥突然这么火了呢?这或许要从小产权房市场说起。


深圳小产权房销售突然火爆

有人一口气买了四套

所谓的小产权房,是指在农村集体土地上建设的房屋,未办理相关证件,未缴纳土地出让金等费用,房子本身并没有大家所认同的产权,或者说只有部分产权。

在深圳,小产权房最早发展于宝安区沙井镇,占到了沙井建筑的一半以上。

今年4月27日,央视财经频道就调查深圳小产权房市场现状进行了报道。


记者在沙井走访时发现,这里的小产权房不仅规模大、小区多,看上去与商品房相差无几。

这里的中介告诉记者,最近,想了解小产权房的人特别多,尤其是沙井片区的小产权房,甚至一个月卖出几十套

其中一些投资者,会一次性买3-4套,而有的小产权房“一套一年成交几次,有人300万买的、350万卖了;50万买了、再400万卖掉,都是这样一层一层交易下去”。


记者跟随中介来到龙华区大浪的一栋小产权房,这里的两房一厅卖60万到65万左右。中介称,这里的房子不计算面积只按套算。

而据记者观察,这些小产权房的户型一般,有的甚至被改成了没有阳光的暗房。


深圳某小产权房房产中介:只要是小产权房都很火,今年和去年年底比较,涨幅15%到18%,我自己也投资了四五套房。


究竟谁在买小产权房?

有中介靠倒卖月赚一辆保时捷

在2016年之前,买小产权房的绝大部分是低收入群体。

“我们沙井这边工业区多,很多外地务工人员到年龄要成家又不想回老家发展,花费七八十万能买到户型好、装修很不错的两房。住几年之后,再抛出去能赚二三十万,再腾挪换大的商品房。”当地多位中介人士表示。

而近来,深圳小产权房的购买群体越来越高端化。

在深圳工作的90后李女士,最近一直在看小产权房,她告诉记者,深圳房价居高不下,无奈之下她只好选择小产权房。

除了像李女士这样众多的刚需客,一些小开发商、投资客也成为了购买小产权房的主力军。

一家门店的中介告诉记者,小开发商通常会把一些地段较好的小产权房买下进行改造翻新,包装成“商品房”后售卖,最终流入刚需客手中;投资客则一般选择一次性购买几套小产权房房源,短期用来收租,长期博拆迁来获得更多收益。

深圳某小产权房房产中介:商品房现在二手房交易,很多楼盘七八成首付的,买不了就只能买小产权房。过完年之后商品房的投资客都来买小产权房,以前投资客都是偏向于总价低的,但是今年什么价格都有人炒。我们今年成交了这么多,有八成都是投资客买的,住家的只有两成。

这和商品房调控政策趋严不无关系。

据第一财经,系列调控使得深圳新房、二手房成交持续承压,也给疫情之下深圳“疯涨”的楼市灭了一把虚火。

深圳市房地产中介协会公布的数据显示,5月深圳二手房网签量共计3781套(含自助网签),环比(与上月相比)持续下降14%,同比去年5月二手房11028套的网签量则大幅下滑了65.7%。最新的一周(6月7日~13日),险破700套关口,楼市横盘局面并未扭转。

在此大环境下,小产权房就突然被炒了起来。

值得注意的是,对于这些小产权房的购买者来说,并非不了解该类房屋交易属于违法行为。

那么,他们尤其是投资客,为什么还要买小产权房呢?

对于很多投资来说,他们的算盘大致相同:短期用来收租,长期博拆迁来获得更多收益!

具体到深圳市场中小产权房,就分了投资等级,越快拆迁变现、有学区房资源的越容易出手。

深圳某小产权房房产中介:只要有拆迁,跟拆迁挂钩的房子都不便宜,都是卖到3万、4万的单价,然后还是博,去年买这里120万两房,到现在涨了50%,这是纯利润,随时可以交易,客户9月份过来买了四套,5月全部卖了挣了90万。

更挑人神经的是,深圳小产权房市场虽然无法与商品房市场相比,但买与卖的价差也造就了不少暴富故事。

龙华区一位小产权房中介人员告诉《财经》记者,2019年起,一位熟客经他之手频繁倒买倒卖,很快赚了数百万元。另一位商品房中介人员则说,他的一位前同事去年底离职去卖小产权房,“一个月卖十几二十几套,很快赚了200多万元,买了辆保时捷。他的老板进了4000多万元的货,卖了6000多万元”。


深圳宣布监管升级

小产权房却并未“凉凉”?

值得注意的是,面对“小产权房”的突然火爆,尤其是央视报道后,深圳曾宣布监管升级。

5月8日,深圳市龙华区住房和建设局向下发通知称,为规范我区房地产市场交易秩序,严厉打击非法销售、买卖“小产权房”行为,现就有关事项通知如下:“小产权房”属于明令禁止交易的房地产,按照《深圳市房地产市场监管办法》相关规定,各房地产中介机构、从业人员应依法依规开展经纪活动,不得代理销售“小产权房”,不得为“小产权房”交易提供经纪服务,各房地产中介机构应及时进行自查自纠。深圳市龙华区住建局表示,正会同相关部门开展专项整治行动,严查房地产经纪过程中涉及“小产权房”的违法违规行为,一经查实,从严处罚。


在此之前的4月29日,深圳市律师协会转发深圳市司法局通知,禁止各律师事务所、各位律师为违法建设提供公证、见证和为违法建筑销售行为提供公证和律师见证服务。


然而眼下,小产权房市场却被曝并未冷却。

5月中旬,《财经》记者走访时发现,这个市场已在慢慢恢复

5月13日,深圳市小产权房集中的光明区白花社区,不大的社区周边密布着11家代理小产权房的中介门店。

在白花社区,《财经》记者遇见好几拨来看房的买房客。有些房主会委托多家中介,因为带看频繁,所以看房前中介要打好几个电话,才知道钥匙在哪一家手里。

一位销售人员热情地向记者推销某房源,看房前一沟通,才知道这套房已在前不久卖出去了。

而在在朋友圈等私域空间里,有中介每天都在朋友圈更新自己的营业动态:今日在光明,又做了几次转让见证。明天在南山,“可约,可踩盘看房”。

对此,一位中介人员直白的告诉《财经》记者,风波对他们影响不大。虽然近期有些中介门店关了门,贴出转让告示,但并不是真要转让,而是掩人耳目的障眼法。


7万单价法拍“小产权房”的背后

一方面,监管部门加强了对小产权房交易的打击力度。

另一方面,相关市场的需求却依旧存在。

这也就导致了眼下法拍“小产权房"的火爆。

据镁刻地产,除拆迁概念外,该类房源被好另一个重要原因是可获得官方“确权认可”。

一位深耕深圳法拍业务的经纪人曾小路告诉记者,比起普通的小产权房,该类房源被看好得一个重要原因是可获得官方“确权认可”。

曾小路进一步称,这种法拍房比二手市场买农民房、小产权房更加有保障,因为有法院的法律裁定,此类房子竞买人拿到执行裁定书等于法院给确权了,只是不能够交易而已。

本文来源:央视新闻、21世纪经济报道、《财经》杂志(记者 张光裕)、镁刻地产、第一财经、中国基金报、爱Home房地产研究


本期编辑:王婷婷

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