花桥有些二手房要接近三万了

现在买花桥二手房到底要准备多少钱？

如果你去看花桥近期二手房的成交数据，整体均价还算平稳，19641元/㎡，不到2W，貌似还不错。

但如果把这个数据看得仔细一点，你会发现一些新东西。

注：花桥主要二手房房价地图（不完全统计） 数据来源链家

最高的凯德都会新峰均价29527元/㎡，最低的领峯国际9475元/㎡，几乎相差了一个花桥的均价。

从去化上看，凯德都会新峰今年成交68套，而领峯国际即便是低单价、低总价，在今年花桥的楼市热潮中依旧遇冷，今年成交3套。

在花桥二手房低均价的背后，是花桥不同价值房源间的市场行情差距在慢慢拉大，有些优质资源已经悄悄贵起来了。

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“花桥已经突破3W”

凯德目前均价29527元/ ㎡，但你仔细查看近期的成交记录，会发现有人愿意以3W+元/㎡的价格买在这里，且并非个例。

并且购买者甚至几乎是以争抢的方式入手这个项目的二手房，成交周期都不到两个月，最快的一个星期就成交了。近3个月几乎每3天就成交一套二手房。

而凯德都会新峰的火爆不仅局限在二手房买卖市场上，其在租赁市场上的热度也非常高。

凯德都会新峰的整租房源比较多，链家上124套房源，其中122套为整租房源。

租金3100元/月起，88㎡左右的房源基本上租金在3100元/月~3800元/月。之后随着房源面积的增大，价格会向上浮动一些，最高为7000元/月。

据凯德都会新峰附近的一家中介介绍，他们门店几乎每天每人都能租出去一套。

3000+元/月的租金在上海的内环，只能租到一个单间，还得和许多人一起合租。但是在凯德都会新峰却能整租到一套80㎡上下的两居室。这对一些来上海工作的年轻人，特别是情侣，还是很有吸引力的。

而得益于安亭汽车工业的发达，有不少凯德都会新峰的租户是来自上汽等企业的员工。于他们而言，居住在这里也并不需要忍受漫长的通勤时间。

凯德都会新峰租赁市场的火爆也为其二手房买卖起到了引流的作用，一些住在这里的租户也有不少成为业主。

除了凯德都会新峰突破3W元/㎡，花桥还有一批二手房突破了2.5W。

目前花桥二手房价格分为下面五个梯度。

注：数据整理自链家的30个二手房

高于均价1.96W元/㎡的小区至少有16个，高于2.5W元/㎡的小区有5个：除了凯德都会新峰，还有浦西玫瑰园、新城香悦花园、星汇兰亭、鑫苑世家。

鑫苑世家均价26990元/㎡，位于新城板块，其别墅类产品售价较高拉高了均价。

浦西玫瑰园、新城香悦花园、星汇兰亭均价在25683元/㎡-27000元/㎡左右，都位于易买得板块的硅湖学院附近。

这里距离11号线光明路地铁站比较远，都在1km以上，但是这几个盘房龄都比较新，新城香悦花园、星汇兰亭竣工时间都在2017年，浦西玫瑰园目前还有新房在售。三个盘都有洋房和高层两种产品。

并且新城香悦花园、星汇兰亭对口的学区是徐公桥幼儿园和徐公桥小学，是花桥比较优质的教育资源。

注：去化周期=（正在出售/近90天成交）*3

就目前的挂牌量和近90天的成交量，从去化周期上看，这些小区大部分都能在一年半以内卖完。

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“花桥天花板的密码：双地铁站+毗邻大型商业”

如果说花桥是环沪第一梯队，那么凯德都会新峰就是这个第一梯队中的优等生。

花桥兆丰路板块紧邻安亭，而在兆丰路板块中的金都安亭家园、西郊世纪华城、凯德都会新峰这几个主要的住宅项目中

凯德都会新峰是距离上海最近的，并且还是唯一一个双地铁站项目，步行至11号线安亭站和兆丰路站都在10分钟以内。

不过比起坐地铁，选择自驾出行的话，会更能直观体会到凯德都会新峰与上海的“近”。

上海绕城高速有一小段经过花桥。凯德都会新峰就位于绕城高速以内，直线距离人民广场仅约30公里。

对比上海其他区域到人民广场的距离，花桥与松江、奉贤南核心距离相当，比临港还要近20km。

花桥→人民广场40km

松江新城→人民广场30km

奉贤南桥核心→人民广场33km

临港→人民广场60km

除了无可比拟的交通条件，凯德都会新峰在商业配套上还有个独特的优势。

花桥虽然在不断新建大型商业，但就目前而言，区域内还没有比较高层次的商业业态，即便是最大的商业中心易买得也已比较老旧，都鲜少有大品牌商铺入驻。

因此花桥中高层次的消费需求往往需要前往安亭站附近约5万方的大型商业嘉亭荟才能得到满足。

而凯德都会新峰也是距离这里最近的，从该项目东门出发，步行过去最快只需7min。

不过凯德都会新峰也有一些差强人意的地方，凯德的房龄已不算很新，2012年1期就已开盘。

户型也因为设计时间比较久远等多种原因，存在了一些今天看起来不太合理的地方。

比如说这个77㎡的两室，就存在着面积浪费在服务阳台、公摊以及入户过道上的问题。

以及入户一览无余、入户门正对主卧门、公共卫生间贴临主卧门、餐厅空间过于巨大等瑕疵。

还有诸如此类不方正、比较奇葩的户型。

110㎡两居室

125㎡三房

就目前市面上的新盘而言，110㎡、125㎡都已能设计出至少两房朝南、动静分离、有双联阳台等尺度较为阔绰的三房。与这样的标准相比，凯德的户型可谓是漏洞满满。

但这却并没有影响其在二手市场上的高溢价。

凯德都会新峰去年清最后一批房源时，均价只有2.3W，而今年其均价就已2.9W+，还屡屡有房源以3W+的价格成交，一年就涨了6K+，由此可见环沪稀缺地段的威力。

不过花桥市场还是很欢迎高品质楼盘的出现，比如说浦西玫瑰园今年加推的一批新房，其小高层产品也卖到了3W。

目前已经处于尾盘状态。

小区的绿化看起来非常不错，下面两张图片都是实景拍摄。

户型看起来也比凯德都会新峰优质很多。

虽然地段相比凯德都会新峰差了点，但高层2.6W起，小高层买到3W，价格也快赶上凯德都会新峰。

试想一下，凯德都会新峰的房龄能够新一点、户型设计上的瑕疵少一些，其涨幅应该会更加喜人。

03

“正在摆脱睡城的花桥”

睡城是很多人对花桥的印象，但在2019年大数据视角下城市空间研究——城市规划方法与技术团队研究生成果交流会上，

一位来自同济大学的研究生团队通过测算花桥与周边区镇的通勤流特征，利用流入和流出的比例高低来判断其就业吸引力大小。

最终发现：花桥在这个区域内的就业吸引力仅次于安亭镇，对周边五个镇都呈现就业净流入的趋势，可以说是局部的次区域就业中心。

2020年花桥实现地区生产总值351.13亿元，增长5.1%，增速位列昆山市第一位，高于全市1.1个百分点。

花桥的经济支撑主要来源于第三产业，第三产业增加值292.16亿元，增长8.1%。三产中的服务业增加值292.16亿元，同比增长8.1%，增速继续领跑昆山。

正是花桥第三产业的飞速发展，吸引了周边人口前来就业。

同济大学研究团队用手机数据测算到，花桥信息服务业、商业服务业、电子商务类开票零售业这三类现代服务业集聚的地域有73%就业者来自周边镇。

花桥能成为一个次区域的就业中心，离不开江苏省政府和花桥地方政府主动推动：

➤ 2005年江苏省政府推动花桥商务城建设，提出定位为“大都市的卫星商务城”

➤ 2009年响应上海提出建设国际金融中心，花桥承接较低附加值的金融服务业、数据处理等外包职能

➤ 2011年依托两岸合作，花桥向原本台企制造业产业链的两端延伸，以提高产业附加值

而未来花桥的发展，还将得到上海政府的助力。关注花桥发展的人，多多少少都曾注意过这样一份规划。

这份规划有多厉害，它是对《上海市城市总体规划（2017-2035年）》（以下简称“上海2035”——绘制了上海城市发展方向“上海大都市圈”)，部分内容的细化。

对于如何落实好上海大都市圈建设，“上海2035”中提到：

➤ 基于长三角一体化发展的目标，上海从跨省城镇圈、示范区、都市圈、城市群多个层面推进落实区域规划协同工作。

规划中提到的跨省城镇圈一共有3个，安亭-花桥-白鹤城镇圈就是其中的一个，并且是这3个跨省城镇圈中非常瞩目的一个。

另外的两个跨省城镇圈，东平-海永-启隆城镇圈对接的是上海崇明岛，预计发展方向更偏于生态保护；枫泾-新浜-嘉善-新埭城镇圈的交通互连程度对比“安花白”城镇圈略显不足。

对于花桥以后的发展，这份规划有着详尽的安排。

安亭是上海市先进制造业与科创功能的重要承载区，汽车工业优势突出。

规划指出将依托安亭国际汽车城发展优势和溢出效应，发挥花桥产业载体、服务等资源优势，引导安亭新能源汽车整车、关键零部件、智能网联汽车、智能制造等特色产业向花桥、白鹤梯度布局。

并要共建安亭-花桥核心板块，提升城镇圈向心力和辐射能级。推动花桥产业升级，促进区域产业间的互动。

至于生活配套上，将根据各板块功能定位，增加或升级部分“镇级”设施为区级设施，花桥以后将增加一批医疗设施、科研设施。

为进一步完善同城化的交通体系，将会从优化公交系统、解决边界道路建设衔接问题两个方面去提升。

并且这份规划也不仅仅是说说而已，为了保障规划的落地。

目前三地已共同成立了“安亭·花桥·白鹤共同推进长三角一体化高质量发展办公室”，并共同组建了“领导小组-联席委员会-推进办公室”三级推进体制。

还详细列举了接下来的工作计划。

从今年3月开始，这份规划中畅想的内容将一步一步地变成现实。

作为上海都市圈建设中慢慢兴起的产业新城的花桥，其未来发展令人期待。

正如银保监郭主席所言“押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价”。确实房价普涨的年代已经过去。

但是那些人口流入地、教育医疗资源好的地方，房价压抑得越狠，反而反弹得更厉害。比如今年上海限购，花桥涨了一波。

所以如今买房就更要懂得辨别房产价值的优劣。在众多环沪城市中，花桥是对接上海较早的一批，就未来的发展而言，花桥也非常受上海的重视。

而具体到花桥这个区域，也要学会识别出支撑起房价最重要的因素，比如说：近地铁站、有让生活便利的商业配套以及房屋品质。